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[부동산] 관세 전쟁 중 부동산 전망

트럼프 집권 시작 후 각 전문가가 2025년 올해 부동산 시장을 전망치 자료를 새로이 분석했는데 전미부동산중개인협회(NAR), 레드핀, 질로, 모기지은행협회(MBA)가 예측한 자료들을 정리해본다.   먼저 NAR은 집값이 전년보다 느리긴 하지만 계속 상승할 것으로 예상했다. 올해 2% 정도 상승해서 평균 집값이 41만700달러가 될 것으로 내다봤다.     2026년 역시 올해보다 2% 더 오를 것으로 예상했다. 한마디로 집값 폭락은 없을 것이며 완만하게 꾸준하게 계속 상승해 갈 것으로 보고 있다.     모기지 금리는 2025년과 2026년 여전히 6%대에 머물 것으로 예상하고 있다. NAR은 팬데믹 당시의 2~3% 수준의 초저금리 상황은 오지 않을 것이라며 6% 새로운 표준이 될 것이라고 예측했다.     다음은 레드핀 자료다. 전망치를 예측한 기관 가운데 레드핀이 가장 높은 주택 가격 상승을 점치면서 올해 집값이 4% 오를 것으로 봤다. 그 이후로는 수요를 충족시키기에 재고가 충분하지 않을 것으로 예상했다.     그러면서 올해는 렌트 위주의 시장이 될 것이라고 했는데 여전히 집이 비싸기 때문에 결국 많은 사람이 주택 구매를 포기하고 세입자로 남게 될 것으로 봤다. 이에 대한 근거로 주택 가격은 오르지만 렌트 가격은 완만하거나 조금 더 저렴해질 것이기 때문으로 분석했다.     또한 신규 임대주택이 늘어나고 수요보다 공급이 넘칠 것으로 전망했다. 이 때문에 렌트비 인하 및 프로모션들이 많아질 것으로 예상했다.     모기지 금리는 7%까지 유지될 것으로 봤는데, 만약 트럼프 행정부의 세금 감면 및 강세에도 경제가 강세를 유지한다면 모기지 금리는 여전히 높게 유지될 것으로 전망했다.     관세는 인플레이션으로 이어질 수 있고 세금 감면은 국가 적자를 키울 수 있다. 이 두 가지 모두 모기지 금리를 올리는 요인이 될 수 있다고 보고 있다.     질로는 전망치로 올해 주택 가격이 2.6% 상승할 것으로 내다봤다.   모기지 금리는 6.5% 정도 유지될 것으로 예상한다. 최근 수년간 주택 구매가 어려웠는데, 올해는 숨이 트일 것으로 봤다.     전체적으로 봤을 때 중서부와 남북지역은 물론이고 남서부 지역도 구매자에게 유리한 시장이 될 것으로 예상했다.     마지막으로 MBA는 주택 가격이 올해 1.5% 상승에 그치며 모기지 이자율은 6.4~6.6% 사이를 맴돌 것으로 예상한다.     지금까지 기관 중에 가장 보수적으로 접근하고 있는데 작년 10월에 예측 당시에는 올해 이자율이 5.9~6.2% 수준이 될 것으로 봤었다.     모기지 금리가 크게 떨어지지 못하면서 가격 상승이 둔화할 것으로 예상한다.     모든 내용을 정리하자면 올해는 집값 폭락이라는 표현보다는 집값 상승 둔화로 정리를 할 수 있을 것 같다.     상승률은 대략 2~4% 정도 선에서 억제될 가능성이 높다. 반면에 모기지 금리는 크게 하락하지 않을 것이라는 데 전문가들의 의견이 일치하고 있다.     잡힌 줄 알았던 인플레이션이 최근 들어서 다시 고개를 들고 있어서 모기지 금리를 떨어뜨리지 못할 것이라는 우려가 커지고 있다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 관세 모기지 금리 모기지 이자율 집값 상승

2025-03-11

재미부동산협회 부동산 엑스포 개최

 이번 박람회는 한층 넓어진 공간인 뉴욕 그레잇넥 레오나르도 팔라조 그랜드 볼룸(Leonard‘s Palazzo Grand Ballroom·555 Northern Blvd, Great Neck, NY 11021)에서 진행되며, 협회는 “다양한 프로그램을 통해 부동산 업계와 지역 경제에 실질적인 변화를 이끌어내는 계기가 될 것”이라고 전했다.     이번 엑스포에서는 ▶부동산 투자 ▶개발 ▶금융 ▶건축 등 다양한 분야의 전문가들과 실질적인 정보를 교류할 수 있는 기회가 제공될 전망이다. 특히 불경기에도 성공 가능한 투자 전략을 공개하는 세미나가 진행되며, 참가자들은 이를 통해 실전에서 유용한 노하우를 습득 가능할 것으로 보인다.   또 참여 업체들은 지속 가능한 네트워크를 구축할 기회를 제공받으며, 관람객들은 부동산 관련 지식과 풍성한 경품 및 선물을 제공받을 수 있다.     재미부동산협회 제이 윤 회장은 “이번 엑스포는 지역 경제와 부동산 업계의 발전을 이끄는 중요한 전환점이 될 것”이라며 “박람회를 통해 참가자들은 실질적인 정보를 얻고, 업계의 미래를 선도할 기회를 마련할 것”이라고 설명했다.     엑스포는 이날 오전 10시부터 오후 5시까지 진행되며, 참가 문의는 전화(202-220-2207·718-552-6022)로 하면 된다.  윤지혜 기자 [email protected]재미부동산협회 부동산 재미부동산협회 제이 재미부동산협회 부동산 부동산 업계

2025-03-09

현금으로 집 사는 사람 줄었다…주택 거래 3년 만에 최저

주택 구매 중 현금 거래 비율이 지난해 32.6%로 감소하며 3년 만에 최저치를 기록했다.     이는 2023년의 35.1%에서 하락한 수치로 팬데믹 이전(25~30%)보다는 여전히 높은 수준이다.   온라인 부동산 업체 레드핀이 2014년 1월부터 2024년 12월까지 대도시 지역의 카운티별 주택 거래 기록을 조사했다. 그 결과 지난해 전체 주택 거래 중 현금 구매 비율이 줄어든 것으로 나타났다.   현금 구매 비율이 줄어든 주된 이유 중 하나는 투자자들이 지난 몇 년 동안 주택 구매에 적극적으로 나서지 않았기 때문이다.   지난해 현금 구매 건수는 최근 10년 동안 가장 낮은 수준을 기록했다. 이는 전체 주택 판매량이 역사적으로 낮은 수준으로 떨어진 영향이다.   레드핀의 분석 결과, 지난해 전국에서 현금 구매 비율이 가장 낮은 지역은 북가주 샌호세로 18.1%에 불과했다.     이어 이어 오클랜드(18.6%), 시애틀(20.6%), 버지니아비치(21.9%), LA(22.2%) 등이 뒤를 이었다.   LA는 지난해 현금 구매율이 22.3%로 주요 대도시 중 비교적 낮았지만 1년 새 0.2% 소폭 상승했다.     이런 상승세는 올해에도 이어져 LA카운티와 OC지역에서 현금 주택 구매자가 느는 추세다.       한인부동산업계에 따르면 올해들어 다시 투자자들이 부동산 시장으로 돌아오면서 현금 구매도 늘어나고 있는 것으로 나타났다.     진 홍 남가주 한인 부동산협회 회장은 “모기지 이자 상승으로 한동안 현금을 안전한 은행 채권이나 CD에 넣어두었다가 다시 부동산 매물을 찾고 있다”며 “그만큼 현금 구매도 증가하는 추세”라고 분석했다.     플리핑하는 투자자들이 주택시장으로 몰리면서 매물 상태보다 리스팅 가격이 좋은 경우 오퍼가 40~50개까지 몰리고 있다.     플리핑은 낮은 가격에 매물을 구입해 리모델링을 거친 후 단시간에 매물을 현재 시장 가격에 맞춰 판매하는 방식이다.     업계에 따르면 풀 캐시 오퍼는 물론 이자가 10% 가까운 하드머니 오퍼까지 들어오면서 매물이 빠르게는 10일 안에 판매되고 있다. 케이 박 드림부동산 에이전트는 “부동산 시장에 다시 플리핑 투자자들이 몰리는 추세”라며 “현금에 여유가 있는 주택구매자도 모기지 이자가 높아 풀캐시 오퍼를 선호하고 있다”고 말했다.     현금 구매가 가능한 부유층의 부동산 시장 유입이 상대적으로 높아 현금 구매 비율이 현재 수준보다 크게 줄어들 가능성은 작다.   한편, 현금 구매율이 가장 높은 지역은 플로리다로 나타났다.     플로리다주 웨스트팜비치는 49.6%로 가장 높은 비율을 기록했으며, 이어 잭슨빌(40.6%), 클리블랜드(40%), 포트로더데일(38.9%), 마이애미(38.1%) 순이었다. 플로리다 지역의 현금 구매 비율은 여전히 높은 편이지만, 지난해에는 전년 대비 모든 도시에서 감소한 것으로 나타났다. 이은영 기자투자자 이탈 주택구매자도 모기지 현금 주택 박낙희 주택 현금 현금 구매 거래 부동산

