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마이홈 장만 힘들다…바이어 28%만 성공

지난해 높은 금리와 주택 가격 상승에 따른 경제적 어려움 속에 주택 구매를 희망한 이들 10명 중 3명 미만이 내 집 마련에 성공한 것으로 나타났다.   금융 정보업체 너드월렛이 최근 발표한 설문조사 결과에 따르면 지난해 주택 구매를 계획했던 사람 중 단 28%만이 구매에 성공했다.   보고서는 지난 2020년 이후 주택 가격이 33% 상승하고, 같은 기간 동안 모기지 금리가 두 배 이상 올라 6% 후반대를 웃돈 것에 따른 영향이라고 분석했다.   주택을 구매하지 못했다고 한 이들 중 가장 큰 비율인 18%는 비용을 감당하지 못해서라고 답했다. 이어 16%는 오퍼를 제안했으나 성사되지 않아서, 14%는 적절한 주택 매물을 찾지 못해서라고 밝히는 등 여유롭지 않은 주택 시장을 이유로 꼽았다. 또 제한된 매물 공급에 높은 모기지 이자율, 대출 자격 충족의 어려움, 그리고 상승하는 주택 보험 비용 등의 문제도 이들의 주택 구매를 방해하는 복합적인 요소로 지목됐다.   샬롬센터의 이지락 소장은 “집값이 구매자들의 소득 상승 폭을 웃도는 수준으로 오르면서 구매력이 약화했다”며 “비싼 모기지 이자와 매물 부족에 따른 경쟁으로 많은 구매자는 주택 구매를 망설이거나 포기해야 했을 것”이라고 설명했다.   전문가들은 지난해가 첫 주택 구매자들에게 특히 힘든 상황이었을 것이라고 추측했다. 상승하는 주택 가격과 모기지 부담에 많은 이들이 준비한 구매 예산으로 시장에서 거래되는 주택 가격을 감당하기는 어려웠을 것이라는 분석이다.   설문조사에 따르면 응답자들이 계획한 주택 구매 예산의 중간값은 15만 달러로, 이는 국세청(IRS) 자료에 따른 전국 중간 판매가인 42만400달러에 크게 못 미치는 수준이다.   실제로 이러한 문제들은 첫 구매자의 급격한 감소로 이어졌다. 지난해 첫 주택 구매자는 전체 주택 거래의 24%에 불과했으며, 이는 지난 1981년 전국부동산협회(NAR)가 관련 데이터를 집계하기 시작한 이래 가장 낮은 비율이다.   주택을 소유하지 않은 이들은 중복 응답 설문조사에서 주택 구매를 방해하는 이유로 ‘생활비가 비싸서’를 가장 많이 꼽았다. 전체의 35%. 반면 주택 소유주들은 13%포인트 적은 22%만이 이 같은 답변을 골랐다.   첫 주택 구매자들은 또한 33%가 ‘다운페이먼트 비용을 마련하지 못해서’, 각각 32%는 ‘소득이 적어서’, ‘크레딧점수가 낮아서’라고 답해, 주택을 소유한 이들보다 그렇지 않은 이들이 더 많은 주택 구매 조건에서 불리한 상태인 것으로 나타났다.   반면 주택 소유주들의 경우 이에 대한 응답으로 ‘모기지 이자율이 높아서’를 고른 비율이 가장 높았다. 주택을 내놓지 않고 매물 공급이 감소하는 악순환이 지속되는 현상을 의미하는 것으로 분석된다.   한편 전문가들은 모기지 이자율이 다시 3%대로 하락할 가능성은 당분간 낮다는 점에서, 현재 상황이 새로운 주택 소유의 기준이 될 것이라는 사실을 인지해야 한다고 조언했다.  우훈식 기자 [email protected]마이홈 바이어 주택 구매자들 모기지 이자율 주택 매물

2025-01-29

집에서 5피트 내 불붙을 물건 없애야

2018년 북가주 븃 카운티에서 발생한 캠프 파이어는 패러다이스 마을의 95%를 태웠다. 산불이 사실상 마을 하나를 태운 일은 처음이었고 그만큼 충격이 컸다. 7년이 채 되지 않아 LA에서 비슷한 일이 반복됐다. 산불이 나도 가주의 잘 훈련된 소방관이 주택가를 지켜줄 것이라는 믿음은 예전 같지 않다. 1990년대 이후 가주 주택의 40%는 산불의 위험에 노출됐다는 주장이 계속 제기됐다. 주거지의 확대와 기후 변화, 산불의 양상은 소방 시스템의 역량을 넘어선 것처럼 보인다.     이번 산불에서 홀로 살아남은 주택이 내화 물질 등 방화 설비를 갖췄다고 화제가 됐지만 모든 주택이 그렇게 할 수는 없다. 하지만 큰돈 들이지 않고 화재 가능성을 최대한 낮추는 방법이 없는 것도 아니다.     전문가들은 주변의 모든 나무를 베어내고 자갈로 둘러싸는 것이 산불 대비는 아니라고 말한다. 아무리 잘 준비해도 산불은 불가항력적인 면이 있긴 하지만 불길을 옮기는 요소를 최소화해 참사의 가능성을 낮추는 것이 화재에 강한 주택으로 만드는 핵심이다.     전문가들이 우선 꼽는 것은 방어 공간이다. 이 개념은 가주 소방당국이 산불 발생 시 주택을 방어하는 구역을 설정하기 위해 만든 개념으로 대부분의 주에서 채택한 방어 개념이다.   방어 공간의 유용성은 2022년 마리포사 카운티에서 발생한 오크 파이어에서 증명됐다. 당시 방어 공간을 확보한 주택은 그렇지 않은 주택보다 생존율이 6배 더 높았다. 콜로라도주는 이미 이를 법제화해 HOA(Home Owners Association, 주택소유자협회)가 산불이 번질 위험을 높일 수 있는 규정을 만들 수 없게 했다. HOA는 나무 울타리나 데크 설치를 의무화할 수 없고 마당에는 식물이나 나무뿌리 덮개 설치만 규정에 넣을 수 있도록 했다.   방어 공간 개념을 주택에 적용하면 불똥이 날아왔을 때 불이 붙을 수 있는 것을 제거하는 것이다. 집이나 별채의 5피트 안에서 가연성 물질을 제거하고 불씨가 지붕과 크롤스페이스의 통풍구로 들어오지 않도록 하는 것이 가장 중요하다.   산불이 집으로 옮겨붙는 가장 큰 원인은 불씨다. '비즈니스와 주택 안전 보험 연구소'의 로이 라이트 최고경영자(CEO)는 “불씨는 엄지손가락이나 손바닥 정도 크기로 1마일에서 2마일까지 날아간다”고 말한다. 불씨 중 하나만 집 근처에 떨어져도 화재가 발생할 수 있다.   불씨로 인한 화재를 막는 데 가장 유용한 방법은 집 주변 5피트 경계에 가연성 물질을 없애는 것이다. 집에서 발생하는 화재의 60%~90%는 5피트 이내에서 발생한다. 5피트 이내의 가연성 물질 제거 방법은 다음과 같다.     ▶불이 지붕으로 옮겨붙지 않도록 지붕선 근처의 나무를 자른다.   ▶마른 잎이 모이는 바닥을 깨끗하게 관리하고 홈통을 덮개로 덮어 잎이 들어오지 않게 한다.   ▶떨어진 나뭇가지를 치운다.   ▶지하 공간에 불씨가 들어오지 않게 덮개가 있는 통풍구를 설치한다.   ▶나무 울타리가 집에 닿지 않도록 한다. 팰리세이즈 파이어의 경우 집들이 멀리 떨어져 있었지만 울타리가 불을 확산하는 경우가 적지 않았다.     ▶땔감 역할을 하는 가연성 도어매트와 현관의 빗자루, 가연성 실외 가구를 없앤다.     ▶집 벽의 아랫부분 6인치를 벽돌이나 콘크리트 등 불연성 재료로 한다. 터마이트도 막으면서 불에도 강하다.   5피트 밖에 있는 나무는 그늘을 만들고 땅의 수분을 유지하는 긍정적인 작용을 한다. 하지만 키가 큰 식물과 떨어트리는 것이 좋다. 땅에 가까운 가지는 자르고 떨어진 잎과 가지, 타기 쉬운 물건을 치워 불이 올라오지 않게 한다. 특히 사이프러스와 대나무는 쉽게 불이 붙는다.     화재 전문가들은 집에서 5~30피트 떨어진 지역을 1구역으로 부른다. 이 구역 내에서 잔디밭은 괜찮지만 자갈이나 벽돌로 통로를 만들면 불이 번지는 위험을 줄인다. 또 울타리와 창고, 야외용 가구, 놀이 시설 주변에 가연성 물건이 있으면 치운다. 프로판 저장 탱크는 집에서 최소 10피트 밖에 둔다. 장작 등 나뭇더미는 방향과 상관없이 집에서 10피트 이상 거리를 두는 것이 좋다.     집에서 30~100피트 떨어진 곳은 2구역으로 화재 방어 구역 밖으로 여긴다. 이 구역에서는 마른 풀과 식물을 없앤다. 식물을 심으면 불이 잘 안 붙는 종이 좋다.     2구역 밖에 있는 3구역은 접근로다. 불씨가 떨어져도 주민과 소방관, 응급팀이 오가는 지역으로 화재 위험이 낮은 대신 동선을 막지 않도록 해야 한다.     거라지도 신경 써야 한다. 대피할 때 거라지 문을 열어 놓았다가 불이 쉽게 옮겨붙는 경우가 적지 않기 때문이다. 화재가 발생해 전기가 끊기면 거라지 문을 열거나 닫을 수 없다. 북가주 마린 카운티 소방국의 산불 전문가 토드 랜도는 “전기가 차단돼 문을 열지 못해 거라지 안에서 사망한 사례가 있다”고 말한다. 전기가 끊기면 대피할 때 거라지 문을 닫기 어렵다. 이럴 경우를 대비해 별도의 배터리에 연결해 놓는 것도 방법이다. 안유회 객원기자물건 나뭇가지 가연성 물질 방어 공간 화재 가능성

