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브루탈리즘 건축에 대하여 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문=영화 브루탈리스트를 보고 브루탈리즘 건축양식이 궁금해졌습니다. 브루탈리즘 건축양식은 어떤 것이고 캘리포니아에도 브루탈리즘 양식의 건축물이 있나요?       ▶답= 브루탈리즘(Brutalism)은 20세기 중반에 유행했던 건축 양식입니다. 주로 노출 콘크리트로 지어진 거대하고 기하학적인 형태의 건물로 의도적으로 장식을 배제하고 반복적이고 모듈화된 디자인이 특징입니다. 브루탈리즘은 역사적으로 모더니즘에 뿌리를 두고 있고 모더니즘의 변형중 한 지류라 할 수 있습니다.     2차세계대전 종전후 유럽은 전쟁 피해를 복구해야 했고 값싸고 빠르게 건물을 지을 수 있는 콘크리트가 건축재료로 많이 쓰이게 되었습니다. 콘크리트는 다양한 형태를 만들기에도 용이하였고 구조적으로도 강한 재료이기도 한데 이러한 장점들이 시대상황과 맞아떨어지면서 브루탈리즘 건축이 시작되었습니다. 브루탈리즘 건축이 주는 강하고 투막한 느낌은 단순한 실용성을 넘어서 사회적 메세지를 전달하거나 묵직한 철학적 분위기를 보여주기도 합니다. 브루탈리즘 건축물들이 영화의 배경으로 많이 등장하는 것도 이러한 이유입니다.     영화 브루탈리스트에서 보여진 건물이나 가구디자인은 루이스 칸의 솔크 연구소, 안도 다다오의 빛의 교회, 마르셀 브로이어의 가구를 참조한 것으로 보고 이 중 솔크 연구소는 캘리포니아 샌디에고에 있어서 많은 분들이 이미 가보셨을 것입니다.     솔크 연구소외에도 캘리포니아에는 많은 브루탈리즘 건축물들이 있고 그중 학교건물이 많은 것이 특징입니다. UC San Diego의 Geisel Library, UC Berkely의 BAMPFA 구관과 Wurster Hall등이 대표적이고 특히 UC Irvine은 캠퍼스 설계자인 윌리엄 페레이라의 영항으로 Murray Krieger Hall, Crawford Hall, Langson Library, Social Science Tower와 같은 많은 브루탈리즘 건축물들이 있습니다.   요즘 브루탈리즘이 다른 형태로 다시 주목받고 있습니다. 지나치게 깔끔해서 때로는 비인간적이기까지한 미니멀리즘에 실증난 사람들이 다시 브루탈리즘 건축의 정직함과 강렬함에 끌리고 있습니다. 도심의 오래된 빌딩을 마감없이 콘크리트 그대로 노출하여 로프트로 전환한다거나 천정을 털어내어 지붕구조를 노출시키는 카페인테리어등이 브루탈리즘에 뿌리를 두고 있다고 할 수 있습니다.       ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]  미국 부동산 이웅범 건축사 노출 콘크리트 캘리포니아 샌디에고

2025-04-01

건축 용어랑 약어가 궁금해요 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문=이번에 점포공사를 하면서 건축사랑 컨트랙터랑 프로젝트에 관하여 많은 이야기를 하게 되었습니다. 하지만 건축용어랑 약어등이 익숙하지 않아 바로 못알아들은 부분들이 있었습니다. 기초적인 건축용어와 약어등을 알려주세요.       ▶답=건축은 우리의 삶과 가장 밀접한 분야이지만 일반인에게는 여전히 낯설고 어렵게 느껴지는 경우가 많습니다. 건축 도면을 볼 때 혹은 시공 현장에서 듣게 되는건축 용어를 알기 쉽게 풀어 설명드립니다.   Entitlement: 건축 또는 개발 프로젝트를 진행하기 위해 시청이나 관할 기관으로부터 계획 및 사용 목적에 대한 공식 승인을 받는 과정으로 건물공사에 대한 승인은 아닙니다.   Plan Check: 도면을 관할 시청이 검토하여 법규에 맞는지 확인하고 공사를 해도 괜찮은지 승인해주는 절차입니다.   By Right: 특별한 심의나 entitlement절차 없이, 현재 용도 지역(zoning)에 따라 기본적으로 허용된 개발을 말합니다.   RTI: (Ready To Issue) 도면이 승인이 되어 공사허가를 받을 수 있는 상태라는 뜻입니다.     T.I.: (Tenant Improvement) 임대공간 개선 공사. 상가나 오피스 내부를 임차인의 용도에 맞게 리모델링하는 것을 말합니다.   GC: General Contractor의 약자이고 전체 공사를 관리하고 각 분야의 하도급을 조율하는 종합건설업체를 말합니다.   MEP: (Mechanical, Electrical, Plumbing) 기계, 전기, 배관 설비를 뜻합니다.   HVAC: (Heating, Ventilation, and Air Conditioning) 난방, 환기, 냉방 설비를 모두 포함하는 시스템입니다.   Accessibility: 장애인을 위한 접근성을 의미합니다.   ADA: (Americans with Disabilities Act) 장애인을 위한 접근성 기준에 대한 연방규정입니다.   RFI: (Request for Information) 공사 중 설계 내용에 대한 질문을 공식적으로 요청하는 문서입니다.   CO: (Change Order) 공사 중 설계나 시공 내용이 변경될 때 공식적으로 발행하는 문서또는 그에 따른 추가비용을 의미합니다.   CO / COO / C of O: (Certificate of Occupancy) 공사가 완료된 후 시청(LADBS 등)에서 발급하는 건물 사용 허가증입니다.     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]  미국 약어가 이웅범 건축사 건축 용어 건축 도면

2025-04-01

화재입은 건물의 기초를 재활용 할 수 있나요? [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문=LA 산불로 집이 전소가 되어 다시 지으려고 합니다. 콘크리트 기초는 타지 않고 남아 있는데 기초를 다시 만들지 않고 그위에 집을 지을 수있나요?     ▶답=콘크리트는 불에 강한 건축재료이기때문에 화재에도 거의 손상이 없는 것처럼 남아있기도 합니다. 그래서 화재로 전소된 집을 복구하려고 할때 기존의 콘크리트 기초를 다시 사용할 수 있는지에 대한 의문이 생기게 됩니다.     결론부터 말씀드리면 화재로 손상된 건물이나 구조물의 기존 기초 및 슬래브는 원칙적으로 재사용할 수 없고 재사용하고자 한다면 전문가가 시에서 정한 테스트를 한 후 재사용이 가능하다는 리포트를 제출하여야하고 자세한 사항은 아래와 같습니다.       캘리포니아 주에서 면허를 소지한 토목 엔지니어, 구조 엔지니어 또는 건축사가 남아있는 기초에 대한 실험및 평가를 한 후 재사용이 가능하다는 보고서를 작성하여 Public Works또는 Building Department에 제출해야 합니다.   보고서 작성에 필요한 실험및 평가의 방법은 육안으로 기초의 상태를 확인하는 시각적 평가, 기초에 큰 물리적 힘을 가하지 않고 검사하는 비파괴 시험, 실재 샘플을 채취하여 검사하는 파괴 시험이 있고 이 세가지의 방법을 모두 사용한 후 보고서를 작성하여야 합니다.   시각적 평가는 그을림 자국, 색 변화, 균열, 박리 현상, 벽체의 기울어짐 등을 육안으로 관찰하여 열 손상을 판단하는 것입니다. 콘크리트의 경우 화재로 인한 손상이 있을 경우 분홍색으로 변하게 됩니다. 그래서 일반적으로 콘크리트가 분홍색으로 변해 있다면 손상이 있다고 보시는 것이 좋습니다.     비파괴시험은 초음파 테스트를 통해 손상된 콘크리트 부위의 깊이를 알아보는 방법이 있고   반발해머로 진동을 가해 콘크리트의 손상여부를 파악하는 방법입니다.   파괴시험은 콘크리트를 코어링하여 샘플을 채취한 후 실험실에서 압축 강도 시험 및 석유화학 분석 시험을 하는 것입니다.     하지만 LA 화재의 경우 화재의 강도와 열에 노출된 시간이 일반적인 화재보다 더 강하여 콘크리트 기초의 재활용 확률 많이 낮을 것으로 보입니다. 이러한 시험을 한 후에 재사용이 불가능 하다고 결론이 나면 적지않은 비용과 시간을 낭비하는 결과를 초래하니 전문가에게 시험을 의뢰하기 전에 신중히 고려를 해봐야 합니다.       ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]  미국 화재입 콘크리트 기초 이웅범 건축사 기존 기초