2025-03-05

[부동산 이야기] 비즈니스 부동산 상식

2020년 코로나 바이러스가 기승을 부리기 시작한 기간 LA다운타운 지역과 한인타운 지역은 재택근무 영향으로 시 외곽의 단독주택을 선호하는 바이어들의 수요에 따라 거래량이 정체되며 가격 또한 다른 지역에 비해 상승 폭이 미미한 수준에서 형성되었습니다.     이러한 시장의 흐름은 사회적 거리 두기가 끝난 지난 2년 동안에도 크게 개선되지는 못했습니다. 하지만 그 기간 한인타운에 있는 비즈니스 부동산 거래량은 꾸준하게 증가하며 한인타운의 상업적 위치를 유지하는데 버팀목이 되었습니다.   비즈니스 거래 시 주의할 점과 어떻게 거래가 완료될 수 있는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 우선 비즈니스 매물들은 주택과 달리 온라인 정보가 한정되어 있습니다.     비즈니스 거래의 특성상 셀러가 자신의 사업체가 공개적으로 시장에 매물로 나와 있다는 정보 공개를 원하지 않는 경우가 대부분이어서 바이어는 한정된 정보를 통해서 매물을 찾아야 합니다. 이러한 시장의 관행에 따라 바이어는 한정된 온라인 정보와 부동산 회사에 직접 문의를 하여 어떠한 매물들이 시장에 나와 있는지 확인을 해야 합니다.   매물을 확인하고 가격 흥정이 마무리되면 계약서를 작성하고 에스크로를 열며 비즈니스 거래를 시작하게 됩니다. 이때 바이어와 바이어의 에이전트는 해당 비즈니스가 위치한 건물의 리스계약을 바이어의 이름으로 갱신하는 작업을 진행해야 합니다.     은행 융자를 위해서 적정한 기간의 리스 계약은 필수적인 요건이기 때문에 서둘러 진행해야 하며 에스크로 기간이 길어지며 거래를 마무리 못 하는 가장 큰 요인은 리스 계약의 진행 상황이라 할 수 있습니다. 또한 에스크로 기간 비즈니스에 필요한 여러 라이센스의 이전을 진행해야 합니다.     대표적으로 비어앤와인 주류 라이센스는 ABC 주류 통제국에 바이어 이름으로 라이센스를 취득해야 하며 여러 시에서 정한 CUP 등 비즈니스를 운영하는데 필요한 조건부 사용 허가를 확인하고 필요에 따라 헬스 퍼밋 등 사업체를 운영하는 필요한 많은 라이센스를 바이어의 이름으로 이전할 수 있도록 준비해야 합니다. 에스크로 기간 바이어는 사는 사업체의 정확한 재무 구조를 파악 할 수 있도록 셀러에게 재무와 관련된 서류를 받아 확인하는 절차를 진행해야 합니다.   비즈니스 거래가 무산되는 가장 큰 요인은 셀러가 알려준 사업체의 재무재표가 실질적인 수익과 차이가 나며, 바이어와 분쟁이 발생하고 거래가 무산되는 경우가 대부분입니다.   이러한 분쟁의 소지를 줄이기 위해서 에스크로가 열리기 전에 바이어 또는 바이어의 에이전트가 대략적인 서류를 확인할 수 있다면 에스크로가 열리며 발생하는 비용과 시간을 절약할 수 있습니다.     또한 에스크로가 끝나 사업체 매매가 완료된 후에도 바이어는 셀러의 세일즈 택스관련 사항을 확인하여 불필요한 분쟁의 요소를 주의해야 합니다.     에스크로 회사 또한 많은 라이센스 기관과 관련 에이전트와 원활한 업무 소통이 필요하기 때문에 비즈니스 거래 경험이 많은 회사를 사용하시길 적극적으로 추천해 드립니다.   ▶문의: (213)605-5359     조진욱 / 드림 부동산 부사장부동산 이야기 비즈니스 부동산 비즈니스 부동산 비즈니스 거래 비즈니스 매물들

2025-03-05

[부동산 가이드] 부동산 매매 가격 산정

최근 부동산 판매를 고려하는 고객을 만나면 가장 어려운 점은 2년 전 거래된 가격과 현재 가격 차이를 이해하면서도 여전히 예전 가격을 고수하려는 경향이 있다는 것입니다.     이러한 경우 시장 현실을 충분히 설명하지만, 고객이 희망 가격으로 마케팅을 시작하려 할 때는 종종 판매가 이루어지지 않고 6개월에서 1년 후 가격을 조정하는 방식으로 진행되곤 했습니다.     그렇다면 부동산 전문가들은 어떻게 가격을 산정하고 고객에게 추천할까요.     부동산 가격 산정 방법은 일반적으로 비교법, 수익법, 원가법 세 가지로 나눠집니다. 각각의 방법을 간단히 설명하겠습니다.   비교법(Sales Comparison Approach)은 평가하려는 부동산과 유사한 크기, 위치, 상태를 가진 최근에 매매된 부동산들을 비교해 그 차이를 반영하고, 이를 통해 감정 가격을 도출하는 방법입니다. 이 방법은 시장에서 실제 거래된 가격을 바탕으로 하므로 그 신뢰성이 높은데 시장 동향에 크게 영향을 받습니다.       수익법(Income Approach)은 주로 임대 목적의 상업용 부동산(오피스, 상가, 호텔, 임대 아파트)에 적용됩니다. 이 방법은 부동산의 임대 수익을 기반으로 제반 비용을 고려한 후 현재 시장의 수익률을 반영해 감정 가격을 도출합니다. 미래 수익을 예측해야 하므로 금리, 경기, 임대 시장 동향이 중요한 변수입니다.     원가법(Cost Approach)은 부동산을 새로 건설하는 데 드는 비용을 기준으로 감정 가치를 산정하는 방법입니다. 이 방법은 공공시설(학교, 도서관), 신규 건물, 특수 목적의 부동산, 특히 토지 거래에서 주로 사용됩니다.     부동산 에이전트는 위 세 가지 방법을 기본으로 시장 흐름을 고려해 가격을 산정합니다. 상승장이거나 셀러 마켓에서는 가격이 오를 것이라는 기대감을 반영해 더 높은 가격을 제시하고, 반대로 하락장인 바이어 마켓에서는 바이어들이 구매 결정을 내릴 수 있도록 여러 요소를 고려해 가격을 제시합니다.     가격이 하락하는 시장이라도 매매를 해야 하는 상황이라면 빠르게 판매를 진행해야 할 경우가 많기 때문에 저는 더욱 섬세하게 시장을 분석해 고객에게 빠르게 판매 가능한 최고의 가격을 제시하고, 계획대로 진행할 수 있도록 돕습니다.   또한 최근 부동산 옥션 플랫폼인 Ten-X를 이용한 판매가 증가하고 있습니다. 이 플랫폼의 장점은 객관적인 시장 가격을 바탕으로 가격을 책정할 수 있다는 점입니다.     종종 셀러가 기대하는 가격보다 낮은 금액으로 책정되지만, 90% 이상의 거래가 3개월 이내에 완료됩니다. 이는 비딩에 참여하는 바이어들이 구매 능력을 검증받고, 현금으로 구매하는 것이 원칙이기 때문입니다.   현재 이자율이 여전히 높고, 임대 가격이 하락한 시장에서는 구매를 고려하는 바이어들이 가격에 더 민감한 상황입니다.     이럴 때일수록 셀러는 에이전트와 가격에 대해 충분히 논의하고, 체계적인 판매 전략을 세우는 것이 매우 중요한 시점입니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 가이드 부동산 매매 상업용 부동산 부동산 전문가들 최근 부동산

2025-03-05

‘천기누설 부동산 청문회’