2025-01-29

[부동산 가이드] 새해 임대법 변경

2025년에도 캘리포니아의 렌탈 프로퍼티 법규는 더욱 강화되었습니다. 매년 캘리포니아의 랜드로드와 테넌트 관련 법은 테넌트에게 유리하게 변경되고 있습니다. 이러한 변화에 맞춰 랜드로드는 새로운 법규를 꼼꼼히 숙지하고, 이에 따라 렌탈 건물을 관리해야 합니다. 그렇지 않으면 테넌트와의 법적 분쟁에서 불리한 결과를 초래할 가능성이 높습니다. 아래는 주요 변경 사항들입니다.   1. 신청비 청구 방식 명시     새로운 세입자에게 신청서 비용 청구 방식에 제약이 생겼습니다. 이제 집주인은 신청서 비용을 청구하기 전에, 서면으로 어떤 기준을 스크리닝할 것인지 세입자에게 명확히 알려야 합니다. 예전에는 25~30달러 정도의 신청서 비용을 별다른 설명 없이 청구할 수 있었지만, 이제는 월 소득이 렌트의 3배 이상인지, 크레딧 점수가 680 이상 같은 스크리닝 기준을 미리 명시해야 합니다.   2. 발코니 검사 기한 연장   나무로 지어진 발코니나 계단이 있는 멀티패밀리 아파트는 2026년 1월 1일까지 라이센스를 보유한 제너럴 컨트랙터로부터 안전 검사를 받아야 합니다. 이후에는 6년마다 정기적으로 발코니의 안정성을 검증받아야 합니다.   3. 집 열쇠 교체   세입자가 학대 피해자이며 열쇠 교체를 요청할 경우, 집주인은 24시간 이내 자신의 비용으로 열쇠를 교체해야 합니다. 만약 집주인이 이를 이행하지 않으면, 세입자가 직접 열쇠를 교체할 수 있으며, 그 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다.   4. 크레딧 리포트 제공 의무   2025년 1월 1일부터 3월 31일 사이 새로 입주한 세입자에 대해 집주인은 4월 1일까지 서면으로 크레딧 리포트 회사에 렌트 납부 상황을 보고할지 물어봐야 합니다.     세입자가 보고를 요청하면, 집주인은 매달 세입자의 렌트 납부 상황을 크레딧 회사에 보고해야 하며 이 비용은 세입자가 부담합니다. 반면, 세입자가 보고를 원하지 않으면 집주인은 이를 수행하지 않아도 됩니다.     5. 퇴거 서류 응답 기한 연장   기존에는 퇴거 서류 접수 후 세입자가  5일 이내에 답변 서류를 제출해야 했지만, 이제 10일로 연장됩니다. 이 기한은 주말과 공휴일을 제외합니다.   6. 크레딧 조회 결과 제공     여섯 번째로 변경된 법은 세입자 크레딧 체크 결과 제공 의무입니다. 집주인은 크레딧 체크를 한 후, 세입자가 요청하지 않더라도 7일 이내에 결과를 제공해야 합니다.     7. 입주전 집 촬영 의무화     일곱 번째로 변경된 법은 입주 전 집 상태 사진 촬영 의무화입니다. 2025년 7월 1일부터 세입자 입주 전에 집 상태를 사진으로 기록해야 합니다. 이는 퇴거 후 집 상태를 비교하고 관리하는 데 유용합니다.   멀티패밀리 아파트 소유주이거나 세입자 문제로 어려움을 겪고 있다면 멀티패밀리 전문 부동산 에이전트에게 맡기면 전문적으로 관리와 문제해결을 할 수 있습니다. 랜드로드·테넌트 법에 대한 깊은 이해와 풍부한 경험을 바탕으로 아파트를 최상의 조건으로 빠르고 효과적으로 판매할 수 있다.     ▶문의: (818)963-2118 이미화 / 에피크 리얼티부동산 가이드 임대법 새해 세입자 크레딧 세입자 입주 반면 세입자

2025-01-29

[부동산 이야기] 부동산 시장 전망

세상은 끊임없이 변화한다. 특히 부동산 시장은 경제 전반의 흐름과 밀접하게 연관되어 있기 때문에 그 변화를 정확히 예측하고 분석하는 것이 매우 중요하다.     그렇다면 2025년, 부동산 시장은 과연 어떤 모습으로 우리 앞에 나타날까. 캘리포니아 부동산협회(CAR)와  전미부동산협회의(NAR)의 시각을 종합해 보면, 좀 더 현실적인 그림을 그릴 수 있다.   NAR의 예측에 따르면, 2025년에는 약 450만 채의 기존 주택이 거래될 것으로 예상한다. 이는 2024년보다 소폭 증가한 수치다. 또한, 주택 가격은 완만한 상승세를 이어가며 중간 가격은 약 41만700달러에 이를 것으로 전망된다. 이러한 완만한 상승세는 이전 몇 년간의 급격한 가격 변동과는 대조적인 모습이다.     금리 역시 중요한 변수다. NAR은 2025년 모기지 금리가 6%선에서 안정될 것으로 예측한다. 높은 금리는 주택 구매 심리를 위축시키고 매물 부족 현상을 야기하는 주요 원인이었다. 하지만 금리가 안정되면 이러한 ‘금리 락인’ 효과가 다소 완화되어 시장에 숨통이 트일 것으로 보인다.   이제 캘리포니아 시장으로 시선을 돌려보자. CAR의 예측은 전국적인 흐름과 다소 차이를 보인다. CAR은 2025년 캘리포니아의 주택 판매량이 2024년 대비 10.5% 증가하고, 중간 주택 가격은 4.6% 상승한 90만9400달러에 이를 것으로 전망한다. 이는 전국 평균보다 높은 상승률이다. 캘리포니아 시장은 여전히 높은 주택 가격과 제한적인 공급량이라는 과제를 안고 있지만 금리 안정과 더불어 시장의 활력이 되살아날 가능성을 보여준다.   두 기관의 예측을 종합해 보면 올해 부동산 시장은 전반적으로 안정적인 성장세를 보일 것으로 예상한다. 하지만 캘리포니아와 같이 특정 지역은 전국 평균보다 높은 성장률을 기록할 가능성이 있다. 부동산 시장은 지역별로 다른 양상을 보일 수 있다는 점을 기억해야 한다.   하지만 이러한 예측에는 여러 가지 변수가 존재한다. 금리 변동, 경제 성장률, 물가 상승률 등 다양한 요인이 시장에 영향을 미칠 수 있으며, 예측과 실제 결과가 다를 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.   특히 최근 국제 정세의 불안정과 국내 정치 상황의 불확실성 역시 간과할 수 없는 변수다. 이러한 외부 요인들은 투자 심리에 영향을 미쳐 부동산 시장의 변동성을 확대할 수 있다.     하지만 단기적인 변동에 그칠 가능성이 높으며, 장기적인 시장 흐름을 완전히 바꾸지는 못할 것이다.   결론적으로 안정 속에서 새로운 기회를 모색하는 한 해가 될 것으로 보인다. 하지만 이러한 변화를 효과적으로 활용하기 위해서는 시장 상황을 면밀히 관찰하고, 전문가의 조언을 참고하는 것이 중요하다. 캘리포니아 시장에 주목한다면 전국적인 흐름과 더불어 CAR의 지역별 분석 자료를 함께 살펴보는 것이 도움될 것이다.   ▶문의: (562)882-8949 준 리 / 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 부동산 시장 부동산 시장 캘리포니아 부동산협회 캘리포니아 시장

2025-01-29

[부동산 이야기] 에스크로 - 소유권 명의(2)

연말에 아들과 함께 드린 예배 설교 말씀에 우리가 지배되지 말아야 할 사항으로 세 가지는 지난 과거, 사람 그리고 돈이라고 하셨는데 마음에 크게 와 닿았다. 우리는 모두 후회되는 일들과 인간관계 그리고 물질에 대한 문제로 힘든 것일 수 있다.   많은 분이 자신의 소유 재산을 자신보다는 후손들에게 물려주어 보다 나은 삶을 살게 해주고 싶어하는 것 같다. 좋은 차나 여행을 포기하고, 풍족한 삶 대신해서 지켜낸 재산을 어느 자식에게 물려줄 것인지를 상담해 오는 분들을 보며 타인종 분들과 너무도 다른 면에 놀라게 된다. 특히 출가할 딸보다는 아들에게 미리 명의를 올리고자 문의해 오는 분들이 가장 많으며, 직장도 있고 자신의 재산을 이미 축적해가는 자녀임에도 불구하고 트러스티를 설정하여 사후에 재산을 증여받도록 준비를 하시는 분들이 대부분이다.   유고 시 복잡하고 오래 걸리는 법정 처분절차(Court Probation)를 피하고 재산의 처분을 신속하게 하기 위해 적절한 서류를 해놓는 것은 매우 현명한 일이다.     배우자가 사망하였을 경우에는 ‘공동재산 사망 확인서(Affidavit Death of Joint Tenant)’를 사망진단서 원본과 함께 등기하여야 남은 배우자의 권한 확인절차가 마무리된다. 위의 서류가 등기됨으로 남은 배우자의 명의는 ‘미망인(Widow·Widower)’으로 변경된다.   만약 조만간 매매를 할 계획이라면, 굳이 미리 등기하기보다는 집 매매 문서 서류를 등기하면서 집 명의 업데이트를 함께 진행할 수도 있다.   개인 명의의 재산들과는 달리, 법인이나 주식회사 등과 같은 별도의 명의로 되어있는 투자물에 대해서는, 내부의 서류들 예를 들면 법인규정 항목(Operation Agreement)과 조직구성(Statement of Information)을 업데이트하여 등기하므로 효력을 발생시킬 수 있다. 요즘은 모든 등기되는 서류들은 대중 열람이 가능하므로 가주 웹사이트 (bizfileonline.sos.ca.gov)를 통해 모든 법인의 명의 상태를 조회해 볼 수 있다.   법인이나 주식회사로 소유권 명의를 하는 이유로는 책임소재에 대한 법적 제한에 대해 보호를 받을 수 있다는 점과 세금 관련해 여러 조항에 있어 장점을 가지고 있으나, 개인 주거 부동산에는 적용할 수 없고 융자에 어려움은 물론 법인체를 유지하는 비용도 고려하여야 하는 단점도 있다.     주거용 재산이나 투자용 재산이나 모든 명의의 변경에는 재산세의 변동에 대한 신중한 작성도 매우 중요하지만, 가장 고려해야 할 사항은 상속세와 증여세에 대한 내용이므로 변호사와 담당 세무사와 충분한 논의를 거쳐 결정하는 것이 필요하다.   재산을 자식에게 명의를 변경했다가 다시 돌리고, 또다시 법인으로 바꾸는 과정을 반복해서 발생하는 문제로 여러 세금 문제들로 고민하는 분들이 많다. 재산을 증여하는 부모는 물론이고 증여받는 자식들에게도 반갑지 않은 일이 될 수도 있으므로 전문가와 상의하여 신중하게 결정하는 것이 바람직하다.   ▶문의: [email protected]  제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 소유권 소유권 명의 공동재산 사망 주거용 재산