2025-04-01

올해 집 판다면…4월 13~19일이 최적기

부동산 정보 사이트 리얼터닷컴이 2018년부터 2024년까지 시장 데이터를 분석한 결과, 4월 13~19일이 집을 팔기에 가장 유리한 시기로 나타났다. 코로나19로 주택 시장이 사실상 얼어붙었던 2020년은 통계에서 제외했다.   이 시기가 최적기로 꼽히는 이유는 높은 집값, 강한 구매 수요, 낮은 경쟁률이라는 세 가지 조건이 동시에 충족되기 때문이다. 리얼터닷컴에 따르면 4월 중순에 집을 내놓은 판매자는 연초 대비 6.7%, 연평균보다 1.1% 더 높은 가격을 받을 가능성이 컸다. 이는 1월 대비 약 2만7000달러, 연평균 대비 4800달러 높은 수준이다.   4월 중순은 계절적 요인으로 인해 주택 가격이 연중 가장 높은 시기다. 이때 집을 시장에 내놓으면 가격을 낮출 필요 없이 최대한 높은 가격을 유지하며 판매할 가능성이 크다.   이때는 구매자 수요도 증가하는 시기로, 시장 경쟁이 치열해지면서 복수 오퍼가 들어올 확률이 높아진다. 실제로 4월 중순 리얼터닷컴에 등록된 매물의 조회수는 연평균보다 17.7% 많았다. 이는 적극적인 구매자가 증가하고 있으며, 매물이 잘 관리된 상태라면 더 많은 오퍼와 높은 가격 제안이 가능하다는 의미다.   30년 고정 모기지 금리는 여전히 높은 상태다. 지난해 10월 6.08%까지 내려갔던 모기지는 상승세를 유지하고 있다. 현재 모기지는 6.67%로 시장의 기대만큼 하락하지 않았지만 지난 1월 16일 7.04%를 기록한 이후 하락세를 이어가면서 주택 시장에 어느 정도 활기를 불어넣었다.     전국부동산중개인협회(NAR)가 지난 20일 발표한 보고서에 따르면 2월 기존 주택 판매량은 지난 1월 대비 4.2% 증가하며 모두 426만 건을 기록했다. 이는 대기 중이던 구매자들이 봄이 다가오면서 적극적으로 시장에 뛰어든 것으로 해석할 수 있다. 그만큼 집을 사려는 수요가 크다는 방증이기도 하다. 소폭이지만 주택 가격이 상승하는 시장 기조가 예상되는 가운데 모기지 금리가 1월 중순 이후의 하락세를 유지하면 주택 구매 수요가 몰릴 수 있어 4월 주택 판매는 더욱 활기를 띨 수 있다.     지난 2월 전국에서 거래된 주택의 중간 가격은 39만8400달러로 지난해 같은 기간보다 3.8% 상승했다. 2월 재고 물량도 늘어서 NAR 조사에서 123만 유닛으로 지난해 2월보다 17%나 증가했다.     통계상으로도 4월 중순에 나온 주택은 더 빨리 팔리는 경향이 있다. 봄철 부동산 시장은 회전이 빠르기도 하지만 4월 중순에는 전체 평균보다 9일 빠르게 팔렸다. 지난해의 경우 매물이 시장에 나와 있는 평균 기간은 46일로 다른 기간보다 5~7일 빠르게 거래됐다.   올해 부동산 시장의 매물 재고량은 2019년 이후 최고치를 기록했지만, 여전히 팬데믹 이전보다 낮은 수준이다. 올해 초 매물량은 지난해 대비 24.6% 증가했지만, 팬데믹 이전과 비교하면 여전히 24.8% 낮았다. 즉, 시장 재고가 늘고 있지만 여전히 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황이다.   특히 4월 13~19일은 매물이 연평균보다 13.2% 적은 시기다. 이는 경쟁이 적다는 의미로 이 기간에 집을 내놓으면 더 많은 관심을 받고 유리한 조건으로 거래될 가능성이 크다. 반면, 늦봄이나 여름으로 갈수록 신규 매물이 증가하면서 경쟁이 심화하고, 매물이 시장에 머무는 시간이 길어질 수 있다.   매물이 빠르게 거래되면 판매자는 여러 가지 이점을 누릴 수 있다. 매물이 팔리지 않고 시장에 오래 머무를수록 모기지와 유지보수 비용이 증가하는데 빠른 판매는 이러한 부담을 줄여준다. 또 통계에도 이른 시기에 거래될수록 구매자가 더 높은 가격을 제시할 가능성이 커지고 인기 매물로 인식될수록 오퍼가 더 많이 들어온다.   부동산 전문가들은 집을 매력적으로 꾸미는 홈스테이징 작업과 정리정돈, 소규모 수리를 하는 것이 판매에 중요한 역할을 한다고 강조한다. 하지만 집 상태에 너무 신경 써 불필요한 수리를 하다 보면 때를 놓칠 수도 있다. 수리는 전문가의 조언을 받아 꼭 필요한 부분만 하고 판매 타이밍에 초점을 맞추는 것이 중요하다.     가격도 처음부터 적절한 수준에 설정해야 한다. 통계에 따르면 4월 중순에 등록된 매물 가운데 가격을 조정한 경우는 연평균보다 20.9% 적었다. 이는 처음 제시한 가격에 가깝게 거래될 가능성이 높다는 의미다. 가격을 낮추지 않고 원하는 금액에 판매할 수 있는 확률이 높은 만큼, 4월 중순은 주택 판매를 고려하는 사람들에게 최적의 타이밍이 될 수 있다.   최고의 판매 시점에 관해서 이달 초 발표된 질로의 통계도 고려할 만하다. 리얼터닷컴의 6년 통계와 달리 질로는 지난해 한 해의 통계를 제시했다. 질로 집계에 따르면 최적의 판매 시기는 5월 말 2주 동안으로 판매량은 평균보다 1.6% 많았으며 판매가격은 평균보다 5600달러 더 높았다. 질로의 통계는 여러 가지 사정으로 4월 중순에 집을 내놓기 어려운 이들에게 5월을 타이밍으로 잡을 근거가 된다. 안유회 객원기자최적기 판다 주택 시장 주택 판매 중순 리얼터닷컴

2025-03-26

[부동산 이야기] 요바린다

요바린다는 풍부한 역사와 다양한 커뮤니티가 어우러진 도시이다. 이 도시는 약 4000년 전 원주민들이 거주했던 흔적을 간직하고 있으며, 1769년 스페인 탐험가들이 이 지역을 탐사하면서 발전의 기초가 마련되었다. 19세기 초, 멕시코 총독이 베르나르도 요바에게 대규모 땅을 부여하였고, 이 땅은 오늘날의 요바린다로 성장하였다.   농업과 커뮤니티의 발전을 거쳐 요바린다는 현대적인 도시로 발전하였다. 특히 요바린다는 넓은 땅과 주거 가능 지역이 고루 분포되어 있어, 2000년대 이후 큰 규모의 새로운 주택들이 많이 들어섰다. 이들 주택은 각각의 커뮤니티를 형성하여 주민들이 함께 소통하고 활동할 수 있는 기반을 제공하고 있다. 뛰어난 디자인과 현대적인 시설을 갖춘 주택들은 생활 공간에 대한 기대감을 충족시켜 주며, 주민들이 품격 있는 삶을 영위할 수 있도록 돕는다.   요바린다는 역사적으로도 중요한 장소로, 전 미국 대통령 리처드 닉슨의 출생지다. 닉슨 대통령 도서관 및 박물관이 있어, 전 세계에서 많은 방문객이 이곳으로 찾아오며, 닉슨 대통령의 생애와 업적을 기념하고 있다. 또한 요바린다는 리처드 닉슨 외에도 여러 저명한 인물들이 거주했던 곳이다. 자연을 사랑하는 사람들에게는 림크레스트트레일헤드 하이킹 코스가 매력적인 선택지로 자리 잡고 있다. 이 하이킹 트레일은 아름다운 경치를 감상하며 하이킹을 즐길 수 있는 훌륭한 장소로, 많은 주민이 자연과 함께하는 행복한 시간을 보낸다. 골프를 좋아하는 이들에게는 블랙 골드 골프 클럽과 요바린다 컨트리 클럽같은 훌륭한 골프장이 있다.   요바린다에 주거지역으로 선호하는 커뮤니티가 많이 있지만, 그중에서도 특히 인기 있는 세 곳을 짧게 소개하려고 한다. 개인적인 의견으로는 첫 번째가 매너 홈즈이다. 이곳은 요바린다에서 가장 고급스러운 동네로, 59채의 고급 주택으로 이루어진 게이트가 있는 커뮤니티이다. 각 집은 최소 1에이커의 대지를 보유하여 넉넉한 공간과 프라이버시를 제공한다. 매너 홈즈는 독특한 건축 양식과 세련된 디자인이 돋보이며, 삶의 품질을 높여주는 최고의 커뮤니티라 생각한다.     두 번째로 소개할 동네는 캐리건 렌치다. 바로 매너 홈즈의 북쪽에 자리 잡은 이곳은 안전하고 평화로운 분위기를 자랑하며, 특히 가족 친화적인 환경으로 잘 알려져 있다. 높은 보안 시스템과 뛰어난 교육 인프라 덕분에 자녀 교육에 있어 우수한 학교들이 인근에 있다.     마지막으로 소개할 동네는 이스트레이크빌리지다. 이 커뮤니티는 활기찬 라이프스타일을 통해 가족들이 자주 찾는 장소가 되었다. 주말이면 자전거를 타고 호수 주변으로 조깅하며, 낚시를 즐기는 가족들의 모습이 자주 보인다. 이스트레이크 빌리지는 여러 개의 수영장, 클럽하우스, 운동 시설 등이 마련되어 있어 주민들에게 건강한 라이프스타일을 지원하며, 어린 자녀를 둔 가족들에게 안전하고 따뜻한 커뮤니티 환경을 제공한다.     정말 요바린다는 그 역사적 가치와 아름다운 자연이 조화를 이루며, 다양한 커뮤니티가 공존하는 멋진 도시다. 고급 주거지역으로서의여러 가지 특징과 뛰어난 학군 때문에 많은 가족이 이곳을 선택하고 있다. 새로운 시작의 발을 담그고, 각 커뮤니티에서 새로운 삶을 경험해보면 어떨까. 요바린다는 분명히 여러분의 희망과 미래를 위한 완벽한 장소가 될 것이다.   ▶문의: (562)882-8949     준 리 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 대규모 주택 커뮤니티 환경 고급 주거지역 닉슨 대통령