리얼티 원 그룹의 승경호 부동산(대표 승경호)가 ‘워싱턴 최고의 부동산 청문회’를 모토로 특별 세미나를 개최한다.   승경호 대표는 “청문회 참석 후 주택 구입 여부를 결정해도 늦지 않다”면서 “워싱턴 최초의 부동산 전문 신문 ‘내집장만’ 필진들이 모두 참여하기에 그들만의 ‘천기누설’을 기대해도 좋다”고 밝혔다. 그는 특히 “차마 밝힐 수 없었던 진실이 청문회에서 드러나고 이해하지 못하거나 궁금했던 것들이 속시원하게 해결될 것”이라고 전했다.     이번 청문회에서는 주택 매매 시장에 참여하는 바이어와 셀러들이 궁금해 하는 11가지, 일반 비즈니스 업주들이 사업 시작시 자주 묻는 질문 5가지, 부동산 타이틀-등기 관련 질문 5가지, 융자 관련 질문 6가지, 보험관련 질문 8가지 등에 대해 주택, 타이틀 변호사, 융자-보험 전문가가 충실하게 답변하는 시간을 마련할 예정이다.     주택 전문가는 승경호 부동산의 ‘더 스나이더 팀’에 속한 줄리엣 리, 이수경, 강상구, 엠마 리,   정필도, 박주연, 앤젤라 윤, 서동진, 제니 하, 승경호 에이전트가 참가한다.   청문회 입장을 위해서는 사전 등록을 해야한다.     세미나는 15일(토) 오후 1-4시 리얼티원 버지니아 사무실(7925 Jones Branch Dr #Lower Level, Tysons, VA 22102), 22일(토) 오후 1-4시 리얼티원 메릴랜드 사무실(10015 Old Columbia Rd, Columbia, MD 21046)에서 진행된다.   문의 703-928-5990, www.dwellwashington.com           김윤미 기자 [email protected]천기누설 부동산 부동산 청문회 부동산 타이틀 부동산 전문

2025-03-05

사용하지 않는 alley를 폐쇄하여 내땅으로 편입하기 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 대지 옆으로 alley가 있지만 막다른 골목이어서 저희 부지와 옆 부지 외에는 사용하지 않고 있습니다. Alley를 저희 부지로 병합하여 개발을 하고 싶은데 가능한지요?     ▶답= 사용하지 않는 alley를 영구적으로 폐쇄하고, 해당 부지를 인접 토지 소유주에게 귀속시키는 과정을 Alley Vacation이라고 합니다.   Alley Vacation을 위해 가장 먼저 하셔아 할 것은 alley를 공동 사용하고 있는 인접대지들의  주인과 먼저 합의를 해야 합니다. 특별한 경우가 아닌 경우 인접대지들의 alley 사용 권한을 강제로 없앨 수가 없기 때문에 합의가 안되면 Alley Vacation이 가능하지 않다고 보시면 됩니다.   주변 부지주인과 합의가 되었으면 다음 단계는 Bureau of Engineering (BOE, 공학국)과 상담을 하여 Alley Vacation이 제도적 또는 기술적으로 가능한지 여부를 알아보아야 합니다.     BOE는 폐쇄될 alley가 공공도로 시스템에 영향을 미치는지 또는 공공 서비스(예: 전기, 수도, 가스 등)에 영향을 미치는지를 검토하여 Alley Vacation이 가능한지의 여부를 검토합니다.   위의 사항들을 다 거친 후에 Alley Vacation 신청서를 내게 되면 BOE는 공식적으로 검토를 시작하며 관련 부서와 협의를 진행합니다. Alley Vacation과 관련된 부서는 도시계획국, 교통국, 소방국, 수도전력국등이 있습니다.   Alley Vacation이 되기까지는 2년 정도의 시간이 걸리지만 폐쇄되는 alley의 면적이 넓을 경우는 CEQA review (환경영향평가)를 받아야 하여 기간이 더 소요됩니다.  이 외에도 공청회, 부지 경계선 조정, 조닝변경 조정협의, 공공 유틸리티 보호 조치등 많은 과정이 필요합니다.   Alley Vacation은 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있지만, 성공적으로 완료되면 부지를 확장하고 개발 가능성을 높이는 데 매우 유용한 수단이 될 수 있습니다. 따라서, 개발계획에 Alley Vacation이 필요하다면 인근부지 소유주와의 합의와 공공기관과의 사전협의가 필수적입니다.     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 부동산 alley 사용 alley vacation 이웅범 건축사

2025-03-04

크리스티부동산 중개인들 ‘우수 부동산인 상’ 13명 수상

뉴저지주 포트리에 있는 크리스티부동산(제이슨 리 · 사진) 소속 중개인들이 대거 뉴저지부동산중개인협회가 수여하는 ‘2025년 우수 부동산인 상’을 수상했다.     크리스티부동산은 매년 많은 중개인들이 상을 받고 있는데 올해는 총 13명이 수상했다. 수상 내용은 플래티넘상 2명·금상 3명·은상 4명·동상 4명이다.   각 상별 수상자는 ▶플래티넘상: Jason Lee, Sara Shin ▶금상: Sophia Sul, Bok Kim, Sarah Chung ▶은상: Linda Chang, Jihee Choi, Connie Kim, Jennifer Park ▶동상: Sophie Hahn, Emily Kim, Margaret Kim, Eunice Kim 등이다.     수상자들은 각 상 별로 지난 한해 동안 매우 우수한 실적을 달성했다.   수상 기준은 연 매매 30건 이상 및 2000만 달러 이상의 거래 실적과 최소 30건 이상, 또는 최소 125건 이상의 거래 실적을 냈을 경우 플래티넘상을 받을 자격 조건이 된다.   또 연 매매 25건 이상과 실적 1200만 달러 이상 또는 90건 이상의 거래를 달성하면 금상을 받을 수 있다.     은상 수상 조건은 650만 달러 이상 및 매매 20건 이상 또는 70건 이상 거래, 동상은 250만 달러 이상 및 매매 15건 이상 또는 30건 이상의 거래 실적을 내야 한다. 이를 보면 부동산 분야에서 최고의 실적을 올린 중개인들이 받을 수 있는 상인 셈이다.   한편 ‘2025년 우수 부동산인 상’ 시상식은 오는 3월 20일 타운십 오브 워싱턴에 있는 ‘시즌스 캐터링(Seasons Catering)’ 연회장에서 열린다.   박종원 기자크리스티부동산 우수 부동산 상 뉴저지부동산산중개인협회 사라 신 플래티넘상 제이슨 리

2025-03-03

[부동산 스케치] 새 정부의 주택 공급 정책

트럼프 행정부가 들어선지 한 달이 지난 지금, 주택 공급 확대를 위한 규제 완화가 많은 이들의 기대를 모으고 있다.     집권 전후로 트럼프는 규제를 파격적으로 완화하여 건설 붐을 일으키겠다는 야심찬 계획을 세웠다. 즉, 이론적으로 규제가 적어지면 더 많은 주택 공급이 가능할 것 이라는 것이 핵심 철학이자 정책의 기반이다.     과거를 비추어 보면 예전 트럼프 정부에서도 중앙 정부 차원에서 규제를 줄이고, 개발 활성화를 위한 정책들을 여러가지 발표 했지만 현실은 이론만큼 단순하지 않았다. 노동력 부족, 자재 가격 상승, 그리고 각 지방 정부가 고수하는 엄격한 구역별 규제가 그 효과를 제한하며, 앞으로의 우리 앞에 새로운 과제로 다가 올 것이다.     행정부의 구제 완화 정책은 단기적으로 개발자들에게 긍정적인 신호를 준다. 하지만, 실제 개발 현장은 마치 난파된 해적선의 보물을 찾으려는 모험과도 같다. 각 도시의 역사적 가치를 지키지 위한 규역제와 지역 주민의 반발은 의도를 퇴색 시키며, 개발자들이 적합한 토지를 찾기 위해 더욱 고군 분투 하게 만든다. 이처럼 중앙 정부의 정책과 각 주별 현실 간의 간극은 여전히 주택 공급 확대의 걸림돌로 작용헸으며, 현재 진행형이다.     전국의 주택 시장은 지역마다 서로 다른 양상을 보인다. 일부 도시는 기업 친화적인 환경을 유치하며 규제 완화의 해택을 받아 주택 공급이 서서히 늘어나는 반면, 환경 보호와 공동체 안정에 중점을 두는 지역은 엄격한 규제를 적용해 개발 속도를 조절하고 있다. 이로 인해 개발자들은 지역 특성에 맞는 다양한 전략을 구사해야 하며, 때로는 기대애 다른 결과에 웃기도 울기도 한다.   앞으로의 주택 공급은 단기간의 급격한 변화보다는 점신적인 개선을 보일것으로 전망된다. 정부의 완화 정책이 개발자들에게 동기를 부여하는 한편, 지방 정부의 제약과 지역 사회의 반응은 신중한 접근을 요구하기 떄문이다. 이러한 복합적인 요소들이 맞물리면서 부동산 시장은 꽤나 꾸준한 노력과 시간, 그리고 협력을 통해 하나씩 공급 부족 문제들을 해결해 나갈 것이다.     트럼프 이후 시대 주택 공급에 대한 혁신적이고 구체적인 계획이 나올 것이라고 기대되는 것은 사실이다. 과도한 규제가 없는 주택 시장의 이상적인 상황은 여전히 살아있지만, 그것은 또 주 정부와 시장 상황이라는 현실과 맞서는 과정에 직면해 있는 것 또한 사실이다. 즉, 주택 공급 문제는 중앙 정부와 주 정부 간의 정책 조율, 그리고 시장의 현실적인 제약 속에서 점진적으로 개선될 것으로 보인다.     결국, 중앙 정부와 주 정부, 그리고 개발자들이 긴밀히 협력할 때 규제 완화의 기대와 각 지역의 엄격한 구역제가 만들어낸 제약을 극복하고, 단기간의 성과보다는 장기적 안정과 지속 가능한 발전으로 주택 공급 문제를 해결할 수 있을 것이다. 이러한 노력이 국민 주거 안정과 지역 발전으로 이어져 부동산 시장의 선순환을 만들 것이다.     ▶문의:(424)359-9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 정부 주택 주택 공급 트럼프 행정부 중앙 정부

