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연소득 78% 투입해야 LA서 집 장만

LA에서 중간소득을 버는 소비자가 중간 가격 주택을 구매하려면 주거비로 연소득의 80% 가까이를 지불해야 하는 것으로 나타났다.   지난달 부동산 중개업체 레드핀은 지난해 1월부터 11월까지 전국 50개 메트로 지역의 중간 소득과 중간 주택 가격을 비교해 소득 대비 주거비 비율을 계산한 보고서를 발표했다.   보고서에 따르면, LA에서 중간 가격의 주택을 구입하려면 중간 소득을 버는 소비자는 소득의 77.6%를 주택 비용으로 지출해야 구매가 가능해 전국에서 부담이 가장 높았다.     이는 LA의 중간 소득인 9만2994달러와 중간 주택 가격(89만6060달러)을 토대로 계산한 결과다. 모기지 이자율은 6.72%, 다운페이먼트는 15% 기준으로 계산됐다.   특히 전국 기준 중간 소득(8만3782달러)인 가구가 42만9734달러인 주택을 구입하기 위해 소득의 41.8%를 주택 구입 비용으로 써야 하는 것과 두 배 가까이 차이가 났다.     LA를 제외하고서도 4개의 가주의 메트로 도시에서 전국 기준을 크게 뛰어넘는 소득 대비 주거비 지출 비율이 계산됐다. 특히 이들은 LA 다음으로 전국에서 주택 비용 지출에 따른 출혈이 가장 큰 4곳으로 뽑혀 눈길을 끌었다.     LA에 이어 2위는 샌프란시스코로 중간 소득 15만9316달러를 벌어 중간 가격이 151만3699달러인 주택을 사려면 소득의 76.2% 지출해야 해 주택 구입 부담이 높았다. 3위는 남가주 애너하임으로 중간 소득(12만1925달러) 대비 주택 가격(116만5965달러)으로 75.9%를 지불해야 했다. 4위와 5위는 샌호세와 샌디에이고로 각각 73.9%, 67.3%의 소득이 주택 비용으로 나가야 하는 셈이다.   이는 일반적으로 금융 전문가들이 주택 구매 시 권고하는 소득 대비 지출 비율인 30% 수준을 크게 초과하는 수치다.     반면 주택 비용 부담이 가장 적은 메트로 도시는 펜실베이니아주의 피츠버그였다. 피츠버그에서는 중간 수준의 소득자가 중간 가격대의 주택을 구매하는 데 소득의 25.3%만 지출하면 되서 가주 주요 도시의 절반에도 미치지 않았다.   전문가들은 이처럼 주택 구입에 지출하는 소득 비율이 높아진 원인은 가주의 심각한 주택 부족 문제와 관련이 깊다고 지적했다.     엄격한 토지 이용 규제와 높은 건설 비용이 신규 주택 공급을 어렵게 만들고 있으며, 강력한 일자리 시장과 부유층의 집중으로 인해 수요가 증가하면서 집값이 지속적으로 상승하는 악순환이 이어지고 있다고 덧붙였다.     한편 남가주한인부동산협회의 진 홍 회장은 “이자율이 높아 주택 구매 부담이 상당한 것은 사실이지만, 보고서의 결과는 현실과는 다를 수 있다”며 “주택 구매는 당장 중간 가격대의 집을 구매하는 것이 아닌 점진적인 상향 이동의 결과이기 때문”이라고 말했다.     그는 이어 “소유한 주택 가치의 변화와 이에 따른 다운페이먼트 조정 등 따라 바이어의 구매력은 달라진다. 보고서의 숫자는 구매자들의 어려움을 반영하지만, 이를 현재 시장 상황의 표본으로 생각해선 안된다”고 덧붙였다. 우훈식 기자연소득 투입 주택 구매 주택 비용 주택 구입 주거비 박낙희 LA

2025-02-10

"주택부족 문제 해결에 우선 순위"

2억5800만 달러에 달하는 막대한 예산 적자에 당면해 있는 샌디에이고시는 올해도 지역 최대 현안인 주택 부족 문제를 해결하는데 초점을 맞춘 정책을 추진할 계획인 것으로 드러났다.   토드 글로리아 샌디에이고시장(사진)은 지난달 15일 시의회에서 가진 '2025년도 시정연설'을 통해 올해 시 정부가 추진할 주요 사업 계획에 대한 청사진을 발표했다. 글로리아 시장의 이날 연설은 주로 주택과 노숙자 문제, 그리고 각종 인프라 개선에 대한 시 정부의 정책방향을 제시하는데 할애됐다. 특히 글로리아 시장은 주택 부족 문제 해결을 위해 신규 주택 건설을 적극 장려하겠다고 밝혀 주목을 받았다.   샌디에이고시는 이와 관련 올해부터 '스타터 홈(초기 주택) 개발을 중점적으로 추진하는 신규 프로그램을 시작할 계획인 것으로 알려졌다. 높은 금리와 인플레이션 등으로 일반적으로 주택구입이 어려워진 상황에서 주택 구입을 원하는 주민들을 위해 시 정부 차원에서 적극적으로 지원을 펼친다는 게 이 프로그램의 주된 내용이다.   글로리아 시장은 "스타터 홈 건설은 주택 구입 부담을 줄여주는 것이 핵심적인 요소"라고 강조하고 "스타터 홈 부분을 적극 지원함으로써 샌디에이고 주민들에게 보다 저렴한 주택 구입 경로를 제공하고, 지역 사회 활성화에도 기여하도록 하겠다"고 밝혔다. 김영민 기자주택부족 문제 주택부족 문제 노숙자 문제 주택 구입

