[상법] 리스 계약과 장애인 접근성

2017년 장애인 접근성 리포트 공개 의무
계약서에 보고서 명시 후 세입자 서명받아야

장애인 공익소송이 증가하면서 비즈니스 뿐만 아니라 부동산 소유주들도 장애인 보호법에 대한 관심이 높아졌다. 일반적으로 장애인 공익소송이 제기되면, 원고는 건물주와 비즈니스에 대해 동시에 소송을 진행하게 된다. 이 과정에서 장애인 접근성 문제에 대한 책임 소재를 두고 건물주와 세입자인 비즈니스 오너 간의 분쟁이 발생할 수 있다. 이러한 문제의 법적 책임은 건물주와 세입자 간에 체결된 리스 계약서에서 해당 문제에 대한 수리 및 관리 책임이 누구에게 있는가에 따라 결정된다.
 
2017년 1월 1일자로 발효된 캘리포니아 민법 1938조는 상업 리스 계약서에 장애인 접근성 전문가가 검사 후 작성한 리포트를 공개해야 하는 의무를 규정하고 있다. 모든 상업 건물주가 장애인 접근성 검사를 해야 하는 것은 아니지만, 검사를 했을 경우 세입자에게 제공해야 하는 의무가 있다. 검사를 하지 않았을 경우, 2017년 1월 1일 이후에 서명된 모든 상업 리스 계약서에는 해당 건물이 장애인 접근성 전문가의 검사를 받지 않았음을 명시해야 한다.  
 
장애인 접근성 전문가에 의해 검사가 이루어졌고, 리포트 발행 이후 접근성에 영향을 미칠 수 있는 공사나 수리가 있었다면 건물주는 공인 접근성 검사 리포트를 리스 계약서 서명 전에 세입자에게 제공해야 한다. 세입자는 장애인 접근성과 관련된 법을 준수하는 데 필요한 수리를 하는 것 외에는 장애인 접근성 검사 리포트에 대해 비밀을 유지해야 한다.
 
장애인 접근성 검사 리포트에서 제기된 위법 사항에 대해서는 기본적으로 건물주의 책임이지만, 리스 계약서에서 세입자의 책임으로 규정할 수 있다. 모든 세입자는 리스 계약서에 서명하기 전에 장애인 접근성 검사 리포트를 검토할 권리가 있으며, 리스 계약 서명 전 48시간 안에 리포트가 제공되지 않았을 경우, 세입자는 리스 계약 서명 후 72시간 안에 계약을 해지할 권리가 있다.
 

또한, 리포트에 의해 장애인 접근성과 관련된 법을 준수했다는 결론이 났을 경우, 리스 계약서 서명 후 7일 안에 검사 확인서와 검사 리포트를 세입자에게 제공해야 한다. 해당 건물에 대해 장애인 접근성 검사를 하지 않았을 경우, 세입자가 장애인 접근성 검사를 원했을 때 이를 반대할 수 없으며, 검사를 진행하는 시기와 비용에 대해 협의할 수 있다는 규정이 리스 계약서에 명시되어야 한다.
 
민법 1938조는 2017년 1월 1일 이후에 서명된 모든 상업 리스에 적용되므로, 건물주는 모든 리스 서명 전에 리스 계약서에 장애인 접근성 검사 리포트에 관한 규정을 명시해야 한다. 장애인 접근성 검사를 했을 경우, 리포트와 확인서를 세입자에게 제공하고, 리스 계약서에는 이러한 사실을 확인하는 규정을 명시하는 해야 한다. 추후에 리포트 제공에 관한 논란을 제거할 수 있기 때문이다. 리스 계약서에 장애인 접근성 검사 리포트와 확인서를 세입자에게 제공했다는 것을 명시하고, 세입자에게 서명을 받는 것을 권장한다.
 
또한, 장애인 접근성 검사를 하지 않았을 경우, 세입자가 검사를 진행할 권리가 있으며, 세입자와 건물주가 검사를 진행하는 것에 대한 비용과 시기에 대해 협의할 수 있다는 규정을 명시하고 서명하는 것이 필요하다.
 
장애인 소송이 제기될 경우, 위반 사항에 대한 책임 소재는 리스 계약서에 의해 결정된다. 즉, 해당 위반 사항이 세입자와 건물주 중 수리와 관리의 책임이 있는가에 따라 장애인 소송에서 제기된 문제에 대한 책임이 규정된다.  
 
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이승호 / 변호사 Lee & Oh