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융자신청 전후로 하지 말아야 할 것들 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 융자 승인이 난 후에도 마지막에 승인 취소가 될 수도 있다고 들었습니다. 너무 황당할 것 같은데 융자신청 전후로 하지 말아야 할 일들에 대해 궁금합니다. ▶답= 렌더는 융자 시작 시점에서 신용 조회를 할 뿐만 아니라 펀딩 하기 바로 직전에도 Pre-funding(closing) Credit Check을 다시 합니다. 이때 새로운 페이먼트가 생기거나, 신용점수가 내려갈 경우에는 융자 진행이 더뎌지는 것은 물론, 이자율이 올라가게 되거나, 심지어는 융자 승인이 취소될 수도 있습니다. 따라서 융자 신청 전후로는 자동차나 값비싼 물건을 할부로 사거나 신용카드의 밸런스를 높이는 것을 피하는 것이 좋습니다. 또한 새로운 신용카드 신청이나 다른 사람의 융자에 코사인하는 것도 자제하는 것이 좋습니다. 새로 집을 사서 이사 들어가면 새로운 가구나 가전제품을 구입할 수 있는데, 융자 승인이 났다고 해서 할부로 마구 구입했다가는 융자 승인이 취소될 수 있으므로 아주 조심해야 합니다. 융자는 완전히 끝날 때까지 끝난 것이 아니라는 것을 유념할 필요가 있습니다. 특히 새 학기가 시작되어 학교로 돌아가는 자녀들의 아파트 계약서에 무의식적으로 코사인을 해주는 경우가 많은데 이 또한 조심해야 합니다. 물론 아이에게 코사인을 하는 것은 당연히 해야 할 일이지만, 융자 신청을 앞두고 있거나 융자가 진행 중인 경우에는 미리 담당자와 상의하여 다른 대안이 있는지를 알아보는 것이 좋습니다. 그리고 융자 신청 전후로는 가급적 직장을 옮기거나 기존 비즈니스를 클로즈 하거나 새로운 비즈니스를 오픈하는 것을 피하는 것이 좋습니다. 좋은 조건의 기회가 와서 직장을 옮기는 것은 좋지만 월급이나 인센티브, 보너스 등의 수령 방법이 달라진다면 반드시 융자 담당자와 미리 상의를 권합니다. 융자 신청 전후로는 은행 구좌 간에 자금을 이동하거나 근거가 불확실한 자금이나 현찰의 입금을 피하는 것이 좋습니다. 주택 구입의 다운페이먼트나 재융자 때 추가로 납입하는 돈이나, Reserve 용으로 사용되는 자금은 반드시 그 출처를 따지게 되어 있습니다. 따라서 출처가 확실하지 않은 자금이나 현찰로 입금된 돈은 위의 용도로 사용할 수가 없습니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 융자신청 융자신청 전후 프로융자 대표 융자 승인

[부동산] 주택구입시 은행 융자신청

지난 달에 이어 이번 달 칼럼은 은행에서의 주택융자 절차 및 주택 구입 클로징 전에 해야 할 중요한 점들에 대하여 알아보겠다. 주택융자 신청자가 본인의 재정 상황에 대한 자료를 제출하면 은행 또는 금융기관은 이를 바탕으로 신청자의 신용도와 재무능력 등을 종합적으로 파악해 융자 승인 여부, 그리고 이자율 등 융자 조건을 결정하게 된다. 이러한 과정을 언더라이팅이라고 하며 사실상 모기지를 얻는 과정 중 실질적이며 가장 어려운 과정이라고 볼 수 있겠다. 언더라이팅 과정이 완료가 되면 공식적으로 대출 승인이 나는 것이며 과정은 이러 하다. 