2025-01-28

“주택 공제 꼭 확인하세요” 2023년 개정 주법따라 텍사스 주택 소유자 5년마다 확인해야

 세금보고 시즌이 다가옴에 따라 텍사스 주내 주택 소유자들은 ‘주택 공제’(homestead tax exemption)를 받을 수 있는지 반드시 확인해야 한다고 폭스 뉴스가 최근 보도했다. 2023년에 개정된 주법에 따라 텍사스 주내 모든 카운티 평가 지구(appraisal district)는 5년에 최소 1번 이상 주택 공제를 확인해야 한다. 확인 통지(verification notice)에 응답하지 않으면 주택 세금 공제를 혜택을 잃고 재산세를 더 많이 내야 할 수도 있다. 텍사스 주택 소유자는 주택 공제라는 혜택을 받는데, 이를 통해 재산세를 평가 또는 시장 가치보다 낮은 비율로 계산할 수 있다. 이전까지는 대부분의 경우 ‘설정하고 잊어버리는’(set it and forget it) 방식이었으나 2023년 주의회는 텍사스 주내 모든 카운티 평가 지구가 5년에 1번 이상 해당 면세 혜택을 받을 자격이 있는지 여부를 판단하도록 요구하는 법률을 통과시켰다. 달러스 카운티의 수석 감정사인 셰인 도처티는 “우리는 주택 소유자들을 대상으로 12월 마지막주에 주택 공제 재신청서(reapply)를 보내 30일 이내에 재신청해 달라고 요청한다. 만약 신청하지 않으면 그 해 4월 15일에 통지서를 발송하기전에 혜택을 삭제할 것이다. 그렇게 되면 주택의 전체 감정가 또는 시장 가치로 재산세가 부과돼 기존보다 더 많이 내야 한다”고 설명했다. 주택 소유자인 마이크 브라이슨은 “올해 재산세 청구서를 받았는데, 처음 이사했을 때는 6,000달러 또는 7,000달러였던 재산세가 1만2,000달러가 넘게 올랐다. 명세서를 처음 봤을 때 주택 공제 사항이 비어 있었다. 왜, 어떻게 주택 공제 항목이 없어졌는지 몰랐다. 카운티에 문의했더니 ‘다시 신청해야 한다. 물론 이번에는 청구서대로 지불해야 한다. 그러면 주택 공제가 승인되기까지 3~4개월이 걸릴 수 있다’는 답변을 들었다”고 회상했다. 주택 소유자는 카운티의 평가 지구 웹사이트로 접속해 주택 공제 상태를 확인할 수 있다. 모든 카운티 평가 지구 웹사이트 목록은 https://comptroller.texas.gov/taxes/property-tax/county-directory/에서 확인하면 된다. 부동산 검색을 통해 어떤 공제가 유효한지 알 수 있다. 달라스 카운티의 도처티 수석 감정사와 세릴 조던 부감정사는 주택 공제가 삭제된 후 다시 받는 절차에 대해, “2페이지 분량의 문서를 작성해야 하는데 어렵지 않다. 확인해야 할 몇 가지 정보와 이름을 입력하면 된다. 아마 5분 정도면 끝낼 수 있다”고 설명했다. 부동산이 주거용인지 확인해야 하고 주에서 발급한 운전면허증이나 신분증에 있는 주소가 부동산의 실제 주소와 일치해야 한다. 달라스 중앙 평가 지구(Dallas Central Appraisal District)과 마찬가지로 모든 카운티 평가 지구는 웹사이트에 관련 정보를 올려야 한다. 도처티 수석 감정사는 “재산세 공제가 삭제돼 세금을 청구서대로 낸 주택 소유자가 그 다음 달에 주택 공제를 신청하면 우리가 처리해주고 세무국에도 알려준다. 그러면 세무국이 환급금(refund)을 보내드린다”고 부연했다. 이들은 “더 높은 세율로 재산세가 계산되는 것을 피하려면, 평가 지구에서 보내는 모든 종류의 우편물은 주의 깊게 읽어봐야 한다. 이미 주택 공제를 받았다고 생각되면 해당 지구의 안내를 따르거나 잘 모르는 경우 전화해서 문의하라”고 권고했다.   손혜성 기자주택 확인 주택 소유자들 주택 공제 텍사스 주택

2025-01-28

오스틴 1위, 휴스턴 2위, 달라스 3위

 아파트를 임대하려는 세입자(임차인)의 소득이 지역의 임대료(렌트비) 보다 높은, 즉 세입자들에게 가장 저렴한 메트로폴리탄 대도시(Most Affordable Metros For Renters) 조사에서 텍사스 주내 3개 도시가 나란히 전국 1, 2, 3위를 휩쓸었다. 온라인 부동산 매매업체인 레드핀(Redfin)은 미전역 44개의 주요 메트로폴리탄 대도시(인구 순)를 대상으로 2024년 4/4분기 3개월 동안의 미전국 아파트 임대료 중간값에 대한 자체 데이터와 임차 가구의 2024년 추정 중간 소득을 기반으로 세입자들에게 가장 저렴한 메트로 도시 순위를 정했다. 2024년 추정 중간 소득은 사용 가능한 가장 최근(2023년)의 연방센서스국 데이터와 현재 인구 설문조사(Current Population Survey)에서 수집하고 애틀랜타 연방준비은행에서 보고한 12개월 이동 평균 명목 성장률(12-month moving average nominal growth rate)을 토대로 추산했다. 통상 임차인이 소득의 30% 이하를 임대료에 지출하면 이 아파트는 저렴한 것으로 간주된다. 세입자에게 가장 저렴한 메트로 도시 전국 1위는 오스틴이었다. 오스틴의 세입자 추정 중간 연봉은 6만9,781달러였는데, 이는 일반적인 아파트 월 평균 렌트비(1,394달러)를 감당하는데 필요한 연 소득 5만5,760달러보다 25.14%(1만4,021달러)나 더 많았다. 2위는 휴스턴으로 세입자 추정 중간 연봉은 5만8,287달러로 아파트 월 평균 렌트비(1,239달러)를 감당하는데 필요한 연 소득 4만9,560달러보다 17.61%(8,727달러)가 더 많았다. 3위에 오른 달라스의 경우, 세입자 추정 중간 연봉은 6만4,417달러로 아파트 월 평균 렌트비(1,460달러)를 감당하는데 필요한 연 소득 5만8,400달러보다 10.31%(6,017달러)가 더 많았다. 세입자들의 소득에 비해 아파트 렌트비가 상대적으로 저렴한 메트로 도시 톱 1,2,3위가 모두 텍사스 주내 대도시들이었다. 4~10위는 유타주 솔트레이크시티(연 소득이 연 렌트비 보다 8.86% 더 많음), 노스 캐롤라이나주 롤리(8.36% 더 많음), 콜로라도주 덴버(7.38% 더 많음), 애리조나주 피닉스(6.97% 더 많음), 워싱턴DC(6.23% 더 많음), 메릴랜드주 볼티모어(4.29% 더 많음), 테네시주 내쉬빌(2.40% 더 많음)의 순이었다. 반면, 연 소득에 비해 연 렌트비가 훨씬 비싼 메트로지역은 롱 아일랜드주 프로비던스였다. 프로비던스의 세입자 추정 중간 연봉은 5만408달러인데 비해 아파트 월 평균 렌트비(2,145달러)를 감당하는데 필요한 연소득은 8만5,800달러에 달함으로써 연 소득이 연 렌트비 보다 무려 41.25%(달러로 환산하면 3만5,392달러)나 더 적었다. 그 다음은 마이애미(소득이 렌트비 보다 39.78% 더 적음), 뉴욕(36.39% 더 적음), 로스앤젤레스(33.98% 더 적음), 보스턴(31.28% 더 적음), 샌디에고(30.80% 더 적음), 캘리포니아주 리버사이드(30.32% 더 적음), 플로리다주 탬파(21.25% 더 적음), 필라델피아(20.95% 더 적음), 뉴욕주 버펄로(20.03% 더 적음)의 순이었다. 한편, 조사 대상 44개 전국 메트로 대도시 가운데 연 소득이 연 렌트비보다 높은 지역은 15개에 그쳤다.     손혜성 기자  오스틴 휴스턴 아파트 렌트비 메트로폴리탄 대도시 세입자 추정