2025-02-04

1갤런 구입시 평균 시급의 13.75% 필요

 텍사스의 휘발유 가격이 미국내 50개주 가운데 8번째로 저렴한 것으로 조사됐다. 봉쇄 시대의 공급망 붕괴와 러시아의 우크라이나 침공에 따른 국제 유가 급등으로 미국내 휘발유 값이 한때 기록적인 갤런당 5달러가 넘자 운전자들은 자동차 여행을 크게 줄였다. 그러나 2024년들어 휘발유 가격은 4~9월 사이에 13%나 하락해 2021년 수준으로 다시 돌아왔다. 갤런당 50센트까지 내려가 일부 남부 및 중부 주에서는 평균 가격이 갤런당 3달러 미만이 됐다. 휘발유 가격 하락은 수요 감소뿐만 아니라 원유 가격 하락도 반영한다. 하지만 모든 지역이 똑같이 낮은 가격을 누리는 것은 아니며 각 주별 가격과 소득을 비교했을 때 현격한 차이를 보인다. 금융 서비스 업체 ‘캐시넷USA’(CashNetUSA)는 미국내 50개주와 중·대도시를 대상으로 전미자동차협회(AAA)의 2024년 갤런당 평균 휘발유 가격과 연방 경제 분석국(U.S. Bureau of Economic Analysis)의 각 주별 평균 시간당 급여(시급)을 비교해 휘발유 1갤런 구입시 필요한 시급 비율을 기준으로 휘발유 가격이 가장 저렴한 주와 도시의 순위를 조사했다. 텍사스는 휘발유 1갤런 구입시 필요한 평균 시급 비율이 13.75%로 50개주 가운데 8번째로 낮았다. 또한 휘발유값이 가장 저렴한 도시 순위에서는 미들랜드가 12.61%로 전국 13위에, 포트 워스와 알링턴이 12.88%로 전국 공동 15위에 각각 올랐다. 반면, 엘 파소는 19.39%로 휘발유값이 비싼 주요 대도시 가운데 전국 2위를 기록했다. 휘발유 1갤런 구입시 필요한 평균 시급 비율이 가장 낮은 주는 매사추세츠로 11.75%였고 2위는 뉴저지(12.52%), 공동 3위는 코네티컷과 메릴랜드(12.91%), 5위는 콜로라도(12.93%)였다. 6~10위는 뉴욕(13.03%), 롱 아일랜드(13.69%), 텍사스(13.75%), 미네소타(13.78%), 아칸사(13.93%)의 순이었다. 휘발유 1갤런 구입시 필요한 평균 시급 비율이 제일 높은(전국 순위 50위) 주는 하와이로 19.19%에 달했으며 이어 네바다(18.30%-49위), 웨스트 버지니아(17.77%-48위), 캘리포니아(17.71%-47위), 아이다호(16.98%-46위)의 순으로 높았다. 이밖에 버지니아주는 13.95%(11위), 워싱턴 14.68%(21위), 조지아 14.77%(22위), 플로리다 15.30%(32위), 펜실베니아 15.75%(37위), 일리노이주는 16.59%(45위)였다. 한편, 휘발유 1갤런 구입시 필요한 평균 시급 비율이 가장 낮은 도시는 콜로라도주 볼더(10.80%)였고 이어 보스턴(11.35%), 뉴저지주 트렌튼(11.37%), 매사추세츠주 케임브리지(11.46%), 샌호세(11.70%), 덴버(11.76%), 워싱턴DC(11.79%), 뉴저지주 뉴왁(11.82%), 노스 캐롤라이나주 더럼(12.15%), 코네티컷주 브리지포트(12.40%), 뉴욕(12.56%), 코네티컷주 하트포드(12.58%)의 순이었다.   반면, 휘발유 1갤런 구입시 필요한 평균 시급 비율이 가장 높은 도시 전국 1위는 캘리포니아주 프레즈노로 21.31%에 달했으며 그 다음은 엘 파소(19.39%), 로스앤젤레스(18.80%), 라스베가스(18.71%), 시카고(18.54%)의 순으로 높았다.   손혜성 기자구입 시급 시급 비율 평균 시급 휘발유 가격