2025-03-26

[부동산 가이드] 최고가 받는 매매 비법

올봄 집 매매 생각이라면 아래 제시하는 조언에 따라 준비를 미리 하기 바란다.   ▶부동산 전문가의 시장 분석 (CMA) 받기   부동산 전문가가 제공하는 비교 시장 분석(CMA, Comparative Market Analysis)은 온라인 감정 서비스보다 훨씬 더 정확하다.  최근 6개월 동안 주변에서 판매된 주택 정보와 실제 판매 가격과 현재 시장에 나온 유사 주택(경쟁 매물)의 가격을 제공해 집을 적절한 가격에 매물로 내놓도록 도와준다. 부동산 시장은 끊임없이 변하기 때문에, 전문가와 상담하여 가장 적절한 판매 가격을 정하는 것이 중요하다.   감정 평가 시 중요한 요소는 여러 가지가 있다. 건물 유형  집의 디자인 및 사용된 자재, 리모델링 및 개선 사항, 주변 비슷한 주택의 판매 가격, 위치 (동네 환경, 주변 시설, 지역 규제 등), 집의 연식, 크기 및 상태 등이다. 집의 위치는 바꿀 수 없지만, 리모델링이나 업그레이드로 집의 가치를 높일 수 있다.   ▶내부 깨끗하게 유지하기   집을 시장에 내놓으면 항상 ‘보여줄 준비’가 되어 있어야 한다. 언제든지 구매자가 집을 보러 올 수 있으므로 깨끗한 상태를 유지해야 한다. 부동산 중개인, 관심 있는 구매자, 수리업체 등과의 연락이 잦아질 수 있다. 사진 촬영, 수리 및 점검 일정이 생길 수도 있다. 집이 시장에 처음 나오면 가장 많은 관심을 받으므로, 첫인상을 좋게 만들어야 한다. 완벽한 구매자가 저녁 시간에 갑자기 방문할 수도 있으니 항상 정돈된 상태를 유지하는 것이 좋다.   ▶아이와 반려동물은 보이지 않게 하기   구매자들이 집을 보러 왔을 때 아이나 반려동물이 있으면 주의가 분산될 수 있다. 아이들은 다른 곳에서 시간을 보내게 하고, 반려동물은 케이지에 넣거나 산책을 시켜주면 좋겠다. 장난감이나 애완동물의 털이 보이지 않도록 정리하기 바란다.   ▶첫인상 관리하기   “첫인상이 중요하다”는 말은 집을 팔 때도 똑같이 적용된다. 구매자가 처음 집을 봤을 때 어떤 느낌을 받을지를 고려해야 한다. 첫인상을 좋게 만드는 방법 또한 여러 가지가 있다. 일단  정원이나 나무가 한쪽으로 치우치면 균형이 맞지 않아 보일 수 있으니 대칭을 유지한다. 야외 조명은 보안 효과와 함께 집을 더욱 돋보이게 한다. 꽃을 심거나 화분을 배치하면 집이 훨씬 밝고 매력적으로 보인다. 잡초를 제거하면 관리가 잘 된 느낌을 준다. 따라서 화단을 정리한다.     페인트가 벗겨진 문이나 창틀은 다시 칠하는 것이 좋다. 문과 창문을 잘 손질해두자. 지붕과 배수로 청소해야 한다. 지저분한 배수로는 집을 관리하지 않은 듯한 인상을 준다. 진입로는 깨끗해야만 한다. 호스나 정원용품이 어지럽게 놓여 있으면 방해가 될 수 있다. 외벽 청소 또는 페인트칠도 고려하는 게 좋다. 외벽을 깨끗하게 유지하면 집의 인상이 크게 달라질 수 있다. 현관문에 보안 기능이 있는 초인종을 설치하면 구매자에게 좋은 인상을 줄 수 있다. 집을 팔기 전에 이러한 사항을 점검하면 더 빠르고 좋은 가격에 판매할 수 있다.   ▶문의:(818)963-2118 이미화 / 에피크 리얼티부동산 가이드 최고가 매매 부동산 시장 구매자 수리업체 부동산 전문가

2025-03-26

코스타메사, 시니어 단지 건립…노인센터 주차장 부지 70유닛

코스타메사 시니어 센터(695 W. 19th St) 주차장에 70유닛 규모의 시니어 주거 단지가 들어선다.   시의회는 지난 18일 정기 회의에서 2.66에이커 부지에 시니어 단지를 건립하는 안을 시의원 7명 전원 찬성으로 가결했다.   이 단지는 입주자가 시니어 센터의 다양한 프로그램을 이용하기에 매우 편리한 데다 쇼핑센터를 비롯한 다양한 시설에 접근하기 쉽다는 점에서 지역 시니어들의 관심을 끌고 있다.   총 70유닛 중 절반은 저소득층, 나머지는 극빈층 몫으로 할당될 예정이다.   시니어 단지 개발은 잼버리 하우징사가 맡는다. 시의회는 잼버리 하우징 측에 부지를 매각하지 않고, 향후 99년 동안 연 1달러에 장기 임대하기로 결정했다.   또 잼버리 하우징을 위해 환경 영향 평가와 개발 관련 비용 70만 달러 납부를 연기해주는 한편, 연방 기금 150만 달러를 대출 형태로 제공하기로 했다.   시니어 단지 공사는 오는 11월 시작돼 2027년 9월 완료될 예정이다.시니어 건립 시니어 센터 지역 시니어들 시니어 주거

2025-03-25

[부동산 이야기] 사업체 거래에서 장비와 설비 목록

사업체 매매 계약서에 따라 에스크로가 오픈되면, 가장 먼저 셀러가 제공하여야 하는 항목은 가격분할(price allocation)이다. 대부분 권리금, 리스권, 장비류와 인벤토리 그리고 라이선스 등으로 크게 나누어지며, 셀러는 담당 회계사와 전년도 세금 보고된 내용을 근거로 감가 상각된 금액을 에스크로에 제출하게 된다.     그중 장비와 설비에 대한 재산가치는 바이어가 별도로 주 조세형평국에 세금을 내게 되는데, 에스크로를 통해 셀러가 크레딧을 받아 해당 금액을 마지막 세금보고와 어카운트를 정산하면서 함께 납부하는 것이 일반적인 절차이다.   간혹 예상과 크게 상반되는 가격 분할로 이의를 제기하는 바이어 혹은 담당 회계사로 인해 계약 수정을 하게 되는 경우도 있지만, 대부분 무난하게 동의가 되어 융자 은행으로 자료가 넘어가게 된다.     세금은 사업체가 있는 도시의 세율에 맞추어 납부해야 하며, 장비들을 비교적 새로 산 셀러는 그 가치를 높게 설정하고 싶어하며 상대적으로 소득세와 직결되는 권리금의 가치를 낮추고자 하는 일도 있다. 반면 바이어는 당장 지불해야 할 장비와 설비에 대한 세금을 적게 내고 싶어하는 경향이 있으나, 결국 권리금을 그만큼 비싸게 주고 사는 것에 대한 부담도 있으므로 어느 편이 더 유리하다고 말하기는 어렵다.   장비와 설비 목록은 사업체를 인수하는 바이어에게 소유가 넘어갈 모든 품목을 기록하고 그 가치를 정하여 통보해야 하는데, 실제로 이를 어려워하는 셀러들이 의외로 많다.   위의 목록에는 소모품을 제외한 아이템, 말 그대로 장비와 설비들을 말하며, 렌트하였거나 리스한 품목은 제외되며, 이 품목들은 바이어에게 인수에 대한 확인 절차가 필요하다. 코인 세탁소와 같은 사업체의 경우, 장비의 메이커와 고유번호까지 상세히 기록할 것을 요구받기도 하지만, 바이어가 세탁 장비에 대한 모든 장비세를내야 하는 것은 아니다.   지난주, 한 셀러가 작성된 장비 품목을 제출하면서, 두 달 전 새로 산 ATM 기계를 바이어가 별도로 2500달러를 지불할 것을 요구하여서 큰 고비를 겪은 일이 있다. 설치한 장비를 매매하고 나서 가격을 별도로 지불할 것을 요구해 충돌이 발생한 것이었다. 새삼 억울한 생각이 든 셀러도 그리고 황당한 요구를 받은 바이어도 모두 이해되는 상황이었다.   목록에 기재된 모든 장비와 설비들은 특별한 언급이 없었다면 작동에 이상이 없는 상태로 인수까지 유지가 되어야 하며, 인수 직전 바이어가 최종 점검을 통해 하자를 지적하기도 하여서, 전문 인벤토리 업체가 물품 산정금액을 통보할 때 양측이 마지막 조정을 거치게 되는 것이다.     이 장비 목록은 바이어에게 전달되며 인수 시 확인하게 된다. 셀러는 자신의 개인물품과 사업체에 남겨지게 될 품목, 그리고 담보권이 있는 리스나 렌트된 장비와 설비에 대한 품목들과 계약서 등을 미리 준비하는 것이 바람직하다.   ▶문의: [email protected] 제이 권 / 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 사업체 거래 장비 목록 설비 목록 사업체 거래