2025-01-27

달라스-포트워스, 이사하는 사람들의 선택 목적지 1위

 달라스-포트워스 메트로폴리탄 지역이 트럭 렌털업체 ‘유-홀’을 이용해 이사한 사람들이 가장 많이 선택한 목적지 전국 1위에 이름을 올렸다. 1945년에 설립된 유-홀은 미국내 50개주 전체와 캐나다 10개주에 걸쳐 2만3천개 이상의 지점을 보유한 북미지역 최대의 DIY(do-it-yourself) 이사 업체다. 유-홀은 매년 미국과 캐나다에서의 트럭 거래를 추적하는데 2024년에는 250만대 이상의 유-홀 편도(one-way) 트럭 거래를 추적, 분석해 미전국 메트로폴리탄과 50개 주별 유-홀 성장 현황 보고서를 작성해 발표한다. 유-홀은 이 보고서는 인구나 경제 성장과 직접적인 상관관계는 없지만 연간 트럭 거래를 보면, 사람들이 어디로 많이 이동하는지에 대한 파악이 가능하다고 설명했다. 유-홀의 보고서에 따르면, 달라스-포트워스는 2024년 한해동안 이주자들이 가장 많이 선택한 메트로 지역 전국 1위였다. 이는 2023년의 9위에서 8계단이나 급등한 것이다. 달라스에 이어 노스 캐롤라이나주 샬럿이 2위, 애리조나 피닉스가 3위, 플로리다주 레이크랜드가 4위, 오스틴이 5위에 올랐다. 6~10위는 테네시주 내쉬빌, 노스 캐롤라이나주 롤리, 플로리다주 팜 베이, 휴스턴, 사우스 캐롤라이나주 그린빌의 순이었다. 오스틴과 휴스턴은 2023년에도 각각 5위와 9위를 차지한 바 있다. 2년 연속으로 텍사스 주내 3개 메트로 지역이 톱 10에 들었다는 것은 여전히 텍사스 주내 주요 메트로 지역으로 많은 사람들이 이주해오고 있음을 반영하는 것이다.   이밖에 브라운스빌과 맥앨런 메트로는 전국 21위, 타일러는 전국 22위에 랭크됐으며 메트로폴리탄 외곽에 위치한 별도의 도시 순위에서는 대학 도시인 칼리지 스테이션이 2년 연속 6위를 차지했다.   이와 관련, 유-홀 사우스 센트럴 달라스 지역 사장인 션 풀러튼은 “새로운 유입 인구가 계속 늘고 있다는 것은 부분적으로는 생활비가 상대적으로 저렴하기 때문이다. 저렴한 거주지를 찾는 사람들에게는 큰 매력이 아닐 수 없다. 달라스 메트로 에서는 달라스 시내 뿐 아니라 맥키니, 플레이노, 애디슨과 같은 서버브 지역 모두에서 전례 없는 성장이 지속되고 있다. 일자리 성장으로 임금과 수입이 증가했으며 세금 감면으로 많은 사람들이 이 지역으로 이주하고 있다”고 설명했다. 한편, 유-홀의 50개 주별 최고 성장 주 순위에서는 텍사스가 2023년 1위에서 2024년에는 2위로 1계단 밀려났다. 1위는 2023년 4위였던 사우스 캐롤라이나가 차지했다. 3위는 노스 캐롤라이나였고 4위는 플로리다, 5위는 테네시였다. 6~10위는 애리조나, 워싱턴, 인디애나, 유타, 아이다호의 순이었다. 반면, 캘리포니아가 꼴찌(50위)를 기록했고 이어 매사추세츠(49위), 뉴저지(48위), 뉴욕(47위), 펜실베니아(46위)의 순으로 최하위권을 형성함으로써 생활비가 높은 동부와 서부 해안 지역 거주민들이 타주로 많이 이주하고 있음을 보여주고 있다. 이밖에 조지아는 15위, 버지니아 17위, 하와이 25위, 네바다 35위, 콜로라도 40위, 일리노이는 45위였다.   손혜성 기자포트워스 달라스 포트워스 메트로폴리탄 미전국 메트로폴리탄 노스 캐롤라이나주

2025-01-27

주택 시장 큰손 떠오른 개인 투자자

최근 주택 시장에서 큰손이라고 하면 자금력과 조직력이 탄탄한 기관 투자자들을 떠올리기 쉽다. 하지만 코어로직의 2024년 3분기 데이터에 따르면, 주택 시장에서의 주요 투자자는 바로 소규모의 개인 투자자들이다. 이들은 3~10채 정도의 주택을 보유한 개인들로 전체 주택 투자자의 약 60%를 차지한다. 한 분기이기는 하지만 이 같은 변화는 기존의 기관 투자자 중심 시장에서 작지 않은 변화로 볼 수 있다.   20대 대도시의 주택 시장을 보면 대규모 투자자가 차지하는 비율이 전체 거래의 5%를 넘지 않았다. 이것만으로도 대형 기관보다 개인 투자자들이 주도하는 시장이었음을 잘 보여준다. 특히 LA에서는 투자자가 전체 주택 거래의 42%를 차지했는데 이 중 대형 투자자의 비중은 2%에 불과했다.   이러한 추세는 대도시권에서 공통적으로 나타난다. 대부분의 투자자는 10채 미만을 보유한 소규모나 중간 규모 투자자였다. 대형 투자자들은 전체 시장에서 상대적으로 비율이 높지 않았다. 이는 기관 투자자들이 과거에 비해 주택 시장에서 차지하는 비중이 줄어들고 있음을 의미한다.   시장에서는 구매 시점을 기준으로 10채 미만 소유자를 소규모 투자자, 10~100채 소유자를 중간 규모 투자자, 100~1000채 소유자를 대형 투자자, 1000채 이상 소유자를 메가 투자자로 분류한다.     개인 투자자의 비중이 높아진 데는 전체 주택 거래가 줄어든 영향도 있다. 지난해 3분기 투자자의 구매는 월평균 8만5000건 수준이었다. 이는 2023년 같은 기간에 비해 2만1000건이 줄어든 것이다. 2021년과 2022년 3분기의 월평균 구매 건수는 각각 14만 건과 12만 건인 것과 비교하면 최근 몇 년간 투자자의 구매 건수가 지속적으로 줄어들고 있음을 알 수 있다. 지난해 3분기 주택 시장의 투자자 비율은 2023년 1월의 약 30%였던 것과 비교해도 감소세를 보였다. 코어로직은 주택 거래에서 투자자 비율은 한동안 25% 선을 유지할 것으로 예상했다.   단독 주택 구매에서 투자자 비율은 2024년 6월 23%로 떨어졌다가 9월에 25%로 소폭 증가했지만 2023년 9월의 28%와 비교하면 줄어든 것이다.   이런 감소세는 높은 모기지 금리와 지속적인 집값 상승, 불확실한 경제 상황 등 여러 요인에 의해 부동산 투자 매력이 줄어든 결과로 분석된다. 투자자들이 주택 시장에서 이전보다 더 신중하게 접근하고 있다는 방증이기도 하다.     이와 같은 역풍 속에서 지난해 3분기 투자자들이 선호하는 매물은 저가와 중간 가격대의 주택으로 집값 상승 이후 유사한 구매 패턴을 유지하고 있다.   투자자들이 이 가격대의 주택을 선호하는 것은 첫 주택 구매자와 집 살 자금이 부족한 구매자가 선호하기 때문이다. 또 렌트비를 낮추려는 대부분의 임차인도 이 가격대의 주택을 선호한다.   저가 주택에서 투자자가 차지하는 비율은 2020년 7월 20% 선으로 떨어지며 2019년 이래 최저치를 기록했다가 2022년 1월 35%에 육박하며 급증했다. 이 비율은 지난해 5월 27%까지 떨어졌다. 이는 매물 부족 상황이 개선되지 않으면서 투자자끼리의 경쟁은 물론 비투자자와 경쟁이 치열해졌기 때문인 것으로 해석된다. 이후 투자자 구매 비율은 소폭의 상승세를 이어가고 있다.     주택 거래가 감소한 상황에서 개인 투자자가 시장 주도 세력으로 도약했다는 사실은 시장에서 가격 민감도가 커졌음을 의미한다. 그만큼 낮은 가격대의 경쟁이 치열해졌다는 의미이면서 한동안 소규모 투자자들이 눈에 띄지 않게 주택 가격을 지지하는 주요한 세력이 될 것으로 보인다.     개인 투자자의 부상은 주택 투자에서 보이는 계절적 패턴에도 영향을 미칠 것이라는 전망이 나온다. 일반적으로 여름에는 자가 구매자들이 대거 시장에 진입하면서 투자자 비율이 하락한다. 가을에는 투자자 비율이 증가하기 시작하면 겨울까지 강세를 유지한다. 올해는 이런 전통적인 패턴의 경계가 흐려질 수 있다. 매물 부족 등이 이어지면서 가을에 구매자 성향의 계절별 차이가 줄고 연중 적절한 가격대의 매물을 찾는 현상이 나타날 수 있다.   코어로직의 집계에 따르면 지난해 1~6월 사이 주택 투자가 가장 활발한 5대 도시는 LA를 비롯해 댈러스와 휴스턴, 애틀랜타, 피닉스였다. 이중 댈러스와 휴스턴은 투자자와 비투자자 거래 모두 가장 활발한 곳이었다. 댈러스는 비투자자 구매 건수 7만 건 이상, 투자자 구매 건수 3만 건 이상을 기록한 유일한 도시로 주택 거래가 가장 활발했다. LA는 투자자 거래가 가장 활발한 도시 4위였다. 가주에서 투자자의 구매가 많은 도시 20위에 오른 도시는 LA와 8위를 기록한 리버사이드 2곳이었다. 안유회 객원기자투자자 주택 대형 투자자들 투자자 비율 소규모 투자자