2025-01-22

주택 구입 희망자들이 가장 많이 검색한 메트로 지역

 달라스의 주택 구입 희망자들은 휴스턴을, 휴스턴의 주택 구입 희망자들은 달라스를 가장 많이 검색한 것으로 나타났다.   이러한 사실은 부동산 매매 플랫폼인 ‘리얼터닷컴’(Realtor.com)이 최근 발표한 2024년 3분기 교차 시장 수요 보고서(Cross-Market Demand Report)에서 드러났다.   리얼터닷컴의 교차 시장 수요 보고서는 특정 기간동안(2024년 3분기) 해당 지역에 거주하는 주택 구입 희망자들이 이주를 원하는 다른 메트로 지역의 활성 매물 리스트의 페이지 뷰를 얼마나 많이 검색했는지를 기반으로 한다.   달라스-포트 워스-알링턴 메트로지역의 주택 구입 희망자들이 가장 많이 검색한 다른 메트로 지역은 휴스턴-더 우드랜즈-슈가 랜드로 검색 비율이 4.5%였다. 두 번째로 높은 메트로는 3.8%를 차지한 샌 안토니오-뉴 브라운펠스였으며 3위는 오스틴-라운드 락-조지타운(3.1%), 4위는 셔먼-데니슨(2.1%), 5위는 미니애폴리스-세인트 폴-블루밍턴(2.0%)이었다. 그 다음은 텍사스주 타일러와 오클라호마 시티(1.9%), 오클라호마주 털사(1.8%), 캔자스 시티와 텍사스주 애슨스(1.7%)의 순이었다. 휴스턴-더 우드랜즈-슈가 랜드 메트로지역의 주택 희망자들의 검색 1위 메트로는 6.3%를 기록한 달라스-포트 워스-알링턴이었다. 이어 샌 안토니오-뉴 브라운펠스와 오스틴-라운드 락-조지타운이 각각 5.3%로 공동 2위였고 텍사스주 뷰몬트-포트 아서가 2.8%로 4위, 칼리지 스테이션-브라이안이 2.3%로 5위에 랭크됐다.   그 다음은 시카고-네이퍼빌-엘진과 루이지애나주 뉴올리언스-메테이리가 1.3%로 공동 6위, 로스앤젤레스-롱비치-애나하임과 뉴욕-뉴왁-저지 시티, 그리고 텍사스주 헌츠빌이 1.2%로 공동 8위를 기록했다. 한편, 달라스와 휴스턴은 프라이스 워터하우스 쿠퍼스(Price Waterhouse Coopers/PWC)와 도시 토지 연구소(Urban Land Institute/ULI)가 꼽은 2025년에 투자자들이 주목해야할 5대 주택 시장에 이름을 올렸다. PWC/ULI는 최근 공개한 2025년 부동산 신흥 트렌드 보고서에서 텍사스주 달라스와 휴스턴, 플로리다주 마이애미와 탬파-세인트 피터스버그, 테네시주 내쉬빌 등 5개 도시를 새해에도 부동산 투자자들에 매력적인 도시라고 소개했다. 달라스(주택 중간가격 43만4,500달러/중간 월 렌트비 1,475달러)와 휴스턴(주택 중간가격 36만9,450달러/중간 월 렌트비 1,375달러)은 지속적인 인구 증가, 경제적 기회, 기업 친화적 정책, 매력적인 라이프스타일로 인해 2025년 부동산 투자자들이 선호하는 도시며 기존 대기업과 신생 기업들이 많이 이전해 옴에 따라 일자리 창출도 크게 확대되고 있다고 PWC/ULI 보고서는 지적했다.     손혜성 기자희망자 주택 알링턴 메트로지역 주택 희망자들 주택 구입

2025-01-06

[부동산 이야기] 부동산 투자의 장점

“미국인들이 여유 자금이 있을 경우 투자하겠다고 콕 찍은 투자처는 다름 아닌 부동산이었다” 라는 신문 기사를 얼마전에 보았다. 요즘처럼 조금씩 낮아지는 수준의 이자율로 사두면 당연히 값이 올라갈 것이라는 기대심리와 수년간 지속된 가격 급등세를 보면서, 또한 주위의 불경기를 모르는 부동산 부자들을 보면서 이런 생각을 하는 것은 당연하다.    그래서 투자를 생각하고 있는 분들에게 다른 투자와 비교해 미국 부동산에 투자할 때의 장점을 소개하여 투자에 도움을 드리고 싶다.   우선 부동산 투자의 가장 큰 장점으로는 부동산은 실제 우리 눈으로 확인 할 수 있는 유형 자산 이란 것이다. 그러므로 주식이나 뮤츄얼 펀드에 비교했을 때 부동산은 수익과 지출 등 숫자나 조건이 훨씬 투명하고 확실하다. 그래서 많은 금융기관들이 다른 투자대상이나 비즈니스보다는 부동산을 담보로 쉽게 융자를 해주는 것이다.      그리고 부동산 투자의 또 다른 특징은 투자자가 직접 경영에 참여해서 모든 것을 통제, 관리할 수 있다는 것이다. 부동산은 구매 이후 소유주가 직접 관리하여 이윤을 더 창출 할 수도 있고, 상품의 가치를 올려 이익을 남기고 팔 수도 있는 것이다. 물론 운영을 잘 못할 경우 손해를 입을 수도 있다.     그래서 부동산 투자는 보통의 상품구입과는 달리 비즈니스처럼 관리와 운영이 필요하다. 하지만 부동산을 잘 선택하여 구입한 후에 관리를 잘했을 때의 이익은 다른 투자보다 더 크고 투자자의 자산 형성에 큰 역할을 하게 된다. 그러므로 뮤츄얼 펀드나 주식투자처럼 투자자가 투자 회사의 경영에 참여 하지 못하고 단지 회사가 잘 되기만 바랄 수 밖에 없는 것과는 차이가 있다.     이렇게 투자자가 부동산 관리를 잘하여 렌트 수익이 올라가면 건물의 순수 자산가치가 올라가고 그만큼 부동산의 가치를 올릴 수 있게 되는 것이다. 그리고 부동산을 리모델링하여 가치를 올렸을 때나 렌트 수익을 올리고 나서 은행에서 가치가 올라간 부분 만큼 재융자를 하여 다른 부동산 구입에 재투자를 할 수도 있다. 이것이 부동산 투자의 또 다른 장점 중의 하나일 것이다. 일을 하지 않아도 매달 수입이 들어오는 ‘수동 수입’을 기대할 수 있다. 아마 많은 사람들의 꿈이 이런 수동 수입으로 원치 않는 직장 생활에서 벗어나, 자유로운 시간과 수입을 보장 받는 것이 아닐까 한다. 그러나 주식이나 다른 금융 상품은 팔 때만 소득이 발생한다.     부동산 가격이 항상 상승하는 것은 아니지만 부동산 투자에서 가장 크게 기대할 수 있는 장점 중의 하나는 역시 가격 상승이다. 물론 여려 환경 요인으로 부동산 가치가 내려가는 경우도 있으나 부동산 가격 상승의 요인을 잘 점검해 투자를 하면 언제나 큰 가능성이 있는 것이 부동산 투자다. 우선 부동산 가치상승의 가장 중요한 몇 가지 요인을 보면 구매 시기, 부동산의 위치, 소유 기간, 그리고 수익을 올릴 수 있는 가치를 창출하는 것이 이 부동산 가격 상승에 큰 요인이라고 할 수 있다.       부동산 시장에는 주기가 있다. 사회적인 요인으로 가격이 올라가기도 하고, 또 너무 올라서 당연히 내려가기도 하는, 상승과 하강이 주기적으로 반복되고 있다. 이 부동산 경향의 주기를 이해하면 구입과 매매의 시기를 짐작하여 안전한 방법으로 최대의 이익을 추구할 수 있다.     ▶문의  : (714)345-4989 케롤리 / 케롤리부동산 대표부동산 이야기 부동산 투자 부동산 가치상승 부동산 투자 부동산 구입