2025-03-02

[부동산 이야기] 주택 보험

최근 발생한 LA산불로 인해 많은 주민이 심각한 피해를 봤다. 이런 비상상황에서 캘리포니아 보험국은 남가주 산불 피해자들을 위해 보험 갱신 거부 및 해지를 1년간 중단하는 조치를 발표했다.     이번 조치는 팰리세이즈와 이튼 산불로 인해 직접적인 피해를 본 지역과 인접한 우편번호에 거주하는 주택소유주들에게 적용된다. 이번 조치의 배경, 주요 내용, 그리고 앞으로의 과제에 대해 살펴보겠다.   ▶보험 문제   캘리포니아는 매년 반복되는 산불로 인해 많은 주민이 피해를 보고 있다. 이러한 자연재해는 주택 소유주들에게 심각한 재정적 부담을 주며, 특히 최근 몇 년간 보험사들이 고위험 지역에서 보험 갱신을 거부하거나 보험 해지를 선택하는 경우가 늘어나고 있다. 이는 주택소유주들에게 큰 불안감을 안겨주며, 재난 복구와 재건을 더욱 어렵게 만들고 있다.   캘리포니아 주정부는 이러한 문제를 해결하기 위해 긴급 대책을 마련했다.     이번 조치는 지난달 7일 개빈 뉴섬 주지사의 비상사태 선언을 바탕으로 이루어진 것으로, 피해 주민들에게 최소 1년간의 안정적인 보험 보호를 보장하기 위한 것이다.   ▶주요 내용     팰리세이즈와 이튼 산불 지역 및 인접 우편번호 주민들은 향후 1년간 보험 갱신 거부나 해지로부터 보호받는다. 이 조치는 피해 여부와 상관없이 해당 지역 주민들에게 적용된다. 주지사의 비상사태 선언은 직접적인 화재 피해를 본 가구뿐 아니라, 인근 지역에 거주하는 주민들까지 포함해 보험 해지의 위험으로부터 보호한다.   페어 플랜 정책에 가입한 주민들을 위한 추가적인 보호 조치와 함께, 보험 갱신 및 해지 관련 문제 해결을 위한 구체적인 방안도 마련되고 있다.   ▶정책의 의의   보험사가 고위험 지역에서 계약을 갱신하지 않거나 해지하는 관행은 주택소유주들에게 재정적 부담뿐만 아니라 심리적 압박을 가중하고 있다.     이에 대한 정책적 개입은 주택소유주들에게 보험 해지로 인해 주택 복구 및 재건 비용을 스스로 감당해야 하는 부담을 덜어 재정적 안정을 제공할 것으로 보인다. 또한 최소 1년간의 보호가 보장됨으로써 재난 이후의 불확실성을 줄이고 재건에 집중할 수 있는 환경을 제공한다.     ▶향후 과제   산불 피해가 반복되는 캘리포니아의 특성을 고려하여 장기적인 보험 정책을 수립해야 한다. 페어 플랜 같은 대안적 보험 프로그램이 강화될 필요가 있다.   산불 발생을 줄이기 위한 예방 조치와 신속한 대응 시스템 구축도 중요하다.     이를 통해 피해를 최소화하고 보험 부담을 경감할 수 있다. 보험사들이 고위험 지역에서도 합리적인 조건으로 서비스를 제공할 수 있도록 정부 차원의 지원과 규제 완화도 필요하다.   ▶결론   이 조치는 일시적인 안정성만을 제공할 뿐, 장기적인 해결책이 될 수는 없다. 주정부와 민간 보험사, 그리고 주민들이 협력하여 지속 가능한 보험 시스템과 재난 관리 체계를 구축하는 것이 필요하다.   이번 조치가 캘리포니아의 보험 문제와 재난 관리 시스템을 개선하는 데 밑거름이 되기를 기대한다.     ▶문의: (714)349-0505 제니스 박 / 콜드웰벵커 베스트 부동산부동산 이야기 보험 주택 캘리포니아 보험국 보험 보호 보험 갱신

2025-02-26

[부동산 가이드] LA산불과 부동산시장

최근 LA지역에서 발생한 팰리세이즈와 이튼 산불은 지역 부동산 시장에 상당한 영향을 미치고 있습니다. 대형 산불이 주택 공급, 임대 수요, 보험료 등 다양한 변화를 야기하고 있습니다.   1. 주택 공급 감소와 가격 변동   산불로 인해 수천 채의 주택이 파괴되면서 주택 공급이 많이 감소했습니다. 퍼시픽 팰리세이즈의 한 주택은 산불로 전소하였음에도 불구하고 60건 이상의 오퍼를 받아 100만 달러 이상의 가격에 판매될 예정입니다.     이러한 현상은 해당 지역의 부동산 가치가 여전히 높음을 보여주지만, 전반적인 주택 공급 부족은 시장에 압박을 가중할 수 있습니다.   2. 임대 수요 증가와 렌트비 상승   집을 잃은 주민들이 임시 거주지를 찾으면서 임대 수요가 급증하고 있습니다. 일부 전문가들은 산불로 인해 해당 지역 임대료가 6% 이상 상승할 것으로 전망하고 있습니다.     특히 피해 지역과 인접한 지역에서는 렌트비 상승이 두드러질 것으로 예상합니다. 캘리포니아 주법은 비상사태 시 주택 임대료를 포함한 필수품의 가격 인상을 10% 이내로 제한하고 있습니다.     이를 위반하는 임대인에게는 벌금과 징역형이 부과될 수 있습니다. LA 카운티 수퍼바이저 위원회는 산불 이후 임대료 폭리를 취하는 임대인에게 부과되는 벌금을 기존 최대 1만 달러에서 5만 달러로 인상하는 조례안을 추진하고 있습니다.     3. 보험료 상승   대규모 산불로 인한 손실로 인해 보험사들이 캘리포니아에서 철수하거나 보험료를 인상할 가능성이 있습니다. 이러한 변화는 주택 소유주들에게 추가적인 재정적 부담을 주며, 부동산 시장의 불확실성을 증가시킬 수 있습니다.     4. 전망과 대응 전략   LA의 부동산 시장은 회복력이 강하지만, 단기적으로는 산불 피해 지역의 거래량 감소와 가격 변동이 예상됩니다. 장기적으로는 시장이 안정될 것으로 보이지만, 주택소유주와 투자자들은 이러한 변화를 주의 깊게 모니터링하고, 보험 및 재난 대비 계획을 재검토하는 것이 중요합니다.   산불을 피하기 위해 캘리포니아 내에서 이사하고 싶으시면, 산불 위험도가 낮은 지역을 고려해보는 것이 좋습니다. 오렌지 카운티는 산불 위험도가 낮고, 풍부한 자연경관과 좋은 교육 시설을 자랑합니다. 이곳은 가족 단위로 이사하고 싶으시면 좋은 선택이 될 수 있습니다. 이사를 고려하고 계신다면, 각 지역의 자세한 정보를 확인하고, 자신에게 맞는 곳을 선택하는 것이 중요합니다.   샌디에이고 또한, 산불 위험도가 상대적으로 낮고, 안전한 곳으로 알려져 있습니다. 특히 델마와 라호야 같은 지역은 부촌으로 유명하며, 아름다운 자연경관과 평화로운 분위기를 자랑합니다. 자연재해 위험이 적은 지역에서 새 보금자리를 찾고 싶다면 더 많은 정보를 유튜브 채널 '이미화 부동산'에서 확인하실 수 있습니다.   ▶문의: (818)963-2118 이미화 / 에피크 리얼티 에이전트부동산 가이드 부동산시장 la산불 주택 임대료 지역 부동산 주택 공급

