[부동산 가이드] 상업 부동산 투자 리스크

공실 늘거나 수리 비용 발생하면 수익 감소
경기침체·금리상승 등 외부 요인도 영향 커

상업용 부동산 투자는 안정적인 임대수익과 장기적인 자산 가치 상승이라는 두 가지 큰 장점으로 인해 많은 투자자에게 꾸준히 사랑 받는 투자 상품입니다.  
 
하지만 이러한 안정성과 수익성 뒤에는 반드시 고려해야 할 다양한 리스크가 존재하며, 이 요소들을 고려하지 않는다면 큰 자본을 투입하는 부동산 투자가 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 이번 칼럼에서는 상업용 부동산 투자에 내재한 여러 가지 리스크 요소 중 중요한 6가지 리스크에 대해 살펴보고자 합니다.
 
첫 번째는 비즈니스 리스크(Business Risk) 입니다. 이는 해당 부동산의 현금흐름이 초기 예상보다 낮아지는 경우를 말합니다. 공실률이 증가하거나, 주요 임차인의 계약 종료, 또는 예상치 못한 자연재해로 인한 수리 비용 발생 등은 모두 현금흐름 감소로 이어질 수 있습니다. 수익이 줄어들면 그만큼 부동산의 시장가치에도 악영향을 미치게 됩니다.
 
두 번째는 재무 리스크(Financial Risk) 입니다. 대부분의 상업용 부동산 투자는 융자를 동반하는 경우가 많으며, 변동금리로 대출을 받은 경우 금리 인상은 곧바로 매달 부담해야 할 페이먼트 증가로 이어집니다. 여기에 공실까지 발생한다면, 현금흐름은 심각하게 악화할 수밖에 없습니다.
 

세 번째는 구매력 리스크(Purchasing Power Risk) 입니다. 물가가 매년 상승하는 반면, 임대료가 그만큼 따라가지 못할 경우 실제 수익률은 줄어들게 됩니다. 이는 장기적으로 자산의 실질 가치가 희석되는 결과를 낳을 수 있습니다.
 
네 번째는 정치적 리스크(Political Risk) 입니다. 이는 정부나 지자체의 정책 변화로 인해 건물 운영과 수익 구조에 영향을 주는 경우를 말합니다. 예를 들어, 지역의 조닝 변경, 건물 규제 강화, 신규 세금 부과, 렌트 컨트롤 시행 등은 모두 투자 수익을 제한하거나 비용 부담을 가중할 수 있습니다.
 
다섯 번째는 시장 리스크(Market Risk) 입니다. 이는 전체적인 부동산 시장의 흐름과 밀접한 관련이 있으며, 경기침체, 금리상승, 수요감소 등의 외부 요인에 의해 투자 부동산의 가치가 하락하는 경우를 포함합니다.  
 
마지막은 예측 리스크(Projection Risk) 입니다. 이는 잘못된 시장 분석이나 비현실적인 수익 예상, 부정확한 위치 평가 등에서 비롯됩니다. 초기 투자 계획이 부정확할 경우 재정 손실로 이어질 수 있습니다.
 
최근 상황을 예로 들면, 2008년 이후 장기간 지속하던 저금리 환경이 지난 2년간 급변하면서, 금리 상승으로 인해 투자자들이 기대하던 수익률 구조에도 변화가 생겼습니다. 이에 따라 대출 가능 금액이 줄고, 재융자 시 추가 자금 투입이 불가피해진 상황도 벌어지고 있습니다. 건물을 매각하거나, 차압을 피하지 못하는 사례도 나타나고 있습니다.
 
상업용 부동산은 분명 매력적인 투자처입니다. 그러나 수익만을 바라보는 접근보다, 내재한 리스크를 면밀히 검토하고 철저한 준비를 통해 전략적으로 접근하는 것이 장기적인 성공의 핵심입니다. 현명한 투자 판단이 필요한 시점입니다.
 
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렉스 유 / Newmark Korea Desk 대표