2024-12-25

그레이터어바인리퍼블리칸…내달 14일 크리스마스 갈라

페이스북 기반의 공화당 지지자 모임 그레이터어바인리퍼블리칸(회장 존 박)이 내달 14일(토) 오후 6시30분 오렌지 시의 벨벳 로즈 이벤트 센터(300 S. Flower St)에서 기금 모금을 겸한 크리스마스 갈라 행사를 연다.   입장권 구입을 포함한 자세한 정보는 웹사이트(girgala.com)에서 찾아볼 수 있다.그레이터어바인리퍼 크리스마스 공화당 지지자 입장권 구입 벨벳 로즈

2024-11-25

10, 11월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 10, 11월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 9월 중순부터 모기지 이자율이 상승하며 10월 말에는 1% 상승해 다시 7%를 넘겼습니다. 예년과 비교해 리스팅은 1년 전보다 약 30% 증가했지만, 높은 모기지 이자율과 대통령 선거 시기의 소비 지출 감소로 주택 시장은 큰 변화를 보이지 않고 있습니다. 코로나19 이전의 평균 주택 거래량은 약 550만 채였으나, 현재 거래량은 400만 채 수준에 머물고 있습니다. 거래량의 증가가 지속되어야만 주택 시장의 안정적인 성장이 가능할 것입니다. 셀러들은 여유가 있다면 리스팅을 취소하고, 거래를 자제하는 경향이 있습니다. 예를 들어, 10월부터 LA와 오렌지 카운티에서는 3,000채 이상의 리스팅 계약이 취소되었습니다. 이러한 상황에서, 코로나19 이후 외곽 지역으로 이주했던 사람들이 다시 대도시로 이사를 오고 있으며, 첫 주택 구입, 다운사이징, 은퇴 후 거주를 위한 주택 구입 수요가 겹치면서 대도시권 콘도 매물에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다. 특히, 10월 중순 이후 주택 시장에서는 가격을 다소 낮추거나 할인된 가격으로 제시하는 매물이 거래될 가능성이 높아졌습니다.   최근 바이어들은 확실한 구매 목적을 가지고 있으며, 셀러들이 매물을 시장에서 철수하는 이유는 주택 시장에 대한 패닉이 일어날 조짐이 보이지 않기 때문입니다. 또한, 구매를 미루는 바이어들이 늘면서 렌트 매물이 부족해지고, 새로운 렌트 매물의 공급이 어려워져 렌트 경쟁과 가격 상승이 지속될 가능성이 큽니다. 2차 융자에 대한 수요가 증가하며, 자동화된 시스템을 통한 빠른 융자 승인이 가능해졌습니다. FHA를 포함한 1차 융자도 자동화된 언더라이팅 시스템이 보편화되고 있습니다. 플로리다와 인근 지역에서는 여러 차례의 폭풍으로 약 5%의 기존 모기지 보유자에게 영향을 미쳤고, 이에 따라 모기지 디폴트가 증가할 가능성도 있습니다. 그러나 뱅크오브어메리카는 향후 1년 내에 디폴트 사태가 진정될 것이라고 분석하고 있습니다. 한편, 보험 문제로 주택 가치를 보호하는 데 어려움이 있을 수 있으며, 일부 지역에서는 주택 가치가 하락할 가능성도 커지고 있습니다. 대선이 끝나면서 대선에 따른 심리적인 공황 상태가 해소되면, 이자율 상승이 다소 지속될 수 있지만 주택 가격에 미치는 부정적인 영향은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 경제적인 상황이 나빠지는것은 피할수 없겠지만 다만 이제는 본격적인 대비를 위한 상황파악이 가능한 상황에 접어든것으로 추측됩니다.       ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 주택 시장 남가주 주택 주택 구입