2025-03-25

가주 산불 위험지역 주택 판매율 9% 낮다

산불이나 홍수가 주택 판매와 가격에 영향을 미치기 시작했다. 부동산 전문 사이트 질로우가 자체 기후 위험 데이터를 활용해 2018년 이후의 등록 매물 가운데 지난해 6월 치를 기준으로 조사해 발표한 '소비자 주택 동향 보고서'에 따르면 산불이나 홍수 위험이 높은 주택은 그렇지 않은 주택보다 판매나 계약 성사가 될 가능성이 낮았다. 판매가 성사된 매물도 처음 리스트 가격보다 낮은 가격에 거래될 가능성이 높았다. 주택을 찾을 때 기후 위험을 고려한다는 구매자도 80%를 넘었다.   ▶산불 위험 지역의 영향   산불 위험이 높은 주택은 위험이 낮은 주택보다 판매될 확률이 8% 낮았다. 계약 성사가 되지 않을 확률은 6% 높았다. 판매까지는 12일 더 걸렸고, 최종 판매 가격은 초기 리스트 가격보다 1.4% 낮았다.   가주 내 산불 위험이 높은 주택의 판매율은 위험이 낮은 주택보다 9% 적었고 계약이 성사되지 않을 확률은 5% 높았다. 또한, 최종 판매까지 평균 9일이 더 걸렸으며, 초기 리스트 가격보다 3% 낮은 가격에 거래됐다.   텍사스에서도 유사한 경향이 나타났다. 산불 위험이 높은 주택은 낮은 주택보다 판매 확률이 8% 낮았고 계약 성사가 되지 않을 확률은 10% 높았다. 판매까지 걸리는 시간은 평균 9일 더 길었고 최종 판매 가격은 초기 리스트 가격보다 0.6% 낮았다.   ▶홍수 위험 지역의 영향   기후 위험 중에서 주택 구매자들의 선택에 가장 큰 영향을 미치는 것은 홍수 위험이었다. 극단적인 홍수 위험이 있는 주택은 산불 위험이 높은 주택보다 더 심각한 영향을 받았다.   지난해 6월 기준 홍수 위험이 높은 주택은 52%만이 판매된 반면, 홍수 위험이 낮은 주택은 71%가 판매됐다. 같은 기간 홍수 위험 지역의 매물 중 44%가 여전히 계약이 성사되지 않았는데 이는 낮은 위험 주택의 26%보다 현저히 높은 비율이다.   홍수 위험이 높은 주택은 판매까지 평균 31일이 소요되며, 초기 리스트 가격보다 6% 낮은 가격에 거래되는 경향이 있다. 반면, 홍수 위험이 낮은 주택은 평균 19일 만에 판매되며, 가격도 초기 리스트 가격보다 3% 낮게 거래됐다.   홍수 위험이 영향을 가장 크게 미치는 지역은 텍사스와 플로리다, 앨라배마였다. 플로리다에서는 홍수 위험이 높은 주택의 35%만 판매된 반면, 위험이 낮은 주택의 판매율은 56%였다. 홍수 위험이 높은 주택은 평균적으로 초기 리스트 가격보다 3% 낮게 거래됐다. 텍사스와 앨라배마에서도 홍수 위험이 높은 주택의 판매 확률이 각각 20%와 19%로 낮았지만, 판매된 주택의 가격 하락폭은 상대적으로 작아 초기 리스트 가격보다 평균 1.5% 낮게 거래됐다.   뉴저지의 경우, 홍수 위험이 높은 주택의 판매율은 70%로 위험이 낮은 주택의 81%보다 11%포인트 낮았다. 거래 가격은 초기 리스트 가격보다 평균 3% 낮았다. 반면 낮은 위험의 주택은 초기 리스트 가격보다 3% 높은 가격에 거래됐다.   질로우는 이런 경향이 최근 몇 년 동안 두드러지고 있다고 분석했다. 산불과 홍수 위험이 높은 주택은 2018년부터 지속적으로 낮은 판매율을 보여왔으며, 최근에는 산불 위험이 높은 주택도 비슷한 경향을 보이고 있다. 특히 최근 몇 년 동안 홍수 위험이 높은 주택과 위험이 낮은 주택의 판매율 격차가 더욱 확대되고 있다.   이러한 시장의 어려움에도 불구하고, 일반적으로 홍수나 산불 위험이 높은 지역의 주택 가치는 여전히 강세를 보였다. 지난해 6월의 매물을 기준으로 산불 위험이 높은 주택의 중간 리스트 가격은 위험이 낮은 주택보다 49% 높았으며 홍수 위험이 높은 주택의 중간 리스트 가격은 위험이 낮은 지역보다 22% 높았다. 이는 주택 구매자들이 기후 위험을 고려하면서도 가족과의 거리, 일자리 기회, 편의 시설과 같은 다양한 요소를 함께 고려하기 때문이었다. 또 위험도가 높은 지역은 대체로 해안가같이 입지 조건이 좋아 여전히 인기가 높았다.   질로우의 카라 응 수석 이코노미스트는 "많은 고위험 지역이 해안가와 같은 인기 거주지이기 때문에 여전히 수요가 있다"고 밝혔다. 그러나 이번 조사에서 이런 선호에도 변화가 시작된 것으로 확인됐다. 응 이코노미스트는 "이런 위험 지역의 주택도 결국 거래되지만, 최초 가격보다 더 큰 폭으로 할인된 가격에 팔린다"고 말했다. 홍수 위험이 높은 주택은 대출 승인 거부율이 높아지거나 대출 신청이 철회되는 사례도 증가하는 것으로 나타났다.   UC 샌디에이고의 저드슨 붐하워 환경경제학 교수는 "이런 위험 요소들은 오래전부터 있었지만, 점점 악화하고 있다"며 "부동산 시장은 이러한 위험을 완전히 반영하지 못한 것으로 보인다"고 지적했다.     질로우에 따르면 대형 산불 위험에 노출된 전국의 부동산 가치는 9조1000억 달러에 달한다. 홍수 위험 지역의 부동산은 7조 달러, 강풍 위험 지역의 부동산은 17조 달러 규모로 평가됐다.   특히 산불 위험이 높은 주택이 1000억 달러 이상인 대도시는 11곳이었으며 그중 6곳이 가주에 위치해 있다. LA에서는 산불 고위험 주택이 8310억 달러 규모로 전국에서 가장 높은 수준을 기록했다.   응 이코노미스트는 "자연재해 위험과 이에 따른 보험 비용 상승이 주택 시장을 급격하게 변화시키고 있다"며 "주택 구매자들은 이러한 요소를 점점 더 중요하게 고려하고 있다"고 분석했다.   안유회 객원기자위험지역 판매율 주택 판매 주택 구매자들 산불과 홍수

2025-03-19

[부동산 가이드] 부동산 유형별 차이점

부동산은 크게 상업용과 주거용으로 나뉘며, 운영 방식에 있어 몇 가지 중요한 차이점이 있다.     ▶상업용 부동산   상업용 부동산은 창고, 쇼핑몰, 사무실과 같은 비즈니스 목적의 건물을 대상으로 한다. 일반적으로 5년에서 10년 사이의 장기 임대가 이루어지며, 세입자가 유지 보수 비용을 부담하는 경우가 많아 건물주의 일상적인 관리 부담이 적다. 또한, 상업용 부동산은 일반적으로 높은 수익성을 자랑하지만, 초기 구매 비용이 상당히 많이 들며, 상업용 대출을 이용하거나 투자자를 모집해야 할 수도 있다. 건물 유지 보수의 책임이 세입자에게 있는 경우가 많아 운영 부담이 줄어들지만, 경제 상황에 따라 세입자를 찾기가 어려울 수도 있다. 또한, 비즈니스 운영과 직결되므로 경기 변동에 민감하게 영향을 받을 수 있다. 예를 들어, 경제가 불황일 경우, 소매점과 레스토랑 등의 테넌트가 줄어들 가능성이 있다.     ▶주거용 부동산   주거용 부동산은 싱글 패밀리, 인컴 유닛을 포함하며, 거주자를 위한 공간이다. 비교적 적은 자본으로 시작할 수 있어 개인 투자자들에게 접근성이 높지만, 유지 보수와 관리에 대한 책임이 대부분 건물주에게 있다.     또한, 주거용 부동산은 세입자 교체가 잦아 공실 위험이 존재하며, 세입자의 계약 기간이 보통 1년으로 짧아 장기적으로 안정적인 수익을 창출하기 어려울 수 있다. 그러나 경제 상황이 어려워도 거주지는 항상 필요하기 때문에 상업용 부동산보다 경기 변동의 영향을 덜 받는다는 장점이 있다.     ▶임대차 계약   상업용 부동산은 ‘순 임대’ 형태가 일반적이며, 세입자가 재산세, 보험료, 유지보수 비용을 부담하는 경우가 많다. 싱글, 더블, 트리플 순 임대 방식으로 나뉘며, Triple Net Lease (NNN) 계약에서는 모든 유지보수 비용이 세입자에게 부과된다. 반면, 주거용 부동산의 경우 임대인은 유지 보수에 대한 책임이 크며, 세입자의 요구에 더 민감하게 대응해야 한다.     상업용 부동산은 계약 기간이 5년 혹은 10년 등 장기인 경우가 많아 안정적인 수익을 기대할 수 있으며, 세입자가 사업을 운영하는 동안 오랫동안 같은 공간을 이용하려는 경향이 있다. 반면, 주거용 부동산은 계약 기간이 짧아 세입자 변동이 잦고, 공실 발생 가능성이 높다.     ▶세금   국세청(IRS)은 부동산을 감가상각 대상으로 보며, 상업용 부동산은 39년, 주거용 부동산은 27.5년 동안 감가상각이 가능하다. 이는 투자자가 더 빠르게 세금 절감을 받을 수 있음을 의미한다. 또한, 투자자는 ‘비용 분리 분석(Cost Segregation Study)’을 통해 감가상각을 가속할 수 있으며, 일부 비용을 첫해에 공제받을 수도 있다.  이를 이용해서 차후 1031 교환으로 절세 효과를 극대화 시키는 것도 고려해 볼 수 있다.   ▶세입자   상업용 부동산에서는 건물주와 세입자의 이해관계가 비교적 일치한다. 좋은 시설이 비즈니스 성공에 직결되기 때문이다. 상업 공간이 잘 유지되면 고객 유입이 증가하고, 이는 세입자의 비즈니스 성장으로 이어질 수 있다. 따라서 세입자는 시설 관리에 적극적인 태도를 보이는 경우가 많다. 반면, 주거용 부동산에서는 세입자가 직접 건물을 개선할 이유가 적고, 건물주가 유지 비용을 부담해야 하는 경우가 많아 관리 부담이 증가할 수 있다.     상업용과 주거용 부동산은 각각 다른 장단점이 있다. 장기적인 수익과 관리 편의성을 원한다면 상업용 부동산이 유리할 수 있으며, 낮은 초기 투자 비용과 유연한 운영을 원한다면 주거용 부동산이 적합할 수 있다.     ▶문의: (213)554-9112   카일 이 / 드림 부동산부동산 가이드 부동산 유형별 상업용 부동산 주거용 부동산 유지보수 비용