2025-01-22

[부동산 가이드] 산불 피해 예방

최근 캘리포니아 산불로 인해 많은 가정이 4일에서 일주일까지 정전 피해를 겪었다. 이처럼 캘리포니아를 비롯한 서부 지역에서는 최근 몇 년간 산불이 번번하게 발생하고 있다. 산불의 주요 원인 중 하나는 전력선과 관련된 사고인데, 강풍이 불면 나무나 잔해물이 전력선에 닿아 화재가 발생하는 것이고, 전력선이 끊어 지면서 불꽃이 일어나고 산불이 시작될 가능성이 있다.     이러한 위험을 줄이기 위해 캘리포니아 공공전력회사는, 특정 위험 조건이 감지되면 사전에 전력 공급을 차단하여 산불 위험을 예방하기 위해서 강제 단전(PSPS·Public Safety Power Shutoff)을 시행한다. PSPS가 시행되면 전기공급이 없는 생활을 해야 한다.   PSPS가 아니더라도 재난 상황에 필요한 준비를 알아본다. 지구 온난화로 변화된 이상기온, 자연재해 또는 지진에 취약한 캘리포니아에 살기 때문에 평상시에도 필요한 준비다.     첫 번째는 ‘비상 전력원 확보’다. 가정용 발전기를 구비하여 의료기기, 냉장고, 조명 등 필수 전자기기를 사용할 수 있도록 준비하고, 보조 배터리 및 태양광 충전기를 확보해야 한다. 태양광 패널과 함께 배터리를 설치하면 정전 시에도 전력을 사용할 수 있다.     두 번째로는 ‘필수 물품 준비’ 인데, 부패하지 않는 음식과 생수를 비축하고, 야간 대비를 위한 손전등, 응급약, 라디오, 현금 등 비상용품을 마련해야 한다. 주유소도 정전이 될 가능성이 있으므로 연료를 미리 채우는 것이 중요하다. 전기차를 소유하고 있을 시는, 파워 뱅크(배터리 저장 시스템)를 통해서 충전이 가능하다.     세 번째로는 ‘정확한 정보확인’ 이다. 전력회사 알림 서비스에 미리 가입해두면, 핸드폰을 통해서, 해당 동네에 대한 업데이트 상황을 보고 받을 수 있다. 또한 국립기상대(NWS) 및 지역 뉴스 모니터링을 통해서 기상 상황과 비상시 상황에 대한 보고도 실시간 받을 수 있으며, 이번에 강풍으로 인한 산불사태가 벌어졌을 경우에는 ‘왓치듀티’ 앱을 전화기에 현 산불 상황과 산불 주의보에 관해서 실시간으로 알아볼 수 있다. 정전 시 또는 비상 사태 시에 서로 도울 수 있도록, 평소에 동네 이웃의 연락처를 저장해서 상황을 확인하는 것도 큰 도움이 될 수 있다.     이번 산불로 장기간 정전사태를 맞이하신 분들이 솔라패널과 발전기 설치에 관해 많은 문의를 받았다.     솔라패널은 먼저, 주택이 지붕 상태, 방향, 일조량 등을 평가하여 태양광 시스템 설치가 적합한지 판단하고, 주택 에너지 소비 패턴을 분석하여 적절한 시스템 크기와 설계를 해야 한다.     구매, 리스, 파워 구매계약으로 가능하며, 전력 회사와의 허가 절차를 거쳐 설치해야 한다. 비용은 주택의 지붕 형태, 상태, 시스템 크기에 따라 다르며, 캘리포니아에서는 저소득 가구를 위한 프로그램 지원도 있다.     발전기 설치는 가정에서 필요한 전력량을 계산하여 적절한 발전기 크기를 선택한다. 가솔린, 디젤, 천연가스 등 다양한 연료 옵션 중에서 선택할 수 있다.  비용은 솔라패널보다 저렴한 가격이다.     이외에 정전 시 또는 비상시에는 솔라패널이 함께 달린 파워 뱅크로 낮에 생산된 전기를 저장하여 밤이나 정전 시에 전력 공급을 받을 수 있는 방법이다.     자연재해는 ‘설마 내가 사는 곳에…또는 설마 나한테 안 일어나겠지’라는 생각보다는, 비상시에 당황하지 않고 대비할 수 있도록, 가장 중요한 전력원을 마련하는 것이 좋다.   ▶문의: (213) 254-7718 캐티 리 / 드림부동산부동산 가이드 산불 예방 캘리포니아 공공전력회사 산불 위험 비상 전력원

2025-01-22

[부동산 이야기] 부에나파크

부동산업자로서는 바빠지는 시기다. 집을 보랴 손님들 질문에 답해 드리랴 오히려 이 기회에 미래를 풍성하게 만들어야지 하는 계획을 해본다. 걱정한다고 해결되면 누가 걱정을 하지 않겠냐라는 질문을 스스로 해보면서 이럴 때일수록 걱정 내려놓으면 부동산에는 기회가 될 수 있다는 확신이 든다. 땅은 거짓말하지 않는다는 말을 믿는다. 이자율이 1%만 내려가도 페이먼트가 달라지듯이 돈을 많이 찍어 내도 집값은 올라간다.     그래서 지금 부동산투자가 제일 현명하다고 생각한다.     많은 분이 오렌지카운티 부에나파크와 풀러턴을 같은 시처럼 말한다. 그러나 지금은 오히려 부에나파크가 한인들에게 더 인기인 것 같다. 물론 학군 때문에 여전히 풀러턴은 풀러턴이다. 다만 부에나파크 인근을 찾는 손님들이 부쩍 많아진 건 사실이다.     매주 일주일에 몇 개 팔리고 몇 개 리스팅됐는지 통계를 본다. 늘 시세에 민감 해야 하는 부동산업자로서 많은 분에게 보람과 자부심을 가져도 될 정도의 거래를 성사시키기 위해서 당연히 항상 최고의 부동산매물을 물색한다. 또한 신문광고를 보면 어디가 흥하는 도시인지를 알 수 있기 때문에 신문광고 그 자체가 기사라고 이야기하는 것을 많이 듣는다. 요즈음 신문광고를 보면 많은 페이지가 부에나파크를 기준으로 나가고 있다고 해도 지나친 표현이 아니다. 부동산 에이전트들이 그만큼 활발히 활동하면서 부동산 거래의 흐름을 주도하고 있기도 하다.     부에나파크 시는 LA에서도 가까운 편이고 LA 공항에서도 30분 정도면 도달할 수 있다. 주택가격도 풀러턴이나 세리토스 등 주변 도시들보다는 싼 편이다.  사실 부에나파크는 풀러턴을 떠나서 의미가 없고 풀러턴 또한 부에나 파크를 떠나서는 생각할 수 없는 도시다. 부에나파크의 로스 코요테스 골프장은 또한 많은 분은풀러턴에 있는 줄 알고 있지만, 엄연히 부에나파크다.     필자는 어릴 때 부모님을 따라 미국에 왔고 LA 한인타운에서 고등학교를 마치고 UC어바인을 졸업하여 부에나파크에서 살기도 하였지만, 오렌지카운티 북부지역이 이렇게나 빨리 발전할 줄은 상상도 못 했다. 부에나파크에는 박영선 시의원을 이어 올해는 한인 여성조이스 안이 부에나파크 시장이다.  부에나파크는 한인 상권이 발달한 도시지만 유명한 장소도 많이 있다. 어린이 테마파크인 나츠베리팜과 대형 쇼핑몰 ‘더 소스’도 부에나파크에 있다.  한인 상가는 비치 불러바드를 위주로 엄청난 발전을 해왔고 현재도 진행 중이다. 대형 마켓 3개가 붙어 있는데 장사가 잘되는 곳은 아마 전세계를 보아도 부에나파크뿐일 것 같다.  비치 불러바드를 따라 새로 지어진 상가들은 대부분 한인이 오너일 정도다. 한인들이 많이 거주하고 있는 풀러턴 세리토스, 라팔마 등에 둘러싸인 상업의 요지다. 일반 소매업체도 잘 된다고 한다.     큰 집이 아니라면, 투자하기 50만불 정도 있다면, 그냥 왔다 갔다 하면서 쓰고 싶다면, 자녀가 다 컸다면 부에나파크를 추천하고 싶다. 마켓 식당, 골프장 등 한인들을 위한 다양한 시설들이 가깝게 배치돼 있다. 학군을 따질만한 이유만 없다면 중년 이상 시니어들이 살기에는 금상첨화다. 친구 많고 말동무 많고 날씨 좋고 인심 좋고 최고의 동네임에 틀림이 없다.     현재, 3베드룸 이상 단독주택은 85만~200만불까지 있다. 콘도와 타운하우스는 방 3개짜리가 70만~80만 달러에 거래되고 있으니 권하고 싶다. 인근의 풀러턴과 세리토스에 비해서도 싼 편이다. 렌트비는 단독주택이 월 4000달러 내외고 콘도와 타운하우스는 3500불 내외로 보면 된다.     ▶문의: (714)345-4989 캐롤 리 / 캐롤리부동산 대표부동산 이야기 편의시설 시내 한인 상가 부동산 거래 la 한인타운

2025-01-22

세입자 보호법 '있으나 마나'

시설보수·처벌 규정 없어 유명무실   영하를 밑도는 강추위가 이어지고 있는 가운데 난방이 잘 되지 않는 아파트 등 세입자의 주거권을 침해하는 주택 소유주를 제재해야 한다는 주장이 커지고 있다.   조지아주는 임대 건물의 냉난방과 전기시설을 의무화해 세입자 보호를 강화하는 ‘주거안전법’을 지난해 7월부터 첫 시행했지만 유명무실하다는 지적이 제기되고 있다.   20일 애틀랜타 뉴스 퍼스트(ANF)는 부동산 투자업체 퍼스트키 홈즈사의 클레이튼 카운티 주택 등이 테넌트들의 난방시설 수리 요구를 거부해 일부는 가스오븐으로 난방을 하고 있다고 보도했다. 가정에서 가스 오븐으로 난방을 하면 일산화탄소 중독과 화재 위험이 커 사망 사고로도 이어질 수 있다.   냉난방 온도조절장치와 전기, 수도 시설 등 임대 부동산이 세입자 거주에 적합한 최소한의 주거 환경을 갖출 것을 규정한 주거안전법(Safe at Home Act) 시행이 반년 이상 지났지만 여전히 지켜지지 않고 있다. 조지아는 최저 주거 기준법이 없는 전국 3개주 중 하나였지만 지난해 4월 시설 안전관리 의무를 명시하고 과도한 렌트를 규제하는 등 세입자 보호를 강화하는 법을 처음 제정했다.   문제는 주택이 최저주거기준을 충족하지 못했을 때 소유주에 불이익을 주는 처벌 규정이 없고, 테넌트가 행사할 수 있는 실질적 구제권도 법안에 명시돼 있지 않다는 것이다. 매체는 "사람이 살기에 적합한 주거환경을 갖출 것을 소유주의 의무로 규정하면서도 만약 시설 보수가 필요할 때 어떻게 수리를 요구할 수 있는지, 수리기한은 최소 며칠 안에 완료돼야 하는지에 대한 세부규정이 전무하다"고 지적했다.   마가렛 키니어 애틀랜타 법률구조협회 변호사는 "작년에만 테넌트의 주택 민원을 7500건 접수했다"며 "집주인이 정당한 수리 요구에 무시로 일관한다면 소송을 제기하거나 경찰에 신고해 임대인에 대한 강제 소환장을 발급받을 수 있다"고 전했다. 장채원 기자 [email protected]애틀랜타 강추위 난방시설 수리 냉난방과 전기 애틀랜타 뉴스