2024-11-12

[부동산 이야기] 상업용 부동산 매매 시점

부동산 투자는 언제나 ‘사는 때’보다 ‘파는 때’가 더 중요한 결정적 순간입니다. 어떤 투자 대상을 선택하느냐도 물론 중요하지만, 결국 그 대상을 언제 매도하느냐가 전체 수익률에 지대한 영향을 미칩니다. 투자 주기는 저가에 사서 고가에 팔 수 있다면 이상적이겠지만, 현실적으로 이를 정확히 맞추기란 절대 쉽지 않습니다.   상업용 부동산은 이런 난관을 자주 겪습니다. 상업용 부동산을 투자 대상으로 바라보면서도 구입 후 그 본래의 투자 목적을 잠시 잊게 될 때가 있습니다.     부동산 구입 시, 장기 보유를 통해 은퇴 대비를 하거나 자녀에게 상속하려는 목적이 있었을 수도 있고, 중장기적 가격 상승을 기대하거나 단기 차익을 노렸을 수도 있습니다.     그러나 상업용 부동산의 특성상, 매월 발생하는 현금 흐름(Cash Flow)이 있다 보니 종종 이익을 실현할 적절한 매도 시점을 놓칠 때가 많습니다.   부동산의 현금 흐름은 매력적이지만, 그 수익이 시장 상황에 따라 떨어지는 순간이 올 수 있습니다.     예를 들어, 2000년에 200만 달러에 매입한 부동산의 경우 구입 당시 연 렌트 수입이 10만 달러라면 초기 Cap Rate는 5%입니다.     만약 이때 다운페이먼트를 40%인 80만 달러로 했다면, 초기 자기자본 수익률은 12.5%가 됩니다.     그런데 24년이 지난 후, 같은 부동산의 시장가치가 500만 달러로 상승했다고 가정해 봅니다. 좋은 테넌트가 계속 머물러서 렌트 수입은 매년 3% 인상을 꾸준히 하여 20만 달러 가깝게 증가했습니다. 렌트도 많이 올랐지만, 현재 부동산의 시장가치로 대비하면, Cap Rate는 4%로 떨어집니다. 또한 렌트비의 제한적인 인상으로 현재 건물의 가치도 Cap Rate 5%를 대입하면 400만 달러의 가치만 인정을 받게 됩니다.     만약 이런 건물 가치의 저평가와 수익률의 변화가 상업용 부동산이 아닌 다른 투자 상품에서 발생했다면, 당연히 그 투자 상품을 계속 보유할 것인지, 더 높은 수익을 기대할 수 있는 곳으로 투자처를 변경할 것인지 검토해야 할 것입니다.   부동산 투자의 가장 큰 장점 중 하나는 매월 발생하는 현금 흐름이지만, 이 현금 흐름에만 집중하다 보면 시장가치가 상승했을 때 매도 시기를 놓치게 될 수 있습니다.     따라서 마켓의 변화에 따라 수익률이 하락하거나 투자 목표에 이미 부합했거나, 부합하지 못할 것 같은 경우, 현재 부동산을 매도하여 다른 고수익 투자 대상으로 전환하는 결단력이 필요합니다.   부동산은 소유 기간에 그 가치가 증가하지만, 단순히 보유 기간이 길어지는 것이 투자 수익률이 증가한다는 의미는 아닙니다. 이를 염두에 두고, 정기적으로 부동산의 가치와 시장 상황을 검토하여 매도 시점을 전략적으로 결정하는 것이 바람직합니다.   ▶문의: (213)613-3137  렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 부동산 상업용 상업용 부동산 부동산 투자 부동산 구입