2025-03-19

[부동산 이야기] 외국인 부동산 투자

국내 부동산 시장은 안정적인 수익과 자산 가치를 기대할 수 있어, 한국 투자자들에게는 꾸준한 관심을 받고 있다. 국내 부동산 투자는 한국과 다른 절차와 법적 규제를 따르기 때문에 철저한 사전 조사가 필수적이다. 특히 세금 문제와 법적 절차를 이해하지 못하면 예상치 못한 손실을 볼 수 있다.   국내에서는 부동산 투자에 대해 현지인과 외국인의 차별이 거의 없다. 이민자의 나라 답게 외국인의 부동산 투자에 우호적이기 때문이다. 외국인이 부동산을 구매한다고 해서 추가로 내는 세금이 없고 한국과 같은 취득세, 등록세와 같은 특별 세금도 없다.   한 가지 다른 점이 있다면, 융자를 받을 경우 외국인은 다운 페이먼트를 30% 이상을 해야 한다는 점이다.   대도시 지역은 높은 임대 수익률과 자산 가치 상승을 기대할 수 있지만, 경쟁이 치열하고 주택 가격이 높다는 단점이 있다. 반면, 중소 도시 지역은 경쟁이 적고 주택 가격이 상대적으로 낮지만, 임대 수요가 적을 수 있다는 단점이 있다.   부동산 투자에 중요한 것은 먼저 유입 인구가 많고, 더불어 일자리 창출이 많아지고 비즈니스나 현금 유동성이 많은 곳, 즉 수요와 공급의 균형이 좋은 곳으로 지역 선정이다. 팔 때는 좋은 가격으로 팔 수 있는지도 고려하고, 안정적으로 주택 가격이 오르는 지역에 하는 것이 좋다.   2006년 이후에 해외 투자가 자유시 되고, 한도 금액이 없어지면서 해외투자가 자유로워진 상태이다. 주택 구입시 중요한 것은 한국에서 계약금을 송금하기 전 은행에서 주는 해외 부동산 취득 신고서를 작성한 후 보내야 한다.   해외 부동산 거래법에 의거 마지막 잔금을 송금한 날짜를 기준으로 3개월 안에 해외 부동산 신고서와 주택 계약서, 주택 감정서도 함께 제출해야 한다. 또한 부동산 처분 변경 보고서도 3개월 안에 해야 하며, 부동산의 보유 사실 입증 서류도 매 2년 기준으로 신고해야 한다.   또한 내국인과는 달리 비거주 외국인 투자자에게는 외국인 부동산 투자 세법(FIRPTA)에 의거한 원천 징수세 납부의 의무가 추가로 있다. 매각한 후 세금을 내지 않고 본국으로 돌아갈 것을 방지하기 위해, 판매 금액의 대략 15%를 별도로 보관하도록 법에서 정하고 있다. 또한 외국인 투자자가 국세청에 납부해야 할 양도 소득세를 납부하고 나면 보관한 약 15% 중 일부 혹은 전부 국세청으로부터 돌려받을 수도 있다. 꼭 전문가와 상의해야 할 부분이다.   또한 부동산 해외 투자시 전부 현금 매매할 필요가 없다. 외국인 대상으로 하는 융자 구입도 가능하지만, 내국인보다 1~2% 높기에 사전에 알아보고 확인하는 것이 좋다.   국내 부동산 시장은 지역별 특성과 투자 가치가 다르기 때문에 신중한 시장 조사가 필수이다. 인구 통계, 경제 성장세, 임대 시장 동향, 주택 가격 변동 등을 꼼꼼하게 분석하여, 투자 가치가 높은 지역을 선정해야 하며 부동산 전문가와 함께 충분히 상담한 후 구매를 진행하기를 권유한다.   ▶문의: (213)718-7733   윤소야 / 뉴스타부동산 가든그로브 명예부사장부동산 이야기 외국인 부동산 부동산 투자 해외 부동산 국내 부동산

2025-03-19

[부동산 이야기] 부동산 정책

오랫동안 국내 주택시장 성장의 원동력이었던 정부의 부동산 시장 정책이 최근에는 악영향을 끼치고있다.     첫번째, 지나친 관료주의로 인해서 신규 주택뿐만 아니라 주택의 리모델링을 포함한 주택관련업무에 소요되는 시간과 관련비용이 증가하면서 주택시장에 악영향을 미치고있다. 트럼프 행정부의 정부효율부(DOGE)에 대한 기대감이 큰 이유도 이 같은 정부관료주의를 타파하고 효율성을 촉진 할 수 있다는 현장에서의 목소리가 크게 반영될 것으로 기대하기 때문이다. 소규모 자영업자들의 경우에도 사업과 관련된 인허가 문제와 더불어 비지니스 유지 시 여러 가지 관련규정이 많아지고 추가비용이 발생하면서 사업의 존폐까지도 영향을 주고있다. 건물주들의 경우 추가비용이 발생시 테넌트에게 전가시키는 경향이 많기 때문에 정책마련시 주의가 필요하다.     두번째, 부족한 재정적자의 해소를 위해서 주택소유주를 포함한 부동산 소유주들에 대한 추가 세금과 부담이 증가할 수 있다. 현재 일반 거주용 주택의 소유자들과 임대용 주택 소유주들은 매년 40%이상 인상되고 있는 보험료의 부담과 학교 본드나 화재 관련 본드 등 때문에 증가하는 재산세 부담을 안고 있다. 이에 더해 가주의 경우 꾸준히 제기되는 재산세 평가를 매년 현재 시가대로 반영하는 프로포지션 13의 폐지시도와 로컬정부의 재산세 추가부여가능권한의 확대시도들이 현실화 될 경우 부동산 시장의 추가 투자 또한 위축 될 수밖에 없다. 또한 현재 소유주들의 부담을 증가시켜서 시장의 위기상황을 가속화 시킬 수 있다. 이와 더불어 주택 두 채에 대해서 총 75만 달러까지 융자금액의 모기지 이자에 대한 공제 혜택을 50만 달러까지 줄이는 안도 추진됐기 때문에 장기보유를 위한 메리트가 사라진다면 결국 부동산 보유의 매력을 떨어지게 만들 것으로 보인다. 임대용 주택들의 경우 최근에는 관련 보험비용 증가와 융자 시 어려움으로 최소 50-65%까지 다운을 해야만 유지가 가능한 경우들이 많아지며 투자의 매력을 떨어뜨리고 있다.     세번째, 이번 LA 산불사태를 통해 드러난 자연재해에 취약한 주정부의 정책에 비판이 제기되고 있다. 지난 10년이상 환경단체의 요구에 의해서 추가적인 저수지의 건설이 많지 않았으며 겨울철 빗물의 보관시설의 의무화 등이 진전되지 않았고 특히 건기가 늘어나면서 화재의 가능성이 높아지는데도 대비가 이루어지지 않는 무능한 정부의 정책으로 더 큰 피해를 불러오는 경우들이 많아지고 있다. 이로 인해서 이번 산불의 경우 최소 1만3000채의 주택이 전소되었고 해당지역과 인근까지도 임대료가 급등하고 있다. 충분히 피해를 최소화 할 수 있음에도 이런 사태가 일어난 것은 전적으로 시정이 필요한 상황이다. 화재에 강한 금속계통의 자제로 주택내부와 외부벽 그리고 지붕들을 보강해야 하고 이를 위해서 관련 규제를 완화하고 세금혜택도 주어야만 한다. 실질적인 개선책을 반영하는 노력이 절실하다. 피해가 발생한 후에 보험만 유지시키게 하는데 그치지 말고 화재 시 불씨를 없애기 위한 사전의 노력이 필요하다.   네번째, 지나친 테넌트 보호 우선정책으로 인해서 특히 LA 지역들의 경우 정상적인 부동산 매매나 임대 시에 부동산 소유주들이 보호받지 못하고 있고, 이런상황이 지속될 것으로 보인다. LA지역의 경우 매매가 5000만 달러에서 1000만 달러 이상씩 추가 양도세가 부과 되고 있고 이는 실질적인 거래량 악화의 원인이 되고 있다.     다섯번째, 현재 지방정부들은 주택 인허가시 단독의 경우 사이즈가 큰 주택만을 허가해 주고 있다. 콘도나 타운 홈의 경우 사이즈가 작은 경우라도 보험료의 상승과 더 불어 올라가는 HOA때문에 구매자들의 부담은 커진다. 인허가시 공유주택의 허가를 확대하고 HOA의 부담이 적은 주택건설방안의 마련을 서둘러야 한다. 저소득층 주택 공급이 늘기 위해서는 관련 절차의 간소화와 더불어 개발업자들의 이익을 보장해주는 현실적인 대책이 절실한 상황이다.     ▶문의: (213) 663-5392 곽재혁 / 퍼스트팀 부동산 에이전트부동산 이야기 부동산 정책 임대용 주택들 부동산 소유주들 부동산 시장

