[부동산 이야기] 외국인 부동산 투자

2006년 외국인 부동산 투자 한도 금액 폐지
원천징수세 추가 납부 의무 있어 주의해야

국내 부동산 시장은 안정적인 수익과 자산 가치를 기대할 수 있어, 한국 투자자들에게는 꾸준한 관심을 받고 있다. 국내 부동산 투자는 한국과 다른 절차와 법적 규제를 따르기 때문에 철저한 사전 조사가 필수적이다. 특히 세금 문제와 법적 절차를 이해하지 못하면 예상치 못한 손실을 볼 수 있다.
 
국내에서는 부동산 투자에 대해 현지인과 외국인의 차별이 거의 없다. 이민자의 나라 답게 외국인의 부동산 투자에 우호적이기 때문이다. 외국인이 부동산을 구매한다고 해서 추가로 내는 세금이 없고 한국과 같은 취득세, 등록세와 같은 특별 세금도 없다.
 
한 가지 다른 점이 있다면, 융자를 받을 경우 외국인은 다운 페이먼트를 30% 이상을 해야 한다는 점이다.
 
대도시 지역은 높은 임대 수익률과 자산 가치 상승을 기대할 수 있지만, 경쟁이 치열하고 주택 가격이 높다는 단점이 있다. 반면, 중소 도시 지역은 경쟁이 적고 주택 가격이 상대적으로 낮지만, 임대 수요가 적을 수 있다는 단점이 있다.
 

부동산 투자에 중요한 것은 먼저 유입 인구가 많고, 더불어 일자리 창출이 많아지고 비즈니스나 현금 유동성이 많은 곳, 즉 수요와 공급의 균형이 좋은 곳으로 지역 선정이다. 팔 때는 좋은 가격으로 팔 수 있는지도 고려하고, 안정적으로 주택 가격이 오르는 지역에 하는 것이 좋다.
 
2006년 이후에 해외 투자가 자유시 되고, 한도 금액이 없어지면서 해외투자가 자유로워진 상태이다. 주택 구입시 중요한 것은 한국에서 계약금을 송금하기 전 은행에서 주는 해외 부동산 취득 신고서를 작성한 후 보내야 한다.
 
해외 부동산 거래법에 의거 마지막 잔금을 송금한 날짜를 기준으로 3개월 안에 해외 부동산 신고서와 주택 계약서, 주택 감정서도 함께 제출해야 한다. 또한 부동산 처분 변경 보고서도 3개월 안에 해야 하며, 부동산의 보유 사실 입증 서류도 매 2년 기준으로 신고해야 한다.
 
또한 내국인과는 달리 비거주 외국인 투자자에게는 외국인 부동산 투자 세법(FIRPTA)에 의거한 원천 징수세 납부의 의무가 추가로 있다. 매각한 후 세금을 내지 않고 본국으로 돌아갈 것을 방지하기 위해, 판매 금액의 대략 15%를 별도로 보관하도록 법에서 정하고 있다. 또한 외국인 투자자가 국세청에 납부해야 할 양도 소득세를 납부하고 나면 보관한 약 15% 중 일부 혹은 전부 국세청으로부터 돌려받을 수도 있다. 꼭 전문가와 상의해야 할 부분이다.
 
또한 부동산 해외 투자시 전부 현금 매매할 필요가 없다. 외국인 대상으로 하는 융자 구입도 가능하지만, 내국인보다 1~2% 높기에 사전에 알아보고 확인하는 것이 좋다.
 
국내 부동산 시장은 지역별 특성과 투자 가치가 다르기 때문에 신중한 시장 조사가 필수이다. 인구 통계, 경제 성장세, 임대 시장 동향, 주택 가격 변동 등을 꼼꼼하게 분석하여, 투자 가치가 높은 지역을 선정해야 하며 부동산 전문가와 함께 충분히 상담한 후 구매를 진행하기를 권유한다.
 
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윤소야 / 뉴스타부동산 가든그로브 명예부사장