2024-11-06

[부동산 이야기] 첫 주택 장만 절차 2

한두달 전에 비해 매물은 다소 늘어나고 있어 집을 구입하기는 어렵지 않습니다. 현재 이자가 5%대인 것을 감안하면 집을 구매하기에 나쁘지 않다고 봅니다. 오늘은 오퍼부터 컨틴전시 리무브가 되기까지를 알려드리고자 합니다.   ▶오퍼 작성 및 발송     마음에 드는 집을 선택했다면 오퍼를 셀러에게 보냅니다. 오퍼는 일종의 계약서 초본이라고 할 수 있는데요. 셀러가 오퍼를 수락하면 본격적으로 계약 협상이 시작됩니다. 서로 원하는 것에 대하여 카운터 오퍼를 통해 계약조건 변경을 요청할 수 있습니다.   ▶에스크로 오픈       오퍼가 수락되면 에스크로를 오픈합니다. 에스크로란 셀러와 바이어 사이의 모든 금전적인 부분을 정리해주는 제삼자 중개 회사를 의미합니다. 에스크로가 오픈되면 주택 구입 가격의 약 3~5% 정도를 계약금으로 보내야 합니다. 참고로 계약금을 선입금하는 것을 EMD라고 합니다.   모든 송금은 바이어가 직접 은행에 가서 와이어 트랜스퍼하는 것을 원칙으로 하고 있습니다. 에스크로 오픈 후 3일 안에 계약금을 송금(deposit) 하지 않으면 에스크로가 취소되었다고 하는데요 참고로 에스크로 캔슬에 대한 기간이나 규정은 계약서마다 다를 수 있기 때문에 주의해야 합니다. 계약조건에 따라 에스크로가 오픈되고 클로징 될 때가지의 기간은 보통 30~45일 정도 기간이 소요됩니다.     ▶홈 인스펙션   바이어는 셀러가 보내온 디스클로저 내용을 포함해서 홈 인스펙션을 진행하게 됩니다. 혹시라도 집에 더 있을 문제점을 밝히기 위해 전문가를 고용하는 것인데요. 인스펙션은 대략 15일 이내 정도 소요되며 바이어도 직접 참관할 수 있습니다.셀러 디스크로저에는 셀러만 알고 있던 집과 관련된 정보가 있다면 이에 대해 자세히 알려줘야 합니다. 그리고 목조 주택에서 빼놓지 말아야 하는 것이 터마이트 인스펙션입니다.     인스펙션을 통해 문제점이 발견되면 셀러에게 수리나 크레딧을 요청할 수 있습니다. 이 부분도 셀러와 협상해야 하며 보통 셀러가 수리하는 것보다 수리에 들어가는 비용을 크레딧으로 받는 것이 조금 더 깔끔합니다.   ▶주택 감정   어프레이절은 은행에서 주택의 가치를 평가하는 절차입니다. 융자 승인 전에 이루어지며 주택 구입 가격에 비해 감정 가격이 너무 낮게 측정되면 에스크로 캔슬 사유가 되기도 합니다.   ▶컨틴전시 리무브   컨틴전시란 에스크로 오픈 후 계약이 취소될 수 있는 조건들을 의미합니다. 셀러와 바이어가 각각 컨틴전시를 걸 수 있으며 보통 바이어의 컨틴전시 조건이 더 많습니다.   컨틴전시 리무브는 바이어가 100% 집 구입을 확정하는 단계입니다. 즉 바이어가 주택을 구입하겠다는 확실한 의사 표시를 하는 것입니다. 따라서 만약 컨틴전시 리무브 이후 계약을 취소하거나 문제가 발생하게 되면 모두 바이어의 책임(금전적 손실 포함)이 됩니다.   캘리포니아는 부동산 매매 철차와 서류가 복잡한 주 중에 하나입니다. 그러므로 리얼터들도 항상 시작부터 끝까지 긴장을 놓지 않고 최선을 다해야합니다.     ▶문의: (714)909-4433 애니 윤 / 콜드웰 뱅커 베스트부동산부동산 이야기 주택 절차 에스크로 오픈 에스크로 캔슬 주택 구입

2024-10-30

[부동산 이야기] 주택 구입 시 필요한 융자보험

요즘 주택 시장은 높은 가격과 대출 이자가 떨어졌다고는 해도 여전히 높은 이자율 때문에 예비 바이어들이 주택을 구입하기에 만만치 않다. 그러나 아파트 렌트보다는 집을 사고 난 후에 매달 내야 하는 비용이 더 많지만 그만큼 주택소유자들에게 돌아가는 혜택도 많다.   보통 주택을 구입하려면 20% 정도를 다운해야 하는데, 다운페이먼트 준비가 미쳐 안된 바이어들은 20% 미만의 다운페이먼트로도 주택 구입이 가능하다. 그러나 보통 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때 돈을 빌려주는 은행에서는 위험부담을 줄이기 위하여 융자에 대한 보험을 들기를 요구한다. 모기지 보험(PMI: Private Mortgage Insurance)이라고 부르는 이 보험을 들어야 하는 경우와 집값 상승 등으로 PMI가 면제돼 필요 없는 지출을 중단할 수 있는 방법들을 알아보자.   수입이 많은 젊은 바이어가 목돈이 없어서 적은 다운페이먼트로 집을 사야 할 때를 가정해보자. 이런 바이어들을 위하여 3.5%나 5%의 다운페이먼트만 하여도 집을 살 수 있는 융자 프로그램이 있다. 그러나 돈을 빌려주는 융자 기관 입장에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우, 그만큼 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 PMI에 가입하게 한다.     다행히 지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라서 적은 다운페이먼트를 가지고 주택을 구입한 홈오너들은 그동안 지불해 오던 PMI를 면제받기 위한 신청을 할 수 있다. 그러면 PMI 면제 조건과 신청과정을 알아보자.   먼저 PMI는 다운페이먼트가 집값의20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로, 주택을 감정하여 현재 남아 있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다. 융자 기관은 주택의 가격이 상승했거나 그동안 상환된 융자액이 모여 융자금의 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제하여 준다. 물론 증축이나 개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당된다. 그러나 본인이 사는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격보다 융자금이 70이나 75% 이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다.   그런데 혹시 융자 은행에 PMI 신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 버리게 될 수도 있으므로 융자 기관에 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다. 한편 감정가가 조금 부족할 때, 가지고 있던 여윳돈이 있다면 몇만불 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다.   하지만 FHA를 비롯한 몇 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있으므로, 이때는 비용이 좀 들어도 다른 융자 기관을 찾아서 재융자를 하는 것도 좋다. 재융자를 할 때 혹시 현재 융자 은행에 일정 기간을 채우지 않고 융자금을 상환했을 때 지불해야 하는 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 확인하고 시작해야 한다. 보통 융자를 받은 후 2년 정도 안에 상환하면 벌금을 물어야 하는 경우가 있다.   ▶문의: (818) 497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 융자보험 주택 주택 구입 주택 가치 보통 주택