2025-01-22

[부동산 이야기] 주택 소유를 위한 첫걸음

올해 주택 구매를계획하고 있다면, 첫 번째 생각은 아마도 오픈 하우스에 들르는 것일 수 있다. 집을 찾아다니면서구경하는 것은 전혀 문제 될 것은없겠지만, 다음과 같은 단계를 거치면 주택 구매 성공으로 가는 빠른 길에 오를 수도 있다.   ▶홈바이어 교육 이수   주택 소유는 복잡한 과정일 수 있지만, 더 많이 알수록 더 쉬워지고 구매과정에서 발생하는 비용도 절약할 수도 있다. 재정 교육은 주택을 구매하기 위해 취해야 할 단계뿐만 아니라 미래의 주택 소유주로서 부의 축적을 쌓는 전략의 초석이 될 수 있다.     평생 육체적 노동만이 아닌 자는 동안에도 부가 축적되도록 고민해보는 시간이 될 것이다.     주택도시개발국(HUD)은 첫 주택 구매자들에게 도움이 되는 교육과정을 제공하고 칼리지에서도 이러한 과정을 수강할 수가 있는데 샬롬센터에서는 영어와 한국어로 이러한 과정을 온라인으로 제공하고 있으며 이러한 수업은 주택 소유에 대비할 수 있도록 도울 뿐만 아니라 많은 정부 혜택을 받을 수 있는 자격을 얻을 수 있다.   ▶크레딧 점검하기   크레딧점수는 주택 구매 성공의 열쇠 중 하나다. 대출 기관은 크레딧 점검을 통해서 과거에 재정을 얼마나 잘 관리했는지 평가하고 이 정보를 사용하여 미래에 모기지를 지불할 수 있는지를 판단하게 된다. 크레딧점수에 따라서 융자가 정해지기에 사전에 개선을 위한 사전 조처를 해야겠다.     이를 위한 몇 가지 방법으로는 청구서를 제때 지불하고, 보유한 크레딧카드 부채를 줄이고, 불필요한 새로운 계좌를 개설하지 않는 것이다.     피해야 할 것은 현재 보유한 크레딧카드 계좌를 폐쇄(close)하는 것이다. 그렇게 하면 사용 가능한 크레딧 한도가 감소하여 점수에 부정적인 영향을 미칠 수가 있겠다.     ▶구매 전후 예산 준비   집을 사기 전에 할 수 있는 가장 중요한 일 중 하나는 얼마를 감당할 수 있는지 정확하게 파악하는 것이다. 오픈 하우스를 방문하여 가격대를 벗어난 꿈의 집을 발견하는 대신, 예산에 맞는 가격대를 미리 알아보는 것이 순서다.   먼저 현재 예산을 살피고 절감해서 저축과 부채 상환에 더 많은 돈을 쓸 수 있는 분야가 있는지 고민해 봐야겠다. 이러한 조치는 모두 주택 구매 과정을 더 쉽게 만들어 줄 것이다. 그런 다음 집을 구매한 후 예산으로 염두에 둬야 할 것은 원금, 이자, 재산세 비용 외에도 주택 보험, HOA, 유틸리티 및 유지 관리 비용을 포함해야 한다. 이외에도 조경 및 해충 구제비용과 같은 서비스에 대한 예산을 책정해야 할 수도 있다.     ▶일정 기간 재정 유지   집을 사기 전 몇 달 동안 재정을 유지하는 것이 중요하다. 대출 기관이 대출을 거부하거나 거래를 마치기 전에 계약을 취소할 이유를 제공하고 싶지 않다면, 자동차 구매과 같은 비용이 나가지 않도록 구매의 우선순위를 정하는 것이다.     자동차 페이먼트로 인해 10만 달러의 융자금액이 줄어들 수도 있기 때문이다. 내 집 마련은 준비가 잘 되어 있을수록 더 쉽다. 샬롬센터에서는 다양한 정부보조 프로그램을 통해서 수입과 지역에 따라서 34만 달러까지 지원을 받아 내 집 마련이 가능하도록 돕고 있다.   ▶문의:(213)380-3700   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) 이지락 / 샬롬센터소장부동산 이야기 첫걸음 주택 주택 소유주 주택 구매자들 주택 보험

2025-01-21

12, 1월 남가주 주택 시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)

▶문= 12, 1월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.     ▶답= 11월 중순 전후로 모기지 이자율이 하락하면서 주택시장의 거래량이 반짝 증가하고 가격 또한 증가세를 보였지만 12월부터 다시금 이자율이 상승하면서도 주택 가격이 리스팅 가격을 유지하는 기현상이 나타났습니다.     2024년 4분기에는 오렌지 카운티 북부지역의 경우 중간가격대 이하에서 방 두 개에 대략 $5십만 불 중반에서 6십만 대까지 콘도를 중심으로 매매가 활발하게 진행이 되고 특히 베트남 바이어들이 이러한 움직임을 주도했습니다.     다운페이에 여유가 있고 이자율에 비교적 덜 민감한 첫 주택구입자들의 움직임이 활발했고 브리핑을 위한 매물 찾기에 집중하는 투자자들은 오히려 늘어나고 있는 상황입니다. 그리고 오렌지카운티 북부지역의 경우 신규주택에 대한 수요가 높은 편이고 지역별로 특별히 Lennar 홈이 마케팅을 활발히 하고 모기지를 포함한 여러 가지 인센티브를 제공하면서 신규주택 세일을 주도하고 있습니다.     전국 자영업자들의 모임인 NFIB의 조사에 의하면 대선 후에 경기회복에 대한 기대가 상대적으로 큰 것으로 나타났고 새로이 신설이 되는 정부 효율부(DOGE)가 목표로 삼고 있는 각종 규제완화와 정부 긴축이 실행이 되면 부동산 관련 각종 규제완화 조치와 효율성의 극대화로 신규주택의 공급 증대와 비용 절약을 포함해서 상당한 긍정적인 효과를 기대케 하고 있습니다. 트럼프 정부와 척을 지고 있는 캘리포니아의 경우 각종 연방정부 주도의 혜택에서 상당 부분 제외될 가능성도 있습니다.     오렌지카운티의 리스팅 기간은 대략 30일 정도 외곽지역의 경우 대략 90일 정도를 기록하고 있으며 1월 초부터 오픈하우스시 주로 단독주택을 중심으로 상당수 바이어들의 방문이 이어지고 있습니다.     모기지는 1월 둘째 주를 들어오면서 다시금 하락세를 기록하고 있지만 여전히 전망이 유보적입니다. 베이비붐 세대의 자녀들은 역사상 가장 큰 규모의 세대 간 자산 이전의 혜택을 누릴 것으로 전망이 되고 있고 베이비붐 세대의 주택 보유자 중 약 75%가 자녀에게 각종 소유 부동산을 물려줄 계획을 세우고 있는 것으로 프레디맥의 설문조사가 밝히고 있습니다. 현재 베이비붐 세대는 전체 인구의 20% 전체 주택 소유주의 36%를 차지하고 있습니다. 결국 2025년 이후에도 매물이 늘어날 방법이 없다면 앞으로는 매매에 뛰어드는 바이어들이 점점 힘든 상황에 봉착할 전망입니다.     캘리포니아 고용국의 통계에 따르면 LA를 포함한 남가주의 15개 중요 산업 분야 중 10개의 고용이 큰 폭으로 줄어들었고 실직 후엔 직장을 다시 찾는데 걸리는 시간도 6개월이 넘는 것으로 나타나고 있고 은퇴자의 약 60%가 크레딧 카드를 포함한 각종 부채에 시달리고 있다고 조사되었습니다.     은퇴자들을 포함한 주택 소유주들의 경우 여러 가지 부채를 탕감하고 어느 정도 여유자금을 보유하면서 좀 더 경제적인 부담이 없는 주택으로 갈아타는 추세가 55세 이상 은퇴 주택단지의 일정 붐을 조성할 것으로 전망이 됩니다. 주택 보험을 중심으로 한 보험 프리미엄의 상승과 보험 가입과 리뉴얼의 어려움 등으로 앞으로 주택시장 성장에 가장 큰 위험요소로 자리 잡고 있습니다.             ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 부동산 부동산 관련 남가주 주택 신규주택 세일