2025-02-26

[투자 시장 현황] 투자 시장 과열…향후 변동성 주의하라

최근 금융 시장은 높은 변동성을 경험하고 있다. 기대보다 오래 유지될 것 같은 상대적 고금리와 인플레이션 상승, 글로벌 경제 불확실성이 투자 심리를 흔들고 있기 때문이다. 이에 반해 안전자산으로 여겨지는 금은 사상 최고치를 경신하며 강세를 이어가고 있다. 시장을 선도하던 기술주는 급등과 조정을 반복하는 모습을 보이고, 부동산 시장 또한 가격 거품과 거래 둔화가 동시에 진행되는 등 전례 없는 양상을 띠고 있다. 이런 상황은 각 자산군의 움직임을 면밀히 분석하고 신중한 투자 전략을 세워야 할 필요성을 더욱 강조하고 있다.     ▶주식시장과 레버리지 투자   주식시장은 최근 극심한 변동성을 보이며 감정적인 갭 상승 및 하락을 반복하고 있다. 특히 기술주 중심의 나스닥과 S&P 500 지수는 강한 변동성을 보이며 투자자들의 신경을 곤두세우고 있다. S&P 500 지수는 새롭게 고점을 경신했지만, 곧바로 후퇴했다. 후퇴가 지속돼 6000선 아래로 떨어지면 상승세가 한계에 도달한 것으로 읽힐 수 있고 시장의 전반적인 거품 논란이 제기될 수 있다.   최근 블룸버그 인텔리전스의 자료에 따르면 파생상품을 활용한 장기 투자 상품의 자산 규모가 950억 달러로 사상 최고치를 기록했다. 반면 하락에 베팅하는 역방향 ETF의 자산 규모는 90억 달러에 불과하다. 이는 2022년 1월 기록된 7:1 비율을 뛰어넘는 10:1 비율을 보이는 것이다. 이 같은 이상 비율은 높은 레버리지를 활용한 투자자들의 과도한 낙관론을 반영하고 있다.     역사적으로 볼 때 이러한 극단적인 투자 행태는 결국 큰 손실로 이어지는 경우가 많았다. 현재로썬 지난 2023년 11월부터 시작된 상승장세에 구조적인 파열은 없는 상태다. 하지만 만약 조정이 시작되면 상당한 손실을 초래할 가능성이 높은 환경이라고 볼 수 있다   ▶엔비디아 주가의 정체   지난 2024년 7월 엔비디아의 주가는 141달러에 도달하며 애플, 마이크로소프트, 유럽 전체 주식시장의 가치보다 높아졌다. 이는 인공지능(AI) 기술에 대한 기대감과 반도체 산업의 강한 성장 덕분이었다. 그러나 이후 7개월 동안 130달러대에서 등락을 거듭하며 급등세가 멈춘 상태다.   전문가들은 엔비디아의 상승세가 한계에 도달한 이유로 높은 주가 밸류에이션과 투자자들의 차익 실현 욕구를 꼽는다. 특히 최근의 시장 환경에서 기술주 전반에 대한 조정 압력이 증가하고 있다. AI 관련 산업에 대한 기대감이 어느 정도 현실적인 평가를 받으면서 주가가 제한적인 움직임을 보이는 것이다.   ▶금 시장의 지속적인 상승과 변동성   금은 지난 25년 동안 거의 모든 주식시장 지수를 능가하며 2021년 이후로도 지속적인 강세를 보이고 있다. 최근 2~3주간 연일 사상 최고치를 경신했는데 이는 투자자들의 강한 매수세와 안전자산 선호 현상을 반영한다. 그러나 단기적으로 과매수 신호가 감지되고 있어 조정 국면에 접어들 가능성도 제기되고 있다.   전문가들은 금 가격 상승의 주요 요인으로 글로벌 경제 불확실성, 중앙은행의 금 보유 증가, 통화 정책 등을 꼽는다. 특히 높은 인플레이션과 지정학적 불안정성으로 인해 금에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있다. 그러나 과거 사례를 보면 강한 상승 후에는 일정한 조정이 뒤따르는 경향이 있어 투자자들은 주의해야 한다.   ▶금과 비트코인의 비교   금은 역사적으로 가치 저장 수단으로 인식되지만 최근 투자자들은 비트코인과 같은 디지털 자산에 더 큰 관심을 보이고 있다. 2024년 말 기준, 비트코인 ETF로 유입된 자금은 금 ETF보다 훨씬 많았다. 이는 현재 투자자들이 실물 자산보다 디지털 자산에 더 높은 가치를 부여하고 있음을 보여준다.   그러나 비트코인은 여전히 높은 변동성을 보이며 규제 리스크가 크다. 이에 반해 금은 안정적인 자산의 역할을 지속할 가능성이 크며 향후 경제 불확실성이 지속될 경우 금의 가치가 다시 평가받을 가능성이 높다.   ▶부동산 시장의 과열   부동산은 단순한 소비재가 아닌 투자 대상으로 인식되면서 가격이 급등하는 경향이 있다. 2006년 금융위기 당시 기관 투자자들은 주택담보대출을 대량 매입했으나 현재는 실제 주택을 직접 투자 대상으로 삼고 있다. 이는 주택 가격을 과도하게 상승시키는 요인이 되며 현재 주택 가격은 적정 가치보다 2~4배 높다는 분석이 있다.   또한 높은 모기지 금리와 가격 부담으로 인해 매매가 급감하고 있으며 2024년 주택 판매량은 30년 만의 최저치를 기록했다. 이는 구매력이 낮아진 소비자들의 현실을 반영하는 것으로 해석할 수 있다. 장기적으로 가격 조정 가능성을 높여주는 데이터로 볼 수 있다.   ▶중앙은행과 금융 시스템   연방준비제도(Fed·연준)는 정치권과 은행들에 유리한 시스템을 제공하면서 일반 투자자들에게는 불리한 구조를 유지하고 있다. 중앙은행이 화폐를 지속해서 발행하면서 정부 지출을 간접적으로 지원하고 있으며 이는 장기적으로 인플레이션과 자산 거품을 유발하는 요인이 된다. 이 과정에서 돈의 가치가 점차 하락하고 실질적인 구매력이 감소하는 현상이 발생한다.   특히 장기간 유지됐던 연준의 저금리 정책과 대규모 경기 부양책은 금융시장에서 과도한 투기적 투자 심리를 유도하며 주식 및 부동산 시장의 거품 형성을 가속하는 역할을 해왔다는 지적이 있다.     이러한 정책은 단기적으로는 경제를 부양하는 효과를 낼 수 있지만, 장기적으로는 자산 가격 상승으로 인해 일반 소비자들의 주거 및 투자 접근성을 악화시킬 수밖에 없다. 결국 금융 시스템 전반의 불안정성을 초래할 위험이 크다는 우려가 계속 제기돼 왔다.   금, 기술주, 부동산 시장은 모두 극단적인 투자 심리를 반영하고 있으며 향후 변동성이 커질 가능성이 높다. 역사적 패턴과 시장 과열 신호를 고려할 때 신중한 투자 전략이 요구된다.     안전자산인 금과 단기 국채 등은 이러한 불확실성 속에서 비교적 안정적인 대안이 될 수 있다. 투자자들은 향후 시장 흐름을 면밀히 관찰하고 변동성 확대에 대비해야 한다. 켄 최 아피스 자산관리 대표 [email protected]투자 시장 현황 저금리 투자 부동산 시장 장기 투자 레버리지 투자

2025-02-25

[부동산 이야기] 에스크로에서 HOA 서류

매매가 성립되면 최종 사인 된 날짜로 에스크로가 오픈된다. 카운터 오퍼가 많은 경우 바이어 혹은 셀러 중 최종사인이 된 순간부터 계약 기간이 시작된다고 볼 수 있다.   셀러가 바이어에게 부동산이나 사업체에 대한 제반 알림사항을 모두 상세히 기술하여 알릴 의무가 있으며, 동시에 자료도 제공되는 것이 일반적인 과정이다.   이러한 자료들 가운데는 주변 환경조사서(Natural Harzard Disclosure), 저당권 조사서(Preliminary Title Report), 셀러보고자료(TDS)는 물론 공영구역과 관리회사가 있을 경우 HOA 서류를 반드시 바이어가 검토할 수 있도록 계약서에 명시된 기한 내에 제공돼야 한다.   바이어는 일정 기간 내에 건물이나 사업체에 대한 실물검증(Physical Inspection)을 전문가를 통해 하고 융자의 승인을 받아서 통보해야 하는 절차를 지켜야 한다. 또 자료들을 검토하고 사는데 이상이 없는지에 대해 동의하는 과정이 매우 중요하다. 지난주, 한 타운홈의 매매에 게스트 주차에 대한 문제 제기로 에스크로가 취소되는 일도 있었다. 만약 약속된 날짜 이내에 위의 서류들이 바이어에게 제공되지 못할 경우, 셀러의 결격사유가 되며 계약위반이 될 수 있으므로 신속하게 오픈과 동시에 전달되어야 하는 것이 원칙이다.   위의 모든 서류를 받아서 바이어는 그 내용을 점검하여 구매 여부를 최종적으로 결정함과 동시에 융자의 진행과 클로징을 준비하는 것이 일반적이다.   HOA의 서류는 관리회사에서 직접 혹은 전문데이터 업체를 통해 제공되는데 대부분 선납으로 모든 비용을 지불해야 자료를 제공한다. 비용은 크레딧카드로 지불하거나 페이팔 혹은 체크로 지급되는데, 카드는 수수료를 내야 하고 체크는 지급되는 기간이 너무 길어 매우 불편하고 계약 기간에 맞추기 어려운 경우가 대부분이다.   비용은 일반적으로 500달러에서 1000달러 정도를 셀러가 지불하게 된다. 모든 파일은 이메일로 바이어에게 직접 전달되며, 특별한 이의 제기가 없는 경우에는 동의가 되는 것으로 클로징 준비가 된다.   클로징에 셀러는 추가로 해당 주택의 어카운트를 바이어에게 이전하는 비용(Transfer Fee)을 또한 내야 하며, 관리회사에 따라 이사 비용을 각각 요구하기도 한다. 사실 회의록이나 재정서류를 제외하고는 대부분 고유 등기된 단지 내 규율에 대한 고정된 자료임에도 매매마다 청구하는 것에 대한 불만이 많은 것은 사실이고, 그 비용도 매우 비싸져서 이슈가 되고 있다. 새로 개발된 단지에서는 타운홈이나 콘도와 마찬가지로 공용면적에 대한 비용과 시큐리티는 물론 풀장과 제반시설에 대한 관리 비용을 주택별로 산정하여 매월 지불하는 것은 물론 매매 시 적지 않은 비용이 들게 된다. 주민회의나 뉴스레터에 관심을 가지고 커버되는 보험 내용과 보수계획 등에 대한 논의에 적극적으로 개입하는 자세가 우리 한인들에게도 필요하다고 본다.   ▶문의: [email protected] 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 서류 이사 비용 관리 비용 공영구역과 관리회사