2024-10-02

[부동산 이야기] 첫 주택 장만 절차

2024년이 어느덧 9월로 접어들었습니다. 8월부터 시행된 새로운 부동산 에이전트 커미션 규정으로 인해 바이어들의 움직임이 다소 둔화되었지만, 9월에 금리가 소폭 하락하면서 오렌지카운티의 집값은 여전히 내릴 기미가 보이지 않습니다. 이번 기고에서는 최근 바뀐 커미션 제도를 포함하여 주택 구입 절차를 단계별로 알아보겠습니다.   ▶지역 및 주택 형태 결정하기   먼저 주택 구입을 고려할 때, 예산이 확정되었다면 위치를 결정해야 합니다. 직장인이라면 출퇴근 거리를, 자녀가 있다면 학군을 고려할 필요가 있습니다. 하지만 한정된 예산 내에서 모든 조건을 만족하는 집을 찾기는 쉽지 않습니다. 따라서 우선순위를 정하고, 배우자와 가족 모두의 의견을 반영하는 것이 중요합니다.   다음으로 주택 형태를 결정해야 합니다. 미국에는 싱글하우스, 아파트, 콘도 등 다양한 주택 유형이 존재합니다. 본인과 가족의 생활 스타일에 맞는 주택 형태를 신중하게 선택해야 합니다.   ▶에이전트 선정하기   한국에서 공인중개사를 통해 부동산 거래를 하듯, 미국에서는 부동산 에이전트를 통해 부동산 거래를 합니다. 지역에 경험이 풍부한 리얼터를 선택하면 부동산과 관련된 다양한 서비스를 받을 수 있습니다. 특히 첫 주택 구입의 경우, 에이전트와 함께 진행하는 것이 도움이 됩니다.   ▶ 예산 범위 확인하기   미국에서 대부분의 주택 구매자는 모기지론을 이용합니다. 특히 금리가 높은 현시점에서는 모기지 계산이 더욱 중요합니다. 모기지 대출의 승인 여부는 다운페이먼트, 소득, 그리고 신용 점수에 따라 결정됩니다. 주택 구입을 고려하고 있다면 최소 6개월에서 1년 전부터 이 요소들을 점검하고 모기지 대출 가능 금액을 파악해야 합니다. 또한, 집 구입 1년 전에는 자동차 구입을 자제하는 것이 좋습니다.   ▶사전 융자 승인받기 (Pre-approval)   사전 융자 승인(Pre-approval)은 모기지 대출 가능 금액을 확인하는 과정입니다. 하지만 승인 금액이 실제 대출 금액과 일치하지 않을 수 있기 때문에, 여유 자금을 마련해 두는 것이 중요합니다. 사전 융자 승인을 받지 않고 집부터 찾는 경우가 종종 있는데, 사전 융자 승인이 없으면 오퍼를 넣을 수 없다는 점을 반드시 기억해야 합니다. 따라서 집을 찾기 전에 사전 융자 승인을 받는 것이 필수입니다.   ▶집 찾기 및 에이전트 계약   사전 융자 승인을 받은 후에는 본격적으로 주택을 찾기 시작할 수 있습니다. 새롭게 바뀐 부동산 법에 따르면, 바이어는 집을 보기 전에 바이어 에이전트와 ‘Buyer Representation and Broker Compensation Agreement’에 서명해야만 주택을 볼 수 있습니다. 또한, 오픈하우스에 참석할 경우에도 리스팅 에이전트가 제시하는 서류에 에이전트 도움 여부를 기재해야 합니다.    ▶문의: (714)909-4433  애니 윤/ 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 주택 절차 주택 구입 부동산 에이전트 주택 형태

2024-09-18

연말항공권 구입 적기는 ' 10월'

      전문가들이 올해 연말 시즌 항공권 구매 적기로 10월을 꼽았다.    추수감사절과 크리스마스-신년은 한달 정도의 시차가 있으나 시기와 관계없이 10월 구입 시 가격이 가장 저렴할 것이라는 예상이 나오고 있다.     여행사이트 호퍼에 의하면 추수감사절 연휴(11월24-28일) 평균 항공권 가격은 298달러로 1년전에 비해 10%, 펜데믹 이전 대비 3% 높을 것으로 예상된다. 하지만 10월초에 이 기간 항공권을 예매하면 40달러 정도를 더 절약할 수 있다.    크리스마스 시즌(12월21-25일) 평균 항공권 가격은 406달러로 1년전에 비해 4%, 펜데믹 이전에 비해 13% 더 비쌀 것으로 예상되지만, 10월초 예매로 80달러 정도를 절약할 수 있다.     10월 구매 적기를 놓쳤다면 ‘트래블 튜스데이’로 불리는 12월3일을 노려볼 만 하다. 10월과 11월에 판매하지 못하거나 반품된 항공권을 팔기 위해 일시 할인 행사가 열리는 날이기 때문이다.     전문가들은 운이 좋으면 10월보다 더 저렴하게 항공권을 구매할 수 있다고 전했다. 연말 항공권은 가격도 중요하지만 연발착에 따른 손실을 어떻게 피할 수 있느냐도 관건이다.     전문가들은 되도록 탑승일의 첫 항공권을 구매하면 연발착에 따른 손실을 최소화할 수 있다고 전했다.  탑승시간이 늦어질수록 앞 항공 지연사태의 영향을 훨씬 더 많이 받기 때문에, 가능한 새벽 혹은 이른 아침 시간대 항공권 구입이 유리하다는 것이다.   김윤미 기자 [email protected]연말항공권 구입 연말항공권 구입 항공권 구매 연말 항공권