2025-01-21

산불·폭설에 잠정주택판매<거래 미완결 주택> 급감

전국적으로 주택 비용이 상승세를 보이는 가운데 남가주 산불과 북동부 및 중서부 지역의 한파와 폭설 등의 영향으로 LA를 비롯해 전국에서 잠정주택판매(Pending Home Sales)가 급감한 것으로 나타났다.     부동산 중개 플랫폼 레드핀이 지난주 발표한 보고서에 따르면, 지난 12일까지 한 달간의 자료를 분석했을 때 주택 투어와 계약 대기 판매가 감소했다. 특히 LA 지역에선 산불로 인해 이 같은 현상이 두드러지고 있다.   업체가 분석한 자료에 의하면, 잠정 주택 판매는 전년 동기 대비 8.4% 감소했으며, 이는 2023년 10월 이후 가장 큰 하락 폭이다. 새로운 매물 역시 2023년 9월 이후 가장 큰 연간 감소율을 보이면서 판매자들이 시장 참여를 꺼리고 있는 것으로 나타났다.   또 레드핀 에이전트를 통한 투어 요청과 구매 관련 서비스 등을 나타낸 구매자 수요 지수는 전월 대비 11% 감소하며 지난해 8월 이후 가장 낮은 수준을 기록했다.   최근 집값이 지속해서 상승세를 보이면서 이 같은 현상이 더 눈에 띄는 것으로 분석됐다. 특히 북동부와 중서부 지역에서는 한파와 폭설로 인해 주택 구매자들이 외출을 꺼리고 있으며, 이는 매물 등록 지연으로 이어지고 있다고 보고서는 전했다.   LA지역에서는 산불이 구매 수요와 매물 감소를 가속하고 있다. 지난 12일까지 4주 동안 LA에서 잠정주택판매는 전년 대비 4% 감소, 새로운 매물은 2.5% 줄었다.   레드핀 경제 연구소의 첸 자오 연구 책임자는 “산불이 아니었다면 감소 폭이 더 작았을 것”이라며 앞으로 몇 주 동안 더 큰 감소가 예상된다고 전망했다.   반면 산불로 인해 집을 잃은 사람들이 새로운 주거지를 찾으면서 LA 지역 렌트 및 매매 수요는 급증하고 있는 것으로 전해졌다.     보고서 또한 렌트 시장에 대한 경쟁이 급격히 치열해지고 있다며, 임대 매물이 빠르게 소진되고 있어 주택을 찾는 이들은 부동산 에이전트를 통해 능동적인 주택 모색에 나서는 것이 좋다고 조언했다. 전국적으로 높은 주택 비용도 여전히 문제로 지적됐다. 평균 주택 판매 가격은 전년 대비 5.8% 상승했으며, 30년 고정금리 모기지의 평균 이자율도 다시 7%대에 진입하며 8개월 만에 가장 높은 수준을 기록했다.   이에 전문가들은 LA카운티 산불과 전국의 기상 악화가 겹쳐 주택 시장의 혼란이 당분간 계속될 것이라고 내다봤다.   우훈식 기자 [email protected]잠정주택판매 미완결 주택 구매자들 주택 투어 주택 비용 박낙희 부동산 주택

2025-01-19

[부동산 스케치] 트럼프 행정부와 부동산

2025년부터 다시 트럼프 시대가 열리면서, 미국 부동산 시장은 또 다시 불확실성의 중심에 서 있다. 트럼프 행정부의 재등장이 투자자, 주택 소유자, 그리고 부동산 관련 종사자 모두에게 새로운 도전과 함께 기회를 줄 것으로 예상된다. 특히 대규모 인프라 투자, 감세 정책, 이민 규제 등 트럼프 행정부의 대표적인 정책들이 다시 도입되면서 시장에 미칠 영향을 분석해 볼 필요가 있다.     첫째 트럼프 정책 중 하나인 대규모 인프라 투자는 도로, 교량, 공항 등을 포함 전국의 기반 시설을 개선하는 것을 목표로 한다. 이는 프로젝트가 시행되는 지역 부동산 가치를 상승시키는데 기여할 가능성이 매우 높다. 새로운 인프라고 구축되면 접근성이 좋아지고, 일자리 증가로 인한 주변 경제 활성화로 주택 수요 또한 증가 할 수 있다. 특히 주요 도심 인근 및 교회 지역에서 이러한 상승 효과가 나타날 가능성이 크다.     둘째로 트럼프의 주요 정책인 법인세 및 개인 소득세 감세는 투자자들에게 매우 긍정적인 영향을 미칠 것이다. 감세를 통해 기업들이 더 많은 자금을 유보할 수 있고, 개인 투자자들도 소득세 부담이 줄어듦에 따라 부동산 투자에 나설 가능성이 커질 것이다. 특히 상업용 부동산 시장에서 자본 유입이 늘어날 가능성이 높으며, 이는 오피스, 산업용, 리테일 등 다양한 부동산 자산에 긍정적인 영향을 줄 것이라고 예상된다. 다만, 현재 여전히 높은 인플레이션과 부족한 국가 재정 상태 및 금융 환경이 존재하고 있어 완만한 속도 조절을 할 가능성이 높다.       다음으로 트럼프 행정부는 전통적으로 보호무역주의 성향을 가지고 있으며, 이는 해외 투자자들에게도 영향을 미칠 수 있다. 중국, 러시아, 북한 등 특정 국가와의 경제적 물리적 긴장감이 고조되면 외국인의 미국 부동산 투자에 대한 규제가 강화될 가능성이 매우 크다. 이미 중국인의 미국 내 부동산 취득에 대해 강력한 규제를 시사 한 바 있다. 하지만 이는 해외 자본의 유입이 감소해 상업용 및 기타 부동산 시장에 타격을 줄 수 있으므로, 변화하는 국제적 상황에 주목할 필요가 있다.   무엇보다 다가올 트럼프 시대의 가장 큰 변수는 바로 연방준비제도(연준)의 금리 정책이다. 현재 물가 상승을 억제하기 위한 금리 인상 가능성 또한 여전히 존재하며, 이는 주택 모기지 금리를 상승시켜 주택 구매력을 계속해서 약화 시킬 수 있다. 하지만, 금리의 안정과 부동산 투자의 꽃은 적정한 이자율이라는 것을 누구보다 잘 아는 트럼프 행정부는 극단적인 관세 정책 및 보호무역과 같은 외부요인을 자의적으로 만들어 이자율을 어떻게든 내리려고 할 것이다.     2025년 트럼프 시대의 미국 부동산 시장은 기회와 리스크가 공존하는 복합한 환경이다. 인프라 투자와 감세 정책으로 인한 상승 가능성도 존재하지만, 한 번에 해결 할 수 없는 이민 규제, 인플레이션 및 금리 문제, 해외 투자 규제 등 다양한 요인들이 시장에 불확실성으로 남아 있기 때문이다. 하지만 그의 과거 집권 시기를 비추어 봤을 때 침착하게 본인에 맞는 방향으로 단단히 안전벨트를 맨다면 이 트럼프 롤러코스터의 스릴 넘치는 여정에서 큰 기회를 잡을 수 있는 것은 확실하다.     ▶문의:(424)359-9145  제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 트럼프 행정부 트럼프 행정부 부동산 투자 트럼프 정책

2025-01-19

영화 '나 홀로 집에' 위넷카 주택 550만불 매매

크리스마스 클래식 영화 '나 홀로 집에'(Home Alone) 주 무대로 나오는 시카고 서버브 주택이 리스팅 가격보다 25만달러 이상 가격에 거래됐다.     시카고 북 서버브 위넷카의 600 링컨 애비뉴에 위치한 이 주택은 지난 5월 525만 달러에 부동산 시장 매물로 나왔다.     이 주택은 지난 16일 525만 달러보다 25만 달러 더 많은 550만 달러에 판매된 것으로 확인됐다.     1921년 건축된 이 집은 2018년 개조 및 확장돼 9126스퀘어 피트 규모로 침실 5개, 화장실 6개, 지하실, 그리고 차고 3개를 갖고 있다.     이 집은 1991년 나온 크리스마스 대표 영화 '나 홀로 집에'의 주인공 케빈 맥켈리스터가 다른 가족들이 모두 휴가를 떠난 동안 홀로 집에 있으면서 도둑들을 막아내는 영화의 주요 무대가 됐다.     Kevin Rho 기자영화 주택 크리스마스 클래식 크리스마스 대표 주인공 케빈

2025-01-17

[마케팅] 세일 전략

아무리 힘 다해 일해도 매출이 제자리걸음이라면, 혹시 결과 없는 곳에 아까운 시간과 돈을 쏟아붓고 있는 건 아닌지 먼저 점검해야 한다.     특히, 컨트랙터처럼 적지 않은 비용의 서비스를 제공하는 사업체라면 ‘세일즈’가 사업의 심장과 같다. 세일즈가 막히면 결국엔 사업체가 생존하지 못한다.   세일즈를 단순한 ‘영업’으로 얕보지 말라. 세일즈는 고객과의 소통, 신뢰 구축, 그리고 딱 맞는 오퍼 제공을 통해 상호가 ‘윈윈’하는 사업 예술에 가깝다. 제대로 된 세일즈 시스템은 셋업만 잘해 놓으면 아주 적은 노력으로도 큼직한 수익을 지속해 창출해 내는 마법 효과를 낸다.   내 사업체가 힘들다면 경쟁사의 상승을 볼 때 답답함이 느껴진다. 하지만, 아직 걱정할 필요는 없다. 지금부터 제대로 된 로컬 서비스 업체 세일즈의 비밀을 알고, 하나씩 둘씩 챙기면 된다. 누구든 사업체를 황금알 낳는 거위로 어렵지 않게 키울 수 있는 디지털 마케팅 시대가 왔기 때문이다.   컨트랙터에게 필요한 기본 마인드 셋은 다음과 같다.     ▶고객 고민과 생각 읽기: 고객의 고통과 바람을 파악하고, 즉시 반응할 수밖에 없는 오퍼를 제공해야 한다. 머리 아프고 복잡하게 꼬면 더 꼬인다. 단순하고 쉬운 오퍼로 접근하라.     ▶메시지 만들기: 뛰어난 기술력, 서비스의 질도 중요하지만, 먼저 고객 눈길을 당기고 마음으로 반응하는 행동 메시지를 던지면 쉬워진다.   ▶빠르고 적극적인 소통: 고객과 즉각 소통하고, 질문과 의견에 즉시 답변하는 자동 문자 발송을 셋업하고 사용해야 한다.   ▶차별화 전략: 경쟁사와 차별화된 강점을 뚜렷하게 부각하고, 고객이 행동하도록 어필하고 팔로업해야 한다.   한숨 쉬며 전화기를 내려놓는 일이 자주 반복되는가. 얼마 전까지 문의와 상담을 했던 고객이 경쟁업체와 계약했다는 소식은 왜 자꾸 반복될까.   20년 이상의 경력과 실력을 갖춘 컨트랙터임에도, 디지털 마케팅과 자동화 팔로업을 사용하는 신생 업체에 밀리는 현실은 듣기만 해도 안타깝다. 고객 문의 대응과 팔로업 방식 몇 가지만 셋업하고 조율해 놓아도, 속상한 날들과 영원히 작별할 수 있다.   이 연재를 통해 로컬 서비스 비즈니스가 새해에 매출 2배 이상 점프하기 위한 검증된, 하기만 해도 결과를 얻는 디지털 마케팅의 비밀을 하나씩 공개하려 한다.     리모델링, 전기 공사, 지붕 수리부터 조경, 플러밍까지 어떤 서비스 업종이든 바로 적용할 수 있는 실전 노하우를 실행해 보자.   그냥 이론이 아니다. 필자가 직접 수백 명의 한인 사업자들과 함께 실천하며 검증한, 실제 매출을 끌어올리는, 정말 되는, 마법 같은 방법들이다.   잠든 시간에도 들어오는 고객 문의, 전화 한 통 놓쳐도 즉시 발송되는 자동 팔로업 메시지, 24시간 고객 응대하는 AI 챗봇, 경쟁업체보다 먼저 보이는 구글 지도 검색 결과 등 하면 되는 실전 핵심 노하우와 시스템이다.     ▶문의: (703)337-0123 윤필홍 / InteliSystems 대표마케팅 세일 전략 세일즈 시스템 세일 전략 고객 문의