2025-02-25

[이미화 부동산 전문가] 성공적인 부동산 투자 위한 핵심 전략 10가지

부동산은 안정성과 수익성을 동시에 기대할 수 있는 매력적인 투자 분야다. 최근 시장에서는 기술 발전, 주거 트렌드 변화, 원격 근무 확산 등으로 새로운 기회가 생겨나고 있다. '이미화 부동산 전문가'로부터 부동산 투자 성공을 위한 10가지 전략을 들어봤다.     1. 초보자에게 좋은 주거용 부동산: 주거용 부동산(단독주택, 듀플렉스, 소형 아파트 등)은 상업용 부동산보다 초기 자본이 적게 들고 대출받기도 쉽다. 또한, 항상 수요가 높아 안정적인 임대 수익과 장기적인 자산 가치를 기대할 수 있다.     2. 포트폴리오 강화하는 상업용 부동산: 상업용 부동산(오피스, 쇼핑몰, 창고 등)은 보다 높은 임대 수익을 기대할 수 있다. 특히 장기 임대 계약이 많아 수익이 안정적이며, 유지보수 및 세금 등의 비용을 세입자가 부담하는 경우가 많아 부담이 줄어든다. 하지만 경제 상황에 따라 수익이 변동할 수 있다는 점도 고려해야 한다.   3. 임대 부동산으로 수익 극대화: 단순히 월세를 받는 것이 아니라 좋은 세입자를 찾고, 계약을 체결하며, 유지보수와 재정 관리를 하는 과정이다. 이런 요소를 철저히 관리하면 안정적인 현금 흐름과 장기적인 자산 가치를 유지할 수 있다.   4. 부동산 리모델링(플리핑)으로 빠른 수익: 저렴한 부동산을 매입해 리모델링한 후 더 높은 가격에 되파는 플리핑은 빠른 수익을 낼 수 있는 전략이다. 하지만, 예상보다 공사 비용이 초과되거나 시장 상황이 변하면 손실이 발생할 수도 있다.     5. 투자가 쉬워지는 부동산 투자 신탁(REITs): 부동산을 직접 소유하지 않고도 투자할 수 있는 방법이다. 쇼핑몰, 오피스, 병원, 아파트 등을 운영하는 회사에 투자하는 방식으로 관리 부담 없이 수익을 얻을 수 있다.   6. 레버리지 활용한 투자 전략: 대출을 활용, 적은 자본으로 더 큰 부동산을 매입해 수익을 극대화하는 전략이다. 하지만 부동산 가치 하락이나 공실 발생 등으로 인해 대출 상환이 어려워질 수 있으므로 신중한 전략과 리스크 관리가 필요하다.   7. 리스크 관리는 왜 중요할까?: 부동산은 비교적 안전한 투자이지만 시장 변동성, 공실, 유지보수 비용 등 다양한 위험이 존재한다. 이러한 리스크를 최소화하려면 철저한 시장 조사와 신중한 투자 결정을 내려야 한다.   8. 장기적인 부동산 투자 성공 비결: 단기 시세 차익보다 장기적인 가치 상승과 안정적인 현금 흐름을 목표로 삼는 것이 중요하다. 꾸준한 시장 조사와 전략적 투자를 통해 장기적으로 자산을 늘려가는 것이 성공의 핵심이다.   9. 시장 동향과 규제 파악해야: 시장 변화를 예측하고 유연하게 대응하면 더 효과적인 투자 결정을 내릴 수 있다.   10. 최신 기술 활용: 온라인 플랫폼을 활용한 시장 분석, AI 기반 임대 관리 시스템, 스마트 홈 기술 등은 부동산 투자에 새로운 기회를 제공한다. 최신 기술을 활용하면 투자 효율성을 높이고 보다 체계적인 자산 관리가 가능하다.   한편, 이미화 부동산 전문가는 남가주 지역에서 시니어 부동산 및 서티파이드 프로베이트 세일 스페셜리스트로 활동하고 있으며, 주거용 및 상업용 부동산, 임대 관리, 1031 세금 절세 전략 등 다양한 분야에서 고객을 돕고 있다.   ▶문의: (818)963-2118     [email protected]업계 이미화 부동산 이미화 부동산

2025-02-24

산불로 인한 부동산 손실만 300억불

지난달 발생한 LA 대형 산불로 부동산 손실 규모만 300억 달러 이상 될 것으로 보인다.     LA타임스는 자체 분석을 통해 이번 대형 산불 사태 중 가장 규모가 컸던 팰리세이즈와 이튼 산불로 인한 부동산 피해 규모가 300억 달러 이상이라고 지난 21일 보도했다. 매체는 부동산 피해액 평가를 위해 가주 소방국, LA카운티 재산세산정국 등의 자료를 분석했다고 덧붙였다.     보도에 따르면, 팰리세이즈 산불이 발생한 퍼시픽 팰리세이즈 지역의 부동산 손실 추정 규모는 220억 달러다. 해당 지역 내 있던 건축물의 과반인 56%가 전소됐다. 이튼 산불로 가장 큰 손해를 본 알타데나 지역의 경우, 추정되는 부동산 피해액이 78억 달러에 달한다. 알타데나 지역 내 있던 건축물의 약 50%가 소실된 것으로 집계됐다.     상당수의 건물이 파괴됐다. 이중 약 300채가 상업용 부동산이고 나머지는 주택이었다. 이로 인해 이번 산불로 약 1만3000가구가 보금자리를 잃고 이재민이 됐다.     주택 유형별 피해 상황을 살펴보면 단독주택 및 콘도미니엄이 9700채로 전소 주택 중 가장 많았다. ▶듀플렉스 및 방갈로 코트 2000여 유닛 ▶아파트 700여 유닛 ▶이동식 주택 373채가 뒤를 이었다.     한편, 날씨 전문 매체 아큐웨더(AccuWeather)는 팰리세이즈 및 이튼 산불로 인한 경제적 손실 규모가 2500억에서 2750억 달러에 이를 것으로 추산했다. 해당 액수는 부동산 피해를 포함해 정화 비용, 사회기반시설 복구, 임시 거주 비용, 사업적 손실 및 실업 등 직·간접적 피해를 모두 포함하고 있다.  김경준 기자부동산 손실 이튼 산불 김경준 미국 캘리포니아 가주 엘에이 로스앤젤레스 LA뉴스 한인 뉴스 미주 한인 한인 LA중앙일보 미주중앙일보