2025-03-19

[부동산 이야기] 재난 지원 못 받는 이유

최근 LA에서 발생한 대규모 산불로 피해를 본 주민들을 돕기 위해, 샬롬센터는 UCLA 근처에서 재난지원센터에서 일하며 한인 커뮤니티가 많은 도움을 받을 수 있도록 도왔다. 그러나 아쉽게도 기대와는 달리 도움을 받은 한인 피해자는 극소수에 불과했다.   재난지원센터에선 많은 분에게연방재난관리청(FEMA) 재정 지원, 중소기업청(SBA) 재난 구호 대출, LA카운티 가구 구호 보조 프로그램들과 같은 다양한 도움을 제공했다. 또한, 피해자들이 안정적인 주거지를 확보할 수 있도록 비영리 단체들로부터 임대 지원 신청하는 과정도 도왔다.   재난 구호 센터에서 약 4000여 가구가 지원을 받았지만, 그중 한인 가구는 단지 몇 가구에 불과했다. 주로 백인, 흑인, 그리고 일부 히스패닉 커뮤니티의 피해자들이 도움을 받은 셈이다. 물론 재난 구호 센터 외에서도 도움을 받을 수는 있지만 왜 이렇게 한인 피해자들이 재난 구호 센터에서 혜택을 받지 못했는지 궁금점을 갖게 된다. 가장 큰 원인은 문화적 차이와 언어 장벽이라고 생각한다.   이번 재난 구호 센터에서의 경험을 통해 한인 커뮤니티가 보다 적극적으로 재난 구호에 참여해야 한다는 중요성을 깨달았다. 한인들이 언어의 장벽을 넘어, 제도적인 지원을 받기 위한 노력과 참여가 필요하다. 한인 커뮤니티는 앞으로도 한인 피해자들에게 더 많은 정보를 제공하고, 그들이 재난 구호의 혜택을 온전히 누릴 수 있도록 지속해서 노력해야 한다.     2008년 서브프라임 론이 가져다준 엄청난 고통을 아직도 생생히 기억하고 있다. 그 당시 많은 한인 주택 소유주들이 페이먼트를 못 내고 은행에서 차압통보를 알리는 독촉에 시달리다가 살고 있던 집을 버리고 떠나는 현상을 보고 중앙일보와 함께 차압 예방 세미나를 적극적으로 개최하며 한인들의 재산을 지켜드리기 위한 행사를 여러 번 가졌었다. 그 결과로 2000명의 한인 주택 소유주들의 주택을 지킬 수 있었다.     지금도 한인 커뮤니티가 겪고 있는 문제를 직시하며 어떤 위기 상황이 발생하면 한인 커뮤니티가 함께 뭉쳐서 우리 한인 커뮤니티는 경제적 피해를 최소화하기 위한 노력을 아끼지 말아야 하겠다. 모기지 사태 때 한인 언론사들의 적극적인 홍보 덕택에 2000여 명의 한인 주택 소유주들이 정부에서 제공했던 다양한 프로그램을 통해 어렵게 장만한 집을 유지할 수가 있었던 것이었다.     시기적절한 교육과 정부 지원 프로그램들은 많은 한인 주택 소유주들에게 재정적인 어려움과 정신적 고통으로부터 안정감을 제공했다. 커뮤니티가 함께 뭉쳐서 위기상황을 돌파해 나감으로써 탈출구를 찾아가며 미래를 대비하는 지혜를 함께 나누었던 대표적인 사례다.   이번 화재 재난 사태를 보면서 우리 한인들은 다양한 지원이 있음에도 불구하고 단순히 보험으로만 해결하려는 소극적인 자세를 보였다. 자신이 처한 어려움을 적극적으로 알리고 다양한 자원을 통해 적절한 도움을 받아야 한다. 한인이 필요한 도움을 받을 수 있도록 함께 나아가야 한다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의:(213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 재난 지원 한인 피해자들 한인 커뮤니티 재난 구호

2025-03-18

2, 3월 남가주 주택 시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 2, 3월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.     ▶답= 2월 둘째 주부터 남가주 주택시장의 거래량이 증가하는 지역이 늘어나고 있습니다. 30~90일 이상 리스팅되었던 오래된 매물들은 가격 하락 후 에스크로가 마무리되는 경우들이 있고 새로 리스팅되는 주택들은 이전보다 10% 이상 상승한 가격으로 시장에 나오고 있습니다.   최근 거래된 주택들은 주로 업그레이드된 상태이며, 부엌과 화장실, 마루, 페인트, 천장 조명이 개선된 경우가 많습니다. 또한, 빈집일 경우 스테이징된 주택들이 많았고 솔라 패널 비용이 페이오프된 주택이 빠르게 판매되는 경향을 보이고 있습니다.   한동안 1~2개월치에 불과했던 인벤토리는 현재 약 3.5개월치로 증가했으며, 추가적인 업그레이드 비용이 필요 없는 주택에 대한 수요가 늘어나고 있습니다. 작년에는 주택 매매의 절반 이상이 59세 이상 바이어들에 의해 이루어졌고, 금년도에도 연령대가 높은 바이어들이나 싱글 여성들의 주택 구입이 활발할 전망입니다.   현재 실수요자들인 경우 7%대의 높은 이자율에도 불구하고 2년 내 재융자를 목표로 하는 바이어들이 시장의 상당수를 차지하고 있습니다. 남가주에서는 1990년 이후 지어진 주택의 13%, 2020년 이후는 31%가 자연재해 위험 지역에 위치하고 있으며, 각종 규제와 관료주의로 인해 주택 인허가 과정이 길어지고 비용이 증가하고 있습니다.   이로 인해서 향후 몇 년간 신규 주택 건설은 인랜드 지역인 리버사이드와 샌버나디노에 집중될 전망입니다. 리버사이드 지역에서는 해당 지역에서 경제활동이 가능한 인구가 대략 15~30% 정도였지만 최근에는 60~70%까지 증가했고 추가적인 인구 유입을 위해서는 장기적인 일자리 증가가 필수적입니다.   남가주의 주택 시장에서 가장 큰 문제는 시와 카운티 정책이 소규모 주택보다는 세금 수익이 높은 대형 주택 건설을 선호한다는 점입니다. 이에 따라 디벨로퍼들도 증가한 건설 비용과 규제를 고려해 고가 주택 개발에 집중하고 있습니다.   현재 매물이 부족한 상황에서 경쟁으로 인해 가격 상승이 이어지고 있으며, 신규 주택과 2~3백만 달러 이상의 고가 주택 매매가 시장 가격을 왜곡시키고 있습니다. 하지만 선택 가능한 매물이 증가하고 가격 조정이 이루어질 경우, 자연스럽게 주택 가격 하락이 나타날 가능성이 있습니다.   지난 12월에는 거래 둔화로 인해 많은 셀러들이 매물 리스팅을 캔슬했고 리스팅이 익스파이어된 경우도 많이 있었습니다. 이후 일부 리스팅이 다시 시장에 나오면서 거래가 이루어지거나, 가격이 오르는 지역들도 발생해 바이어와 셀러들의 판단이 어려워지고 있습니다.   매물 부족 지역이 있는 반면, 중서부 지역처럼 매물이 쌓여가는 지역도 존재해 각자의 상황에 맞는 주택 구매 및 매매 전략이 필요합니다. 한편, 최근에는 높은 주택 가격과 이자율 부담으로 인해 주택 구입을 포기하고 RV 생활을 선택하거나, 모빌 홈 단지를 고려하는 사람들이 증가하고 있습니다.   주택 시장이 계속 변화하는 만큼, 개인별 상황에 맞는 신중한 부동산 매매 결정이 중요합니다. 동시에 본인에게 가장 affordable한 주택 시장에 대한 관심을 늘리셔야만 합니다.     ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 남가주 주택시장 주택 시장 신규 주택

2025-03-18

LA 한인타운 주택시장 기지개 켜나

  LA한인타운에서 단독주택 거래가 활기를 띨 조짐을 보이고 있는 것으로 나타났다.   지난 2월 한 달 동안 LA한인타운에서 거래된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 총 53채로 지난해 2월의 46채 대비 15% 증가했다.   이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2025년과 2024년 2월 LA한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과다.   업계 관계자들은 “지난달 모기지가 하락세를 보이면서 주택 거래가 늘었다”며 “봄이 다가오면서 계절적 요인으로 수요가 늘어난 것도 거래 활기의 요인 중 하나”라고 분석했다.   ▶단독주택(SFR)   지난 2월 한인타운에서 단독주택 거래가 증가세를 보였다. 지난달 거래된 단독주택은 총 23채로 전년 동월의 18채보다 28%(5채) 더 많았다. 전달의 20채와 비교해도 15%(3채) 늘었다. 〈표 참조〉   시장에 나온 후 판매되기까지의 평균 거래일도 절반 수준으로 감소하면서 활발해진 모습을 보였다. 지난해 2월 단독주택이 판매되는데 걸린 일수는 평균 60일이었으나 올해 29일로 52% 빨라졌다.   가격 면에서는 두드러진 차이가 나타나진 않았다. 단독주택의 중간 거래 가격은 170만 달러로 전년 동월의 175만5000달러에서 3% 저렴했다. 스퀘어피트당 평균 거래가의 경우 지난달 884달러로 1년 전의 826달러와 비교해 7% 비쌌다.     다만 리스팅 대비 팔린 가격 차이는 전년 동월(98.23%)보다 높아진 103.69%를 기록했다. 이는 셀러의 호가(100%)보다 높은 가격에 주택들이 매매됐다는 의미로, 1년 전보다 올해 2월 단독주택 구매에서 경쟁이 더 심했던 것으로 분석된다.   ▶콘도, 임대수익용   지난 2월 콘도 거래는 다소 부진했다. 거래 건수는 전년 동월의 20채보다 35% 감소한 13채였다. 중간 가격은 66만 달러로 전년 동월과 같았지만, 스퀘어피트당 거래가는 지난해의 682달러 대비 10% 감소한 613달러를 기록했다.   임대수익용 주택 거래 건수는 지난달 17채로 지난해 같은 기간 거래된 8채보다 113%(9채) 더 많았다. 눈에 띄는 변화는 가격으로 중간 가격의 경우 지난해 2월 195만 달러에서 156만5000달러로 20%나 하락했다. 스퀘어피트당 평균 거래가도 523달러에서 371달러로 29% 내려서 가격 변동이 거래 건수 증가에 일조했을 가능성이 있다.   그러나 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 매물 수와 수익률 등에 따라 경쟁 상황이 달라질 수 있어 다른 부동산 대비 변동 큰 편이라고 설명했다.   LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2025년 2월 1일부터 2월 28일까지다. 우훈식 기자한인타운 주택시장 단독주택 거래 동안 la한인타운 단독주택 구매

