[부동산 이야기] 자연재해 보고서

가주 부동산 거래시 셀러 반드시 제공해야
침수, 화재 등 잠재적 자연재해 정보 보고

부동산 거래 에스크로가 오픈되면 바이어는 계약일로부터 3일 이내로 디파짓을 해야 하며, 셀러는 지정된 여러 서류를 일정 기간 이내에 반드시 바이어에게 전달해야만 하는데 그중 하나가 자연재해 보고서(NHD)이다. 대개 에스크로에서 계약서에 지정된 특정 회사 혹은 유사한 회사를 통해 위의 리포트를 온라인으로 신청하게 되는데, 요즘은 신속 처리되어 신청과 동시에 서류를 이메일로 모든 계약 관계자에게 보내어진다.  
 
따라서 에스크로 오피서는 신청 시, 셀러와 바이어 그리고 각 에이전트와 그 팀원들 또는 TC(Transaction Coordinator)에게 동시에 전달될 수 있도록 신청을 하는 것이 요령이다. 비용은 대체로 100달러 미만이며 셀러가 클로징에 에스크로를 통해 지불하게 된다. 현재 시중에 많은 회사가 생겨났으며, 그 내용도 매우 흡사하고 세련되어졌다. 단지 웹사이트의 접속방법과 디자인에 따라 선호도가 다르고 마케팅에 많이 영향을 받는 편이다. 그만큼 내용에 큰 차이가 없다는 뜻이기도 하다. 4유닛 이하의 주택 거래와 커머셜 빌딩에 약간의 가격 차이가 있으며, APN(Assessor's Parcel Number) 에 따라 비용이 추가된다.
 
내용을 살펴보면, 쓰레기 매립지역, 지진 위험, 지반 균열, 화재 고위험지역, 침수 위험 그리고 강풍 위험 지역 등에 대한 모든 자연재해 요소들에 대한 데이터를 종합하여 보고서에 자세히 해당 지도와 함께 분석된 자료가 기재되어 있으며, 바이어는 구매하는 부동산의 잠재적 위험에 대해 인지를 하고 동의서에 사인하는 것이 절차이다.
 
위의 사항들은 특별히 해당 부동산은 물론 주변 개발내용에 대한 정보를 알 수 있는데, 예를 들면 지역 개발 시 토지 매립 혹은 국가 기관 산업 등과의 연계에 대한 내용도 검토할 수 있다. 토양 조성 시 쓰레기 매립지역일 수도 있고 주변에 천연가스 저장소 혹은 교도소 등이 일정 거리에 존재하는가 하는 여러 사항을 검토할 수 있다. 이러한 정보들을 셀러가 미처 알지도 못하는 정보일 수 있고, 바이어에게 해당 부동산에 대한 상세한 정보(Disclosure report)에 들어갈 수 없는 내용이므로 잘 검토해 보는 것이 중요하다.
 

특별히 요즘 큰 이슈가 되고 있는 보험에 직접적인 영향을 미치는 사항이기도 하며, 바이어는 지역 특성을 고려하여 잠재적인 재난 위험에 미리 대비할 수 있다.
 
이 보고서에는 셀러와 바이어 그리고 리스팅 에이전트도 함께 사인함으로 그 내용을 인자한 것으로 정식 문서가 된다.
 
만약 셀러나 바이어가 가 지역 특성상 추가로 우려되는 자연재해 사항이 있다면, 좀 더 상세한 보고서를 요구하여 에스크로에서 오더할 수도 있으므로 계약서에 명시하여 양측이 동의하는 것이 필요하다.
 
이 보고서는 일반적인 정보를 제공하는 것이 목적이므로 법적인 제안이나 제시를 하는 것이 아니며, 바이어는 필요에 따라 전문가를 고용하여 조사하거나 에이전트 혹은 변호사를 고용하여 비용에 대해 상의를 할 수도 있으나 매우 드문 일이다.  
 
▶문의: [email protected]

제이 권/프리마 에스크로 대표