2025-02-23

[상법] 임대 주택 보증금에 관한 법률

임대 주택 부동산의 세입자와 소유주 사이에서 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나는 보증금에 관한 것이다. 임대 기간이 만료될 때 세입자 입장에서는 보증금을 돌려받을 수 있는가에 대해 우려를 하게 되고, 부동산 소유주 입장에서는 임대가 끝난 후 보수 여부에 따른 비용을 삭감해야 하는 입장이 대치된다.     주거용 부동산의 경우 보증금을 받을 수 있는 한도액이 법으로 규정되어 있다. 가구가 제공되지 않은 임대용 주택의 경우에는 월 렌트비의 2개월 치까지, 그리고 가구가 제공되면 월 렌트비의 3개월 치까지 보증금으로 받을 수 있다. 법에 규정한 보증금 이상을 요구할 수는 없다.     일반적으로 주거용 임대주택 일 경우에는 보증금은 환불이 가능하다. 어떤 경우에도 계약서에서 보증금을 환불이 불가능한 것으로 규정할 수는 없다. 다만 주거용 임대주택 소유주는 세입자가 이주한 후 임대 부동산에 대한 수리 목적으로 공제는 할 수 있다. 주거 중 일반적으로 발생하는 손상에 대해서는 청구할 수 없다.   부동산 소유주는 임대 종료된 후 우선 검사를 할 수 있는 권리가 있는 것을 세입자에게 통보해야 한다. 우선 검사의 목적은 세입자에게 임대주택에 대한 사전 검사를 해서 손상된 것에 대해 수리를 할 기회를 주기 위한 것이다. 세입자가 수리했을 경우 부동산 소유주가 보증금에서 일방적인 삭감을 할 수 없다. 부동산 소유주는 수리와 청소에 대한 명세서를 제공해야 한다.     수리 비용을 보증금에서 공제할 경우 구체적인 명세서를 계약 종료 후 21일 안에 제공해야 한다. 마찬가지로 보증금에서 수리비용을 공제한 후 남는 보증금은 세입자가 나간 후 3주 안에 세입자에게 환불되어야 한다. 부동산 소유주가 보증금에서 수리비용으로 삭감할 경우에는 삭감한 금액이 합당한지를 증명할 의무가 있다.     임대 부동산 소유주가 세입자에게 3주 안에 보증금 공제 명세서와 공제한 후 남는 보증금을 지불하지 않았을 경우에는 부동산 소유주는 보증금에서 금액을 공제할 수 있는 권리를 상실한다. 또한 세입자는 피해 보상금과 이에 따른 벌금을 청구할 수 있다.     보증금의 공제액이 적당한가에 대한 소송에서는 임대 부동산 소유주가 그에 대한 주장을 증명할 의무가 있다. 따라서 세입자는 계약이 끝나고 보증금 공제명세서를 확인해야 하며, 임대 부동산 소유주가 공제명세서를 주지 않거나 공제 내용이 정당하지 않다고 판단될 경우에는 보증금 반환 소송을 제기해야 한다.     보통 거주하면서 일반적으로 발생하는 손상은 책임을 질 필요가 없다. 거주 기간에 따라 발생하는 카펫의 손상에 대하여 원상 복구를 할 필요는 없으나, 기간에 비해 상대적으로 심한 손상일 경우에 책임을 지게 되는 것이다.     이주할 때는 부동산의 소유주나 매니저와 같이 부동산 상태를 확인하는 절차를 밟고 사진을 찍어 놔야 한다. 일정한 물품이 손상됐을 경우에는 이주하기 전에 직접 고쳐 놓는 것으로 부동산 소유주와의 불필요한 분쟁을 예방할 수 있다.     ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 보증금 임대 보증금 공제명세서 주거용 임대주택 임대 부동산

2025-02-23

LA 렌트비 전국 톱 수준…집 장만은 더 힘들다

전국에서 렌트비가 가장 높은 도시 5곳 중 3곳이 LA를 포함한 가주 도시인 것으로 나타났다. 다만 해당 지역에서의 주택 구매 여건은 이보다 더 열악한 것으로 드러났다.   지난 18일 전국부동산 중개인협회가 운영하는 리얼터닷컴이 집계해 발표한 전국 메트로 지역 1월 주택 비용 분석에 따르면, LA지역 중간 렌트비는 2베드룸 기준 2736달러로 전국에서 4번째로 가장 높았다. 전국 50개 주요 메트로 도시의 중간 렌트비인 1703달러보다 1000달러 이상 비쌌다. 일부 지역에서는 비싼 렌트보다 주택 구매가 더 저렴한 경우도 있었으나, LA지역은 주택을 구매하든 임대를 하든 쉽게 감당할 수 있는 수준이 아닌 것으로 밝혀졌다.   LA의 중간 모기지 비용은 월 5687달러로 중간 렌트비인 2736달러보다 무려 108% 더 비쌌다. 즉, 주택을 구매하려면 렌트비의 두 배 이상을 감당해야 한다는 것이다.     비교 결과는 세금과 보험료를 제외한 수치며, 다운페이먼트 비율은 20%, 모기지 금리는 6.96% 기준으로 계산됐다.   전국 메트로 도시 기준 월평균 모기지 비용은 2123달러로 중간 렌트비인 1703달러보다 25% 높은데 그쳐 LA와 큰 차이를 보였다.     이 같은 차이의 주요 원인으로는 높은 모기지 금리가 꼽혔다. 특히 주택 구매의 경제적 부담은 모기지 금리 변동에 따라 좌우되는데 금리가 상승하면 주택 가격이 하락하더라도 전체 비용이 증가할 수 있기 때문이다.   샬롬센터의 이지락 소장은 “치솟은 주택 가격도 문제지만 모기지 금리에 따라 주택 구매 여건이 크게 달라진다. 인플레이션과 공급 불균형으로 주택 구매는 한동안 개선하기 힘들 것”이라고 전망했다.   렌트비가 전국에서 가장 높은 도시인 샌호세는 3287달러의 중간 렌트비를 기록했다. 다만 모기지 중간 비용은 6618달러로 주택 구매 비용이 렌트보다 101% 더 높았다. 또한 5위에 오른 샌프란시스코도 중간 렌트비가 2708달러, 모기지 비용은 4604달러로 70%나 더 비싸 LA와 비슷한 양상을 보였다.   렌트비 전국 2위인 뉴욕은 중간 렌트비가 2973달러인데 모기지 비용 중간값은 월 3915달러로 렌트 대비 32% 높은데 그쳐 가주 3개 도시보단 부담이 덜했다.     3위 매사추세츠주 보스턴의 경우 렌트 시 2925달러, 구매 시 모기지 비용은 4173달러로 집계돼 집을 마련할 때 43% 더 큰 비용을 지출해야 됐다.   한편 주택을 구매하는 것이 렌트보다 싼 곳은 전국 메트로 지역 중 단 2곳밖에 없었다. 지난해 같은 기간에는 50대 대도시 중 6개 도시에서 주택 구매가 임대보다 저렴했다.   펜실베이니아주 피츠버그는 중간 모기지 비용이 월 1199달러로 중간 렌트비보다 15% 낮았다. 또한 미시간주 디트로이트는 모기지 비용이 1252달러로 구매가 5% 더 저렴했다.   우훈식 기자 [email protected]렌트비 전국 모기지 비용 박낙희 임대 주택 부동산 모기지 가주 캘리포니아 LA

2025-02-19

[부동산 이야기] LA산불과 부동산시장

LA 산불 발생 후 남가주 주택시장에서 나타나고 있는 여러 가지 영향을 살펴보고자 한다.   보험업계 관계자들에 따르면, 재건축 가능성과 관련 보험 옵션을 고려할 때 전체 피해 가구 중 약 70%는 복구를 포기하고 결국 개발업자들에게 남아있는 땅이나 피해 주택을 양도하는 방향으로 결론을 맺을 것으로 보인다.   주택이 전소된 경우 땅의 가치에 기반하여 매매가 이루어질 것이며, 피해가 심각하지만 일부 재건축이 가능한 경우에는 소요 경비와 기간 등을 고려하여 일정 부분 가치가 합산될 전망이다. 재건축이 가능하다고 해도 최소 3~5년 정도의 시간이 필요할 것으로 예상된다.   현재 급등한 건축비를 기준으로 단독주택의 경우 스퀘어피트당 336달러, 콘도의 경우 150달러가 상승했기 때문에 피해 주택의 재건축이 더욱 어려워질 것으로 보인다. 또한, 현지 정부의 관료주의를 고려하면 단독주택보다는 아파트나 콘도 단지 개발이 보다 현실적인 대안으로 여겨지고 있다.   LA 산불 이후 신규 주택 보험 가입 시 기존 보험과 더불어 주정부의 페어플랜(Fair Plan) 이중 가입이 요구되며, 물 누수 감지기 및 자동 가스 차단 장치 설치, 사후 인스펙션 의무화 등의 조건이 추가되었다. 이와 함께 보험료도 지속적으로 상승하고 있다.   최근 인랜드 지역의 한 4000스퀘어피트 이상의 주택의 경우 연간 보험료가 약 6500~7000달러에 육박하며, 융자 후 추가적인 인스펙션을 거친 뒤 약 5% 내외의 추가 보험료가 부과되는 사례도 발생했다. 주택 보험 가입의 까다로움과 갱신의 어려움은 이번 LA 산불 이후 더욱 심화되고 있다.   특히, 주택 가격이 300만 달러 이상이거나 주택 규모가 큰 경우 신규 보험 가입이 거의 불가능할 것으로 예상된다.   당장은 대규모 이주의 가능성이 낮지만, 완전한 이주보다는 렌트를 통한 주거 형태로의 이동이 늘어날 것으로 보인다. 피해 지역 인근뿐만 아니라 뉴포트비치 지역으로의 렌트 수요가 증가하고 있으며, 재건축을 포기하는 주택 소유주들을 중심으로 점진적인 이주 현상이 나타날 전망이다.   부동산 매매는 일정 부분 활발해질 가능성이 있다. 한편, 현 리스팅 가격에서 급격한 렌트비 인상을 시도하는 ‘가우징(Gouging)’ 사례에 대한 처벌 수위가 강화되면서, 최대 5만 달러의 벌금이 부과될 수 있다. 그럼에도 불구하고 렌트비 상승세는 당분간 지속될 것으로 보인다.   주택을 시장에 내놓기 전에는 해당 주택이 보험 가입이 가능한지 여부를 미리 확인하고, 예상 보험료를 파악하는 것이 중요하다. 또한, 과거 보험 클레임 기록인 Clue Report를 검토하여 최근 5년간의 클레임 이력이 있는 경우 미리 대비해야 한다.   특히, 고위험 지역으로 분류된 AB38 지역에서는 주택 매매 전 수년간 전문 업체를 통한 추가적인 준비 절차가 필수적이다.   해당 지역에서 활동하는 일부 인스펙터들은 보험 갱신 전 사전 점검을 통해 갱신을 돕는 서비스를 제공하고 있다.   ▶문의: (213)663-5392  곽재혁 / 퍼스트팀 부동산부동산 이야기 부동산시장 la산불 추가 보험료 주택 보험 남가주 주택시장