2025-03-17

한식과 카페 브랜드의 성공 방정식 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 잘 되는 한식당 및 카페들이 있는 반면 잘 안되는 브랜드들도 있습니다. 공간디자인면에서 차이점이 있을까요?     ▶답= 다양한 한식당과 카페 브랜드가 만들어지고 있지만 모든 브랜드가 성공하는 것은 아닙니다. 건축가의 시각으로 보았을때 한인 커뮤니티를 넘어 비한인 고객까지 사로잡는 브랜드들은 다음과 같이 몇 가지 핵심요소를 가지고 있습니다.     차별화된 Brand Identity & space design 성공적인 브랜드는 단순히 맛있는 음식이나 음료를 제공하는 것이 아니라 컨셉이 명확한 브랜드 정체성이 있고 이러한 정체성이 공간 디자인에 드러나 있습니다. 예를 들면 미니멀하고 감성적인 브랜드 이미지로 젊은 층을 사로잡은 커피샵, 프랑스 감성과 한국적인 정갈함을 조화롭게 배치해 브랜드 정체성 강화한 베이커리, 한옥 스타일의 요소를 현대적으로 해석하여 세련된 분위기를 연출한 한식당등이 있습니다.   Instagrammable 소셜미디어, 특히 인스타그램에서 인기 있는 가게들이 성공할 가능성이 높습니다. 젊은 고객층을 타겟으로 하는 카페들은 인스타그램 사진을 찍기 좋은 포토존을 마련하는 것이 트렌드입니다. Instagrammable한 요소로는 개성 있는 벽 아트, 특별한 좌석 배치, 자연광을 활용한 공간, 조명과 텍스처를 활용한 감각적인 분위기등이 있습니다. Instagrammable은 트렌디한 인테리어 디자인이 주요요소이지만 이에 국한 되지 않고 음식이 만들어지는 과정에서의 재미있는 요소나 인플루언서를 활용한 SNS 바이럴 마케팅 또는 플레이팅과 독창적인 색감으로 비주얼이 강조된 메뉴등도 중요한 요소입니다.     친환경과 웰니스 트렌드 반영 최근에는 친환경적이고 웰빙을 강조하는 디자인이 트렌드입니다. 자연 친화적인 인테리어는 고객들에게 편안한 느낌을 주며, 브랜드의 지속 가능성을 강조하는 마케팅 요소가 되기도 합니다. 실내 식물과 자연광을 활용한 공간 구성, 원목과 같은 친환경 소재 사용으로 따뜻한 분위기 연출, 대형 창문을 활용한 개방감 있는 공간 디자인, 오픈키친을 통한 조리과정 브랜딩화등이 많이 사용되는 디자인 트랜드입니다.   이와같이 잘되는 한식 및 카페 브랜드들은 단순히 좋은 맛을 제공하는 것 뿐만 아니라 브랜딩과 컨셉에 맞는 공간디자인을 가지고 있고 이외에도 마케팅, 서비스, 테크놀로지 사용, 향후 확장성까지 전략적으로 접근하고 있습니다.     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 브랜드 카페 브랜드들 브랜드 정체성 브랜드 이미지

2025-03-17

작은공간을 효율적으로 사용하기 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 식구에 비해 집이 작은 편입니다. 어떻게 하면 조금이라도 더 넓게 쓸 수 있을까요?     ▶답= 최근 LA Downtown에는 300 sq.ft.정도 크기의 micro unit의 아파트가 지어지고 있을 정도로 도심에서는 부동산 가격 상승과 인구 밀집으로 인해 아파트의 유닛크기가 점점 더 작아지고 있습니다. 또한 단독주택의 경우도 방의 크기를 작게하여 같은 크기의 다른 주택에 비해 방의 갯수를 늘리기도 합니다. 이러한 경향으로 인해 효율적인 공간 활용이 점점 더 중요한 요소가 되고 있습니다.   문의하신 것 처럼 작은 공간에서도 공간의 효율성을 높여 기능성과 쾌적함을 향상할 수 있는 설계 기법에 대해 몇가지 알려드리겠습니다.     열린공간 만들기 벽을 최소화하고 공간을 개방하면 시각적 확장 효과가 커집니다. 공간의 구분이 필요할 때는 가구 배치를 통해 자연스럽게 공간을 구분할 수 있습니다. 뉴욕의 스튜디오 아파트에서는 주방과 거실을 통합하여 개방감을 높이고, 슬라이딩 도어를 활용해 필요할 때 침실을 분리하는 방식이 많이 사용되기도합니다.   수직 공간 활용 작은 면적에서도 높이를 활용하면 공간을 입체적으로 시용할 수 있어 공간 효율성을 극대화할 수 있습니다. 바닥부터 천정까지 벽면 전체를 수납장으로 활용하거나 loft bed를 설치해 아래 공간을 책상 또는 수납공간으로 활용하면 공간을 좀 더 입체적으로 활용할 수 있습니다.   다기능 가구 활용 하나의 가구가 여러 역할하는 다기능 가주를 활용하면 좀은 공간에서도 다양한 활동이 가능하여 공간의 효율성이 높아집니다. 예를 들면 침대 겸용 소파베드, 벤치형 수납장, 접이식 테이블, 벽걸이형 책상등이 있습니다.     숨은 공간 활용 침대 아래, 계단 하부, 벤치 아래등을 수납공간으로 활용하여 물건을 효율적으로 정리하면 공간이 더욱 넓고 정돈된 느낌을 줍니다.   조명과 컬러 활용 색상과 조명만으로도 공간을 더 넓고 개방적으로 보이게 만들 수 있습니다. 화이트, 파스텔톤 등 밝은 색상은 더 넓은 공간으로 느끼게 해주고 천장과 벽을 같은 색으로 맞추어 경계를 최소화하여도 공간이 더 넓에 보이게 하는 효과가 있습니다. 또한 LED 스트립, 벽면 라이트등과 같은 간접조명을 활용하면 공간에 깊이감이 생겨 더 넓어 보입니다.     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]  미국 부동산 공간 활용 공간 효율성 이웅범 건축사

2025-03-17

언덕지형에 짓는 주택에 관한 규정 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 저희집은 경사가 있는 산 중턱에 있습니다. 증축을 하려고 하는데 언덕지형에 적용되는 특별한 규정이 따로 있나요?     ▶답= 언덕지형에 적용되는 규정은 담당 시나 카운티마다 다르기때문에 우선 Los Angeles City의 규정을 알려드립니다. LA외의 다른 시나 카운티의 경우는 planning department에 문의를 하시면 관련정보를 알아보실 수 있습니다.   로스앤젤레스의 언덕지형에 신규 주택을 건설하거나 증축을 할 때 고려해야 할 주요 조례는 Baseline Hillside Ordinance(BHO)입니다. 이 조례의 목적은 로스앤젤레스 언덕 지형에 위치한 단독주택 지역에서 새로운 건축물의 크기와 규모를 규제하여 기존 주택을 보호하고 새로운 주택이 과도하게 크거나 주변 환경과 조화를 이루지 못하는 것을 방지하는 것입니다.     Baseline Hillside Ordinance에는 많은 규제가 있지만 그중 주요 규제 내용은 아래와 같이 크게 세가지가 있습니다.     1. 바닥 면적 비율 (FAR, Floor Area Ratio)은 건물의 전체 바닥 면적과 대지 면적의 비율을 의미하며 경사도에 따라 비율이 달리 적용이 됩니다. 대지가 가파를수록 허용되는 FAR이 줄어듭니다. 예를 들어, 경사도가 45도 이상인 토지에서는 FAR이 0이 되어 건물을 지을 수 없습니다   2. 건물 높이 제한(Height Restrictions)이 있고 건물 높이는 대지의 지형을 따라 정해지는 Envelope Height (건물 외곽 높이)과 건물의 최하단부터 최상단까지의 Overall Height (총 높이)로 나뉘어 규제가 됩니다. 또한 지붕이 평지붕인지 경사지붕인지에 따라도 건물의 높이 제한이 다르게 적용됩니다.   3. 경사지에 집을 짓기위해서는 절토/성토(grading)를 해야하는데 절토/성토에는 엄격한 제한이 적용됩니다. 절토/성토의 최대 허용량은 대지 면적에 따라 정해지며 1,000입방야드 이상의 절토/성토가 필요한 경우는 Zoning Administrator의 승인을 받아야 합니다.   Baseline Hillside Ordinance는 이를 준수하지 않을 경우, 건축 허가 거부, 벌금 부과, 추가 공사 비용 증가 등의 불이익이 발생할 수 있기때문에 신축 또는 증축을 계획할 경우 반드시 해당 규정을 숙지하고 건축 허가를 준비하는 것이 중요합니다.     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]미국 주택 단독주택 지역 이웅범 건축사 신규 주택