2025-01-15

[부동산 이야기] 2025년 10가지 예측<46>

2025년에는 캘리포니아에서 주택 건설을 촉진해서 주택 공급 증가로 기존 주택 가격 인상의 안정에 꾀할 수 있다.     하지만 새 정부가 중국에서 들어오는 상당량의 원자재에 높은 관세를 크게 물리게 되면 임금 상승과 주택 건설을 위한 원자재 가격의 인상으로 인해 그 부담은 고스란히 바이어에게 돌아갈 것 같다. 캘리포니아와 LA 모기지 시장은 금리 상승과 주택 경제성 악화와 정부의 정책 변화에 따라 여러 방향에서 영향을 받을 것 같다.   또한 서류 미비자들의 저임금으로 노동력을 이용하는 건설 현장에서는 서류 미비자들과 불법체류자들 추방 정책으로 주택 가격 상승에도 연쇄적인 영향을 줄 수 있다고 분석한다.     여러 가지 주택 가격 안정을 꾀하려는 부분에서 많은 악재가 도사리고 있다. 그런데도 바이어들의 주택을 구매하려는 계획은 각자의 재정 상태에 따라서 다양한 방법으로 나타나리라 생각한다.     중요한 것은 바이어와 셀러 간의 수요 공급의 원칙에 의해서 주택 시장은 형성되고 지역적인 특징에 따라 주택 매매가가 달라질 수 있다는 것이다.     레드핀은 2025년 부동산 시장 전망에서 전반적으로 주택 매매보다 렌트 수요가 시장을 주도할 가능성이 더 크다고 진단했다.     10가지 예측 내용을 보면 첫째, 주택 가격이 약 4% 상승할 것으로 내다봤다. 둘째, 주택 모기지 이자율이 약 7%를 유지할 것으로 분석했다.     셋째, 지역에 따라 다를 수 있으나 2024년도보다 주택 매매율이 상승할 것으로 봤다. 네 번째, 렌터 시장이 형성될 가능성이 높다. 다섯째, 건설 규제 감소로 주택 건설이 증가할 수 있다. 여섯 번째, 바이어 에이전트 수수료를 원칙적으로 셀러가 부담하지 않아도 되므로 부유한 사람들은 수수료 감소에 따라 주택 매매에 덜 지불할 가능성이 높다.     일곱 번째, 새 정부에서 연방거래위원회는 대기업 간의 합병 및 인수를 승인할 가능성이 높으며 이로 인한 경쟁력을 높이기 위해 대형 중개업체들의 통합 서비스 시스템을 구축할 가능성이 높다.     여덟 번째, 위험한 기후 변화로 인해 특히 산간 지역이나 해안 지역의 개별 주택 가격에 영향을 줄 수 있다. 아홉 번째, 블루시티들의 자율 주행 차량과 더욱 세밀화된 버스 시스템 등 다양한 인프라를 제공해 인구 유입을 유도할 것이다.     열 번째, Z세대들은 앞서 언급한 다양한 영향으로 주택 구입이 어려워져 주택 구입은 인생의 중요 순위에서 1순위가 안 될 수 있다.     위성 도시로 인프라 확장 추세로 고속 전철도 구간마다 공사를 하고 있다. 미래를 바라보며 주택 구입을 계획하기에는 발렌시아, 팜데일, 랭캐스터는 아직 바이어들의 희망 도시라고 할 수 있다.     또한 앞에서 언급한 것처럼 노동 시장과 베이비부머 세대들의 이동에 주택 시장도 큰 영향을 받고 있음을 주목해야 할 것이다. 바이어나 셀러 모두 각자의 재정 상태와 경제 구조에 맞춰 현명한 판단을 하기 바란다.   ▶문의: (310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 이야기 예측 부동산시장 주택 시장 주택 건설 주택 매매율

2025-01-15

[부동산 이야기] 부동산 투자의 이유

돈을 어떻게 벌어 어떻게 투자를 하냐는 큰 차이를 만든다. 중산층을 포함 대부분 사람은 모든 수입이 근로소득이 전부이다. 돈을 많이 벌어도 지출이 많다. 투자를 많이 하지만 자산가치가 상승하는 것에 투자하지 않고 하락하는 자산에 투자하기 때문에 부자들보다 세금을 많이 내고 있다.     부자들은 어떻게 돈을 사용해서 부를 쌓고 있을까? 일반인들이 먼저 소비를 하고 투자를 하지만, 부자들은 선투자 후소비를 한다. 돈의 가치를 현재의 가치로 계산하지 않고 미래의 가치로 계산한다. 매년 2%의 인플레이션이 발생한다고 가정했을 때, 10년 후 내가 현재 가지고 있는 현금의 가치가 20%로 떨어진다. 부자들은 현금을 가지고 있는 것을 선호하지 않고, 현금을 저축하는 것도 선호하지 않는다. 현금 가치가 떨어지는 것을 고려해서 부동산이라는 자산에 투자하여 본인의 자산을 보호한다. 이것이 헷지 전략이다   한국 부동산 투자와 미국 부동산 투자를 비교해 보자. 한국 부동산 투자는 자본이익 즉 싸게 사서 비싸게 파는 것으로 이익을 만든다. 이것을 팔아 세금을 내고 나면 남는 것이 적다. 반면 현금흐름에 중점을 두는 미국 부동산의 경우 지속해서 자산을 보유하면서 현금이 필요한 경우 상승한 자산가치를 활용하여 재융자를 통해 캐시 아웃으로 투자한 자본금을 회수하고, 재투자로 수동소득 창출하여 자산을 배로 늘리는 장점이 있다. 이것은 지속적인 현금의 흐름을 만들 수 있다.     미국 부동산에 투자해야 하는 이유 첫째 현금수입증대이다. 부동산을 사 임대를 줬을 때, 임대수입으로 각종 모기지 및 비용을 빼고 순이익을 볼 수도 있다.     둘째 세금혜택이다. 투자나 임대부동산 활용을 통한 관리비용에 대한 세금공제 및 투자한 금액을 매년 감가상각 방식으로 비용처리 할 수 있으며 1031 교환 등을 활용한 양도소득을 이월하는 것도 부동산투자를 통해 얻을 수 있는 혜택이다.     셋째 자산가치 상승이다. 부동산 투자를 통해 얻는 이익을 임대 수입, 사업 수입뿐 아니라 부동산 가치는 시간의 흐름에 따라 상승한다. 입대수입 가치도 경제 규모가 커지고 시간의 흐름에 따라 높아지고, 현금의 흐름을 개선해주는 효과를 가져온다.     넷째 순자산의 증가다. 모기지 납부를 통한 원금상환이 이뤄지면 해당 부동산의 자기자본의 비율이 늘어난다. 많은 부동산 투자자들은 이 순자산을 이용해 다른 부동산에 재투자에 활용한다. 순자산을 이용한 투자는 부동산에서만 가능한 투자이며, 부동산투자에서만 누릴 수 있는 혜택이다.     다섯째 투자의 다각화이다. 부동산 지표는 다른 경제지표에 비해 독립적이므로 흔들림 없는 꾸준히 주택, 커머셜, 비즈니스 등 다양한 부동산에 투자가 가능하다.     여섯째 레버리지다. 어느 투자에서도 찾을 수 없는, 가장 큰 혜택이며 주식의 경우 100% 나의 자본으로 투자해야하지만 부동산은 대출을 활용해 높은 투자수익률을 얻을 기회를 만든다. 미국에서 유일하게 부채를 활용해서 자산가치를 늘릴 수 있는 투자는 부동산에 투자하는 것이다.     자연적 자산가치의 상승이란 시장의 원리로 시간이 지남에 따라 점차 자산의 가치가 상승하는 것을 이야기한다. 부동산이 이런 자연적 자산가치가 상승하는 시장이다. 부동산 투자는 투자의 시기나 가격이 하락하기를 기다리기보다는 조건이 갖춰졌을 때 때론 과감할 필요가 있다.     ▶문의: (714) 909-4433  애니 윤 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 이야기 부동산 투자 부동산 투자자들 임대부동산 활용 부동산 가치

2025-01-15

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