2025-02-19

[부동산 이야기] 부동산 차별 금지

올 초 플로리다 주에 기반을 둔 모기지 회사가 융자 관련 차별 금지법을 어겨서 법무부로부터 소송을 당했다가 150만 달러 합의로 소송이 종결됐다.     작년에는 대형 은행인 HBSC도 페어 렌딩 액트(Fair Lending Act)를 어겼다고 연방주택국으로부터 조사를 받았다.     이후 내셔널 리인베스트먼트 커뮤니티 콜리션이란 단체와 합의를 거쳐 저소득층 커뮤니티에 4년에 걸쳐 2500만 달러를 출자하기로 했다. 이처럼 부동산 거래나 부동산 융자와 관련해 개인, 커뮤니티, 지역에 대해 차별하는 행동이나 관행들이 계속 일어나고 있고 제재를 받고 있다.     부동산 거래에 있어서 차별 금지를 해야 할 것들이 어떤 것이 있는지 알아보자.   첫째, 가장 일반적인 부동산 차별 금지법은 페어 하우징 액트(Fair Housing Act)이다. 부동산 거래, 임대, 융자 등에 있어 차별을 금지하는 법이다. 모든 사람은 인종, 국적, 성별, 장애 등을 이유로 차별을 받아서는 안 된다. 부동산 에이전트는 물론, 셀러, 바이어, 임대주, 융자 관련 업무 종사자 모두 이 법을 어겨서는 안 된다.     둘째, 레드 라이닝(Red Lining)을 하는 차별 관행이다. 서두에서 언급하였듯이 저소득층 지역이 사는 곳의 주민들, 대체로 흑인이나 히스패닉 다수가 사는 커뮤니티 지역 주민들에게 높은 이자율을 매기는 등 공정하게 융자를 해주지 않는 관행이나 위법들이다. 이 법을 어기는 관행, 행동, 지침들에 대해 정부나 비영리 단체들이 소송 등을 통해서 제재를 가하고 있다.     셋째, 부동산 에이전트들이 빈번히 행하는 차별 행위로 스티어링(Steering)이 있다. 바이어가 원하는 지역을 차치하고 일부 지역의 매물만 보여주는 행위이다.     가령 흑인 바이어가 좀 더 안전하고 학군이 좋은 지역, 백인이 많이 거주하는 지역에 집을 사달라고 요청했는데에도 고의로 다른 지역의 매물만 보여주는 차별 행위이다. 주택 임대도 마찬가지다. 소득이나 직업이 분명한데도 다른 이유 없이 원하는 지역의 매물을 보여 주지 않고 다른 지역으로 눈을 돌리게 하는 행위이다.   넷째, 부동산 에이전트나 건축회사들이 쉽게 범하는 블록버스팅(Blockbusting) 행위이다. 블록버스팅은 이차 세계 대전 이후 일반적인 관행이었고 1980년까지 계속됐다. 요즘은 많이 줄어들었지만, 많은 에이전트가 무의식적으로 이런 행위를 지속하고 있다.     블록버스팅은 에이전트나 개발업자가 일정 지역의 주민들에게 해당 지역에 소수 인종들이 들어와 부동산 가치가 하락한다는 겁을 주어 낮은 가격에 부동산을 팔게 하는 수법이다. 이는 인종 차별에 기초한 불법이다.     이런 차별을 받아 권리가 침해를 당했다면 연방주택도시개발국(HUD)나 HUD에서 관리하는 차별 금지 센터에 연락해서 도움을 받을 수 있다. 부동산 전문가로부터 차별 금지에 대한 정보를 얻는 것이 필요하고 원만한 해결을 위해 법률 전문가로부터 조언을 받기를 바란다.   ▶문의 : (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 이야기 부동산 차별 부동산 에이전트들 부동산 차별 차별 금지

2025-02-19

[부동산 가이드] 주택 겨울 나기

비가 많이 오는 해는 예외 없이 여기저기서 비로 인한 피해를 상담하는 전화로 하루 일이 마비될 정도다.     지은 지 50~60년 된 주택들은 말할 것도 없거니와 새로 지은 주택들도 많은 문제가 발생한다. 제일 많이 발생하는 문제는 비로 인해 지붕과 굴뚝, 창문 등이 새서 지붕이나 벽으로 물이 흘러 천장과 바닥이 젖어 피해를 보는 경우이다. 이를 방지하기 위해서는 지은 지 오래된 주택이나 지붕을 수리한 지 오래된 주택은 미리 지붕 전문가에게 이상이 없는지 점검을 받아보는 것이 중요하다.     막상 일이 터지고 나면 지붕 전문가를 찾으려 해도, 연락 자체가 힘든 경우가 많고 어렵게 예약을 해도 일이 많아서 당장 고치기가 어려워  몇 일 동안은 물과 함께 보내야 하는 괴로움을 감수해야 하기 때문이다.     새 집 역시 물 피해의 예외가 될 수 없다. 아무리 좋은 자재로 주택을 지었다 하더라도, 누가 그 안에 살아보지 않는 한, 지붕이나 기타 문제를 안 다는 것이 거의 불가능하기 때문이다.     만약에 기존 주택을 구입해 에스크로에 들어갔다면, 셀러에게 지붕을 교체한 시기가 언제인지 한 번쯤 물어보는 것도 좋은 방법이다. 그리고 각자가 가진 보험의 커버리지를 미리 아는 것 또한 중요하다. 문제가 발생했을 때, 얼마까지 커버해 주는지를 알아야 한다. 그리고 지붕과 굴뚝 외에도 창틀과 뒷 마당의 배수 시스템도 함께 점검하는 것을 권한다. 의외로 창틀을 통해 비가 스며들어 피해를 보는 경우도 자주 접하게 되기 때문이다.     그리고 배수 시스템 역시 점검하지 않으면, 물이 빠지지를 않아 집 안으로 물이 흘러들어서, 더 큰 피해를 당할 수도 있다. 주변에 큰 나무가 있거나, 산 주변이라면 낙엽 등이 배수구를 막을 수 있어서 항상 물이 잘 빠질 수 있는지 배수구 주변을 점검해야 한다. 또한 일단 비 피해를 보게 되면, 몇 개월 후에 터마이트 검사도 함께 받아볼 것을 권한다.     겨울철 비 피해 만큼 자주 발생하는 문제는 바로 난방 시스템이다. 계속해서 히터를 사용할 때는 문제가 없지만, 일반적으로 봄이 되면 다시 겨울이 오기까지 거의 7~8개월간 히터를 사용하지 않기 때문에, 겨울이 오기 전에 미리 히터를 점검해야  갑자기 찾아올 추위에  대비할 수 있다.     새 주택의 경우 빌더들은, 특히 LA에서 에어컨이나 히터의 고장은 다른 고장과는 달리 긴급 상황에 속하기 때문에 연락하면 바로 해결을 해준다. 그리고 만약에 테넌트가 사는 경우라면, 역시 한 번쯤 연락해서, 집에 특별히 문제가 없는지 확인하는 것도 좋은 방법이다. 아무리 테넌트가 집을 깨끗하게 사용한다고 해도, 주인보다 더 많은 신경을 쓰지는 않기 때문이다.   이 밖에도 겨울철이 되면 집 안, 밖으로 해야 할 일들이 늘어난다. 집 주위를 차분히 점검해 보고 전문가에게 조언을 듣는 것도 좋은 방법이다. 귀찮다고 하루하루 내버려 두다가는, 속담처럼 소 읽고 외양간 고치는 일이, 남의 일이 아닌 나의 일이 될 수 있다는 것을 명심하기를 바란다.     ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림 부동산부동산 가이드 주택 겨울 주택 겨울 기존 주택 지붕 전문가

2025-02-19

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