[부동산 가이드] 부동산 매매 가격 산정

주거용 부동산 유사 거래 가격 기준 평가
오피스·상가 임대 수익 기반 수익률 반영

최근 부동산 판매를 고려하는 고객을 만나면 가장 어려운 점은 2년 전 거래된 가격과 현재 가격 차이를 이해하면서도 여전히 예전 가격을 고수하려는 경향이 있다는 것입니다.  
 
이러한 경우 시장 현실을 충분히 설명하지만, 고객이 희망 가격으로 마케팅을 시작하려 할 때는 종종 판매가 이루어지지 않고 6개월에서 1년 후 가격을 조정하는 방식으로 진행되곤 했습니다.  
 
그렇다면 부동산 전문가들은 어떻게 가격을 산정하고 고객에게 추천할까요.  
 
부동산 가격 산정 방법은 일반적으로 비교법, 수익법, 원가법 세 가지로 나눠집니다. 각각의 방법을 간단히 설명하겠습니다.
 

비교법(Sales Comparison Approach)은 평가하려는 부동산과 유사한 크기, 위치, 상태를 가진 최근에 매매된 부동산들을 비교해 그 차이를 반영하고, 이를 통해 감정 가격을 도출하는 방법입니다. 이 방법은 시장에서 실제 거래된 가격을 바탕으로 하므로 그 신뢰성이 높은데 시장 동향에 크게 영향을 받습니다.    
 
수익법(Income Approach)은 주로 임대 목적의 상업용 부동산(오피스, 상가, 호텔, 임대 아파트)에 적용됩니다. 이 방법은 부동산의 임대 수익을 기반으로 제반 비용을 고려한 후 현재 시장의 수익률을 반영해 감정 가격을 도출합니다. 미래 수익을 예측해야 하므로 금리, 경기, 임대 시장 동향이 중요한 변수입니다.  
 
원가법(Cost Approach)은 부동산을 새로 건설하는 데 드는 비용을 기준으로 감정 가치를 산정하는 방법입니다. 이 방법은 공공시설(학교, 도서관), 신규 건물, 특수 목적의 부동산, 특히 토지 거래에서 주로 사용됩니다.  
 
부동산 에이전트는 위 세 가지 방법을 기본으로 시장 흐름을 고려해 가격을 산정합니다. 상승장이거나 셀러 마켓에서는 가격이 오를 것이라는 기대감을 반영해 더 높은 가격을 제시하고, 반대로 하락장인 바이어 마켓에서는 바이어들이 구매 결정을 내릴 수 있도록 여러 요소를 고려해 가격을 제시합니다.  
 
가격이 하락하는 시장이라도 매매를 해야 하는 상황이라면 빠르게 판매를 진행해야 할 경우가 많기 때문에 저는 더욱 섬세하게 시장을 분석해 고객에게 빠르게 판매 가능한 최고의 가격을 제시하고, 계획대로 진행할 수 있도록 돕습니다.
 
또한 최근 부동산 옥션 플랫폼인 Ten-X를 이용한 판매가 증가하고 있습니다. 이 플랫폼의 장점은 객관적인 시장 가격을 바탕으로 가격을 책정할 수 있다는 점입니다.  
 
종종 셀러가 기대하는 가격보다 낮은 금액으로 책정되지만, 90% 이상의 거래가 3개월 이내에 완료됩니다. 이는 비딩에 참여하는 바이어들이 구매 능력을 검증받고, 현금으로 구매하는 것이 원칙이기 때문입니다.
 
현재 이자율이 여전히 높고, 임대 가격이 하락한 시장에서는 구매를 고려하는 바이어들이 가격에 더 민감한 상황입니다.  
 
이럴 때일수록 셀러는 에이전트와 가격에 대해 충분히 논의하고, 체계적인 판매 전략을 세우는 것이 매우 중요한 시점입니다.
 
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렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표