[부동산 이야기] 상업용 부동산 시장 전망 <상>

오피스 시장 회복 사이클 본격화
리테일 부문 공실률 가장 낮을 것

2025년은 국내 경제와 부동산 시장이 새로운 성장 사이클을 맞이하는 중요한 해로 예상됩니다. CBRE의 2025년 부동산 시장 전망에 따르면, 국내 경제는 소비자 지출 증가와 생산성 향상, 금융 여건 완화 등을 통해 성장세를 이어갈 것입니다.  
 
이러한 경제 성장 동력은 부동산 시장 전반에 긍정적인 영향을 미치며, 새로운 투자 기회가 창출될 것으로 기대됩니다.
 
2025년에는 경제 성장과 부동산 펀더멘털 강화가 맞물려 부동산 투자 활동이 활발해질 전망입니다. 비록 10년 만기 국채 금리가 4%를 상회할 것으로 예상되지만, 자본화율(캡 레이트)은 소폭 압축될 것으로 보입니다. 이는 장기 투자자들에게 오랜만에 장기 수익을 확보할 수 있는 기회를 제공하게 됩니다.
 
특히 오피스 시장은 2024년에 시작된 회복 사이클이 2025년에 더욱 본격화될 전망입니다. 프라임 오피스 공간의 부족 현상이 연말에 가시화될 것으로 보이며, 도심 지역에서는 오피스 수요가 점진적으로 회복될 것입니다.  
 

코로나19 팬데믹 이후 오피스 시장은 많은 변화를 겪었으나, 2025년에는 대형 기업들이 오피스 공간 확대를 고려할 가능성이 큽니다.
 
리테일 부문은 2025년에도 상업용 부동산 부문 중 가장 낮은 공실률을 유지할 것으로 예상됩니다. 리테일러들은 매장 통합 및 구조조정을 지속하겠지만, 교외 지역과 선벨트(Sun Belt) 도시에서는 신규 매장에 대한 수요가 증가할 것으로 전망됩니다.  
 
특히 대형 유통업체와 글로벌 브랜드들이 교외 쇼핑몰 및 오픈에어 몰(Open-air Mall)에 대한 투자를 확대할 가능성이 높습니다.
 
산업 및 물류 부문은 전자상거래의 지속적인 성장으로 여전히 견조한 수요를 유지할 것입니다. 다만 임대 활동은 팬데믹 이전 수준으로 회귀할 가능성이 높으며, 노후된 산업 물류 시설의 공실률은 증가할 전망입니다. 이에 따라 신규 및 최첨단 물류센터로의 이동(Flight to Quality)이 가속화될 것입니다.
 
멀티패밀리(아파트) 시장은 지난 2년간 신축 물량이 크게 증가했지만, 2025년에는 공실률이 소폭 하락할 것으로 보입니다. 경제 성장으로 인해 신규 가구 형성이 활발해지고, 높은 주택 구입 비용이 임대 수요를 지속적으로 견인할 것입니다. 특히 대도시에서의 아파트 수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다.
 
한편, 데이터 센터 시장은 인공지능(AI), 클라우드 컴퓨팅, 디지털 경제 확장에 힘입어 급격한 성장세를 이어갈 것입니다. 데이터 센터의 전력 수요가 전력망에 상당한 부담을 줄 수 있지만, 원자력 발전이 주요 에너지원으로 부각되면서 새로운 해결책이 마련될 것으로 보입니다.
 
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렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표