[부동산 이야기] 비즈니스 부동산 상식

부동산 회사에 직접 문의해 매물 확인해야
비즈니스 거래 경험 많은 에스크로 활용

2020년 코로나 바이러스가 기승을 부리기 시작한 기간 LA다운타운 지역과 한인타운 지역은 재택근무 영향으로 시 외곽의 단독주택을 선호하는 바이어들의 수요에 따라 거래량이 정체되며 가격 또한 다른 지역에 비해 상승 폭이 미미한 수준에서 형성되었습니다.  
 
이러한 시장의 흐름은 사회적 거리 두기가 끝난 지난 2년 동안에도 크게 개선되지는 못했습니다. 하지만 그 기간 한인타운에 있는 비즈니스 부동산 거래량은 꾸준하게 증가하며 한인타운의 상업적 위치를 유지하는데 버팀목이 되었습니다.
 
비즈니스 거래 시 주의할 점과 어떻게 거래가 완료될 수 있는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 우선 비즈니스 매물들은 주택과 달리 온라인 정보가 한정되어 있습니다.  
 
비즈니스 거래의 특성상 셀러가 자신의 사업체가 공개적으로 시장에 매물로 나와 있다는 정보 공개를 원하지 않는 경우가 대부분이어서 바이어는 한정된 정보를 통해서 매물을 찾아야 합니다. 이러한 시장의 관행에 따라 바이어는 한정된 온라인 정보와 부동산 회사에 직접 문의를 하여 어떠한 매물들이 시장에 나와 있는지 확인을 해야 합니다.
 

매물을 확인하고 가격 흥정이 마무리되면 계약서를 작성하고 에스크로를 열며 비즈니스 거래를 시작하게 됩니다. 이때 바이어와 바이어의 에이전트는 해당 비즈니스가 위치한 건물의 리스계약을 바이어의 이름으로 갱신하는 작업을 진행해야 합니다.  
 
은행 융자를 위해서 적정한 기간의 리스 계약은 필수적인 요건이기 때문에 서둘러 진행해야 하며 에스크로 기간이 길어지며 거래를 마무리 못 하는 가장 큰 요인은 리스 계약의 진행 상황이라 할 수 있습니다. 또한 에스크로 기간 비즈니스에 필요한 여러 라이센스의 이전을 진행해야 합니다.  
 
대표적으로 비어앤와인 주류 라이센스는 ABC 주류 통제국에 바이어 이름으로 라이센스를 취득해야 하며 여러 시에서 정한 CUP 등 비즈니스를 운영하는데 필요한 조건부 사용 허가를 확인하고 필요에 따라 헬스 퍼밋 등 사업체를 운영하는 필요한 많은 라이센스를 바이어의 이름으로 이전할 수 있도록 준비해야 합니다. 에스크로 기간 바이어는 사는 사업체의 정확한 재무 구조를 파악 할 수 있도록 셀러에게 재무와 관련된 서류를 받아 확인하는 절차를 진행해야 합니다.
 
비즈니스 거래가 무산되는 가장 큰 요인은 셀러가 알려준 사업체의 재무재표가 실질적인 수익과 차이가 나며, 바이어와 분쟁이 발생하고 거래가 무산되는 경우가 대부분입니다.
 
이러한 분쟁의 소지를 줄이기 위해서 에스크로가 열리기 전에 바이어 또는 바이어의 에이전트가 대략적인 서류를 확인할 수 있다면 에스크로가 열리며 발생하는 비용과 시간을 절약할 수 있습니다.  
 
또한 에스크로가 끝나 사업체 매매가 완료된 후에도 바이어는 셀러의 세일즈 택스관련 사항을 확인하여 불필요한 분쟁의 요소를 주의해야 합니다.  
 
에스크로 회사 또한 많은 라이센스 기관과 관련 에이전트와 원활한 업무 소통이 필요하기 때문에 비즈니스 거래 경험이 많은 회사를 사용하시길 적극적으로 추천해 드립니다.
 
▶문의: [phone]
 
 

조진욱 / 드림 부동산 부사장