2025-03-17

부동산 거래에서도 AI<인공지능> 사용 증가

부동산 거래에서도 인공지능(AI) 바람이 불고 있다. 인터넷 플랫폼 기반 부동산 중개회사를 넘어 AI 기반 플랫폼이 등장하고 에이전트의 업무를 지원하는 AI 앱이 잇따라 출시되고 있다. 많은 전문가들은 부동산 거래에서 AI가 에이전트의 업무를 돕는 개인 비서나 어시스턴트 역할을 확대할 것으로 예상하고 있다.     최근 에이전트들의 일상 업무를 지원하는 앱 출시가 늘면서 AI가 어디까지 업무를 분담할 수 있느냐도 관심사다. 주거용 건물 중개 컨설트회사 'T3 식스티(T3 Sixty)'가 지난해 발표한 보고서에 따르면 AI는 에이전트 업무의 80%까지 담당할 수 있다. T3는 AI가 고객 서비스부터 자산 평가, 모기지, 시장 분석, 법률적 고려까지 지원할 수 있을 것으로 예상했다.   에이전트의 어시스턴트로 개발된 대화형 AI인 '하우스위스퍼(HouseWhisper)'는 24시간 전화와 문자로 고객과 스케줄 관리를 대신한다. 하우스위스퍼의 루이스 포기 최고경영자(CEO)는 AI를 사용하는 에이전트는 그렇지 않은 이들보다 경쟁 우위를 갖게 될 것이라고 말했다. 포기 CEO는 4000명의 에이전트가 하우스위스퍼를 사용하고 있다고 밝혔다.   대표적인 에이전트용 AI 앱인 '하우스커네리(HouseCanary)'는 사용자들에게 매물의 밸류를 알려주고 비슷한 매물을 찾아주는 기능을 넘어 어떤 집이 매물로 나올 가능성이 높은지도 파악해 준다. 시장 트렌드 예측과 매물 판매 가능성 같은 고급 기능까지 가능하다.   빠른 성장세를 보이고 있는 AI 플래폼 부동산 중개회사 '리얼 브로커리지(Real Brokerage)'은 자체 AI '리오(Leo)'를 에이전트 대시보드에 통합했다. '리오'는 일반적인 업무를 보는 동안 AI에게 지원 가능한 것이 무엇인지 물을 수도 있다. 리얼브로커리지는  지난해에만 에이전트 1만명이 신규 가입했으며 모두 12만601건의 거래를 기록했다고 밝혔다.   또 다른 AI 기반 부동산 플랫폼인 '홈자다(HomeZada)'는 주택 소유자도 사용할 수 있다. 주택의 유지와 보수, 리모델링 프로젝트 추천, 판매와 모기지 관련 정보, 보험과 재산세에 관해서도 알려준다.   부동산 기술회사 '로프티(Lofty)'는 올해 AI 코파일럿을 자사의 고객관계관리(CRM)에 통합해 일정 관리 등 업무 효율성을 높이도록 해 AI가 기존의 프로그램에 접목돼 효율성을 높이는 단계로 넘어가고 있음을 보여줬다.     부동산 관련 테크놀러지회사 델타미디어그룹이 지난 1월 실시한 설문조사에서 전국의 에이전트와 브로커는 부동산 거래에서 올해는 AI 접목의 전환점이 될 것이라고 예상했다. 설문조사에서 전국 주택 거래의 절반 이상을 차지하는 100대 브로커들은 부동산 업계에서 AI의 중요성을 10 기준에 5.9로 평가했다. 이는 지난해 5.0보다 더 높아진 것이다. 미래의 AI 중요성에 대해서는 7.2로 예상해 지금보다 22%나 높게 예상했다.     조사대상 가운데 남성의 87%, 여성의 82.6%가 AI를 사용한다고 답해 성별 차이가 거의 없었다. 또 조사 대상의 48%가 60세 이상인 것은 고려하면 AI 사용이 모든 연령층으로 확대됐음을 알 수 있다.     AI를 가장 많이 사용하는 것은 매물 설명이었다. AI 사용이 증가하는 분야는 디지털 마케팅과 고객과 소통, 데이터 분석, 행정업무 자동화였다.   AI를 많이 사용하는 곳은 에이전트가 101~500명인 중간 규모 이상 회사였고 사용이 적은 곳은 에이전트가 20명 이하인 소규모 회사였다. AI 사용 격차가 회사 규모에 따라 벌어지고 있음을 시사하는 부분이다.     델타미디어그룹의 설문조사에서 AI에 대한 우려는 2024년 50.4%에서 올해 42.2%로 떨어졌다. AI가 에이전트라는 직업에 위협이 되지 않겠느냐는 우려가 완전히 가시지는 않았지만 효율성을 높인다는 인식이 높아지고 있음을 보여주는 수치다. 많은 전문가들은 AI가 고객과 직접 접촉하는 것은 아니기 때문에 부동산 거래에서 에이전트를 대체하지 않을 것으로 전망한다. 부동산은 인간 대 인간의 상호작용이 중요하기 때문에 고객과 소통하면서 감성적인 면까지 살피는 에이전트의 역할을 AI가 대체하기 어렵다. 이런 면에서 전문가들은 AI가 여전히 프로그래밍이 된 만큼만 똑똑하다고 강조한다. 상황의 맥락을 이해하거나 고객과 소통까지 맡길 존재는 아니라는 것이다.     또 다른 주의점은 AI의 기능은 유용하지만 AI가 주는 시장의 정보를 해석하는 것은 현장의 맥락을 잘 이해하는 에이전트와 전문가의 책임이라는 것이다. AI가 제공하는 정보를 너무 믿거나 지나치게 의존하는 것을 경계해야 한다는 지적이다. AI가 단순한 도구에서 부동산 거래 과정의 안내자 역할로 기능이 넓어졌지만 제공하는 데이터와 정보에 대해서는 신뢰하되 검증하라고 전문가들은 조언한다.   안유회 객원기자인공지능 부동산 부동산 거래 부동산 중개회사 에이전트 업무

2025-03-12

[부동산 이야기] 1031 교환

국내 부동산 시장에서 1031 교환은 투자자들에게 중요한 세금 절감 제도다. 부동산을 매도하고 유사한 종류의 부동산으로 교환 시 양도소득세 납부를 유예해 자산을 효율적으로 운용할 수 있다. 장점을 먼저 살펴보자.   첫째, 양도소득세 유예로 세금을 내지 않고 재투자해 자산을 확대할 수 있다. 둘째, 재투자 자본 극대화로 더 큰 규모의 부동산에 투자하거나 포트폴리오를 확장할 수 있다. 셋째, 포트폴리오 다각화로 특정 지역이나 유형에 국한되지 않고 다양한 시장에 접근할 수 있다. 넷째, 장기적 자산 축적으로 시간이 지남에 따라 자산의 가치를 증대시킬 수 있다.   그러나 1031 교환에는 몇 가지 주의해야 할 단점도 존재한다.     첫째, 엄격한 시간 제약이다. 매도 후 45일 이내에 교환할 부동산을 지정하고, 180일 이내에 거래를 완료해야 한다. 이 시간 내에 거래를 완료하지 못하면 세금 유예 혜택을 받을 수 없으므로, 교환 과정에서 충분히 신속하게 진행해야 한다.     둘째, 적용 대상 제한이다. 1031 교환은 투자용이나 사업용 부동산에만 적용되며, 본인이 거주하는 주택이나 별장 같은 개인적인 용도의 부동산은 대상에서 제외된다. 따라서 부동산의 용도와 투자 목적을 명확히 이해하고 활용해야 한다.     셋째, 거래 비용 증가다. 1031 교환을 통해 부동산 교환을 진행하려면 중개 비용, 변호사 비용, 세무 전문가 비용 등 추가적인 비용이 발생한다. 이로 인해 거래 규모가 작거나 수익성이 낮은 경우에는 오히려 비용 부담이 클 수 있다.     마지막으로, 세금 면제가 아닌 유예라는 점이다. 1031 교환은 세금을 완전히 면제해 주는 것이 아니라, 단순히 나중으로 연기하는 것이다. 최종적으로 자산을 처분할 때 양도소득세를 납부해야 하며, 세율이 더 높아질 가능성도 있다. 따라서 장기적인 세금 계획을 세우는 것이 중요하다.     1031 교환을 성공적으로 활용하려면 몇 가지 핵심 사항을 숙지해야 한다. 첫째, 교환할 부동산은 반드시 ‘유사한 자산(Like-Kind Property)’이어야 한다. 투자용 부동산은 다양한 유형으로 교환이 가능하지만, 개인 용도로 사용하는 부동산은 제외된다.   둘째, 전문가의 도움을 반드시 받아야 한다. 1031 교환은 IRS 규정을 철저히 따라야 하는 복잡한 절차를 요구하기 때문에, 세무 전문가, 변호사, 그리고 자격 있는 중개자의 도움이 필수적이다.     셋째, 장기적인 세금 전략을 고려해야 한다. 세금을 유예받더라도 결국 언젠가는 납부해야 하므로, 이를 염두에 둔 투자 전략을 세우는 것이 중요하다.  1031 교환은 엄격한 시간제한이 있기 때문에, 매도와 동시에 교환할 부동산을 미리 조사하고 준비해야 한다. 시간을 허비하면 세금 혜택을 놓칠 수 있으므로, 철저한 계획이 필요하다.     결론적으로 1031 교환은 부동산 투자자에게 매우 유용한 세금 절감 도구로, 잘 활용하면 자산을 효율적으로 운용하고 투자 포트폴리오를 확장할 수 있다. 하지만 복잡한 규정과 엄격한 절차로 인해 전문가의 도움과 사전 준비가 필수적이다. 1031 교환을 올바르게 활용한다면, 부동산 시장에서 장기적인 성공과 자산 증대를 기대할 수 있을 것이다.   ▶문의 (714) 909-4433 콜드웰뱅커베스트부동산 애니 윤 / 콜드웰뱅커베스트부동산부동산 이야기 교환 재투자 부동산 교환 투자용 부동산 교환 과정

2025-03-12

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