렌더(은행)는 모기지 신청자가 제출한 직업 이력과 인컴 내용을 확인하고 대출 심사를 진행한다. DTI/ debt to income ratio (소득에 대한 부채 비율)를 확인하여 수익 대비 현재의 빚이나 채무를 모기지와 함께 갚을 능력이 되는지 여부를 심사하게 된다. 렌더는 신청자가 구입하려는 주택의 부동산 감정을 요청하여 신청자가 요청한 모기지 금액과 실제 주택의 금액이 합리적인지 여부를 확인한다. 렌더는 감정가와 실제 판매가 중 낮은 금액을 제공하기 때문에 구입 가격이 감정가보다 높다면 신청자가 차액을 맞추어 내거나 셀러와 가격 조정을 진행해야 한다. 신청자는 이 과정에서 홈 인스펙션을 진행하여 파손이나 문제가 있는 부분을 확인하고 셀러와 수리 혹은 금액 조정을 할 수도 있다. 주의할 점은 언더라이팅 과정 중에는 직업을 바꾼다거나 새로운 크레딧카드를 여는 것은 자제를 해야 한다. 크레딧과 수익대비 채무관계에 대한 심사를 진행 중이기 때문에 악영향이 있을 수 있기 때문이다. 이런 절차 후 주택대출 승인이 났다면 가장 어려운 부분은 지났으나 몇 가지 추가 진행해야 될 부분이 있을 수 있다. 대출 이자율을 줄이기 위해 포인트(Point)를 구입할 수 있다. 일반적으로 융자 금액의 1%를 미리 페이하면 0.25% 포인트정도 낮출 수 있다. 다만 포인트는 장기적으로 보고 이자율을 낮추기 위해 미리 페이를 하는 것이기 때문에 일반적으로 7년 이상 거주 혹은 재융자를 하지 않을 것이 확실 시 될 때에만 하는 것이 좋겠다. 렌더 요구사항 중 하나이기 때문에 Home Owners Insurance(주택보험)를 이 기간에 찾아야 한다. 클로징 때까지 찾지 못하면 렌더가 선택하는 보험으로 진행해야 될 수 있으며 보통 더 비쌀 수 있다. 또한 타이틀 보험(등기 보험)을 구입해야 하는데 이는 집 소유권에 문제가 생길 때로부터 보호를 받을 수 있는 보험이며 렌더가 요구하는 타이틀 보험이 없다면 Owner's Title Insurance를 구입해야 한다. 타이틀 보험이란 혹시 모를 소유권 분쟁이 있을 경우를 대비한 것이기 때문에 꼭 해야 하겠다. 클로징 3일 전에 융자에 관계된 모든 비용 등이 정리된 클로징 디스클로져(Closing Disclosure) 서류를 받아 최종 확인을 한다. 클로징을 하는 바로 직전까지 왔다면 주택 구입을 거의 완료했다고 볼 수 있다. 일단 클로징을 앞두고 있다면 일반적으로 주택 매입 가격의 2~5% 정도의 클로징 비용을 내야 한다. 또한 만일 다운페이먼트를 20%이내로 하였다면 PMI(Private Mortgage Insurance)를 구입하여야 한다. 하지만 클로징을 앞두고 이런 모든 비용이 예상보다 훨씬 많아 계약을 취소하길 원하다면 그 또한 가능하긴 하지만 그럴 경우 미리 내놓은 디파짓(Earnest Money)은 돌려 받을 수 없다. 융자 문제는 바이어의 책임이며 만일 융자에 문제가 발생 시 셀러는 예정된 기간 안에 바이어의 융자가 승인되지 않으면 계약이 파기된 상황이 오고 이에 대한 보상으로 디파짓을 취할 수 있다. 잊지말것은 이 시점에서도 클로징 비용에 대해 조정이 가능하며 렌더나 셀러가 비용 일부를 부담하는 것도 크게 특이한 상황은 아니다. 이 모든 과정이 완료가 되면 최종적으로 주택은 당신 소유가 된다. ▶문의: (213)445-4989 현호석/대표/매스터 리얼티부동산 주택구입 융자신청 주택융자 신청자 주택대출 승인 주택융자 절차