2024-09-17

가든그로브 주택 구입 정보 박람회

가든그로브 시가 주택 구입 정보 박람회를 연다.   시 당국이 비영리단체 ‘네이버워크스 오렌지카운티(NeighborWorks Orange County)'와 함께 마련하는 이 행사는 내달 5일(토) 오전 10시부터 오후 2시까지 가든그로브 커뮤니티미팅센터(11300 Stanford Ave)에서 진행된다.   이 행사엔 모기지 회사와 주택 관련 기관 관계자, 부동산 에이전트 등이 나와 가든그로브와 애너하임, 샌타애나 시가 제공하는 다운페이먼트 보조 프로그램, 주택 구입 절차, 크레딧, 융자 등 주택 구입에 관한 다양한 정보를 알려준다.   행사는 무료로 진행된다. 주차도 무료다. 경품 추첨 이벤트도 열릴 예정이다.   참가 등록은 웹사이트(nwoc_hbfair2024.eventbrite.com)에서 할 수 있다. 문의는 전화(714-490-1250) 또는 이메일([email protected])로 하면 된다.가든그로브 박람회 가든그로브 주택 주택 구입 정보 박람회

2024-09-12

뉴섬, 불체자 주택지원 거부권 행사

첫 주택 구입에 다운페이먼트를 지원하는 프로그램 ‘드림포올’의 수혜대상을 불법체류자로 확장하는 법안(AB1840)이 가주 의회를 통과했지만 개빈 뉴섬 주지사가 거부권을 행사했다.     뉴섬 주지사는 6일 성명을 통해 “현재 드림포올 프로그램의 재정이 한정된 상황이기 때문에 수혜대상자를 늘리는 것은 가주 전체의 예산안을 비롯한 여러 사항을 고려해서 아주 신중하게 결정되야만 한다”면서 AB1840에 서명하지 않은 가장 큰 이유가 재정문제라고 밝혔다.     드림포올은 조건을 충족하는 첫 주택 구매자 중 추첨을 통해 선발한 가주민에게 주택가격의 20% 또는 최대 15만 달러 중 더 적은 금액을 지원하는 프로그램이다. 2023년에 처음 시행 됐을 때 3억 달러의 지원금으로 2300명에게 도움을 줬고 올해 에는 2억2500만 달러를 통해서 1700명을 지원했다.   부모가 무주택자인 1세대 바이어 중 지난 7년 동안 집을 소유하지 않았어야 하는 등 지원조건이 까다로움에도 불구하고 1700명을 뽑는데 1만8000여 명의 지원자가 몰리는 등 경쟁이 치열한 프로그램이다.     호아킨 아람불라 가주하원의원이 발의한 AB1840은 프로그램의 혜택을 소셜번호(SSN)나 개인납세자번호(ITIN)을 가진 불체자로 넓히는 내용을 골자로 한다. 가주의회에 상정될 당시부터 영주권자나 시민권자에게 돌아가는 혜택이 줄어들 수 있다는 논란이 불거진 바 있다.  조원희 기자주택지원 불체자 불체자 주택지원 주택 구매자 주택 구입

2024-09-08

광복절은 왔는데…한국산 '규격 태극기' 찾기 어렵다

오늘(15일) 광복 79주년을 맞아 LA 곳곳에서도 태극기가 나부끼는 것을 볼 수 있다.     미국에서 태극기 게양 자체에도 의미가 있다. 일부 한인들은 한발 더 나아가 ‘한국산’ 태극기를 고집하고 있다. 국가의 공식 규격에 맞는 정통성과 대한민국이라는 국가를 나타내는 상징성을 고수한 것이다.   14일 타운 내 서점, 잡화점, 마켓 등 10곳에 문의해 태극기 판매 여부를 문의했다. 세종문고의 박창우 대표는 “항상 한국에서 태극기를 납품받아 구비해둔다”고 전했다. 그는 “가끔 학생들이나 한인 단체, 기관 등에서 찾는다”며 “자주 팔리지는 않지만, 찾을 때 없으면 안 되니 채워놓는다”고 말했다. 이어 “타주에서 온 한인타운 방문객들이 기념으로 구매하거나 인터넷이 어려운 한인들이 찾아 꼭 있어야 한다”고 덧붙였다.     또 다른 서점 아이북파크는 “수요가 많지 않지만, 개수와 관계없이 주문 구매할 수 있다”면서 “한국 내 업체를 통한다”고 말했다.     오늘 샌피드로 우정의 종각에서 열리는 LA한인회 주최 광복절 행사에서 태극기가 게양된다. 앞서 지난 2020년 본지는 LA에서 태극기를 구입하기 힘든 현실을 취재해 보도한 바 있다. 〈본지 2020년 8월 15일자 A-1면〉 당시 판매되고 있는 태극기 대부분이 ‘중국산’인 사실을 확인했다.     이후 LA총영사관이 한국에서 태극기 6000여개를 공수해 주요 한인 단체 및 기관에 배포했다. 〈본지 2020년 10월 5일자 A-1면〉       관련기사 민망한 광복절 태극기가 없다…찾는 이도 파는 곳도 드물어 [취재수첩] 중국산 민감한데 ‘태극기’는 왜? 한국산 태극기 LA에 휘날린다 제프 이 LA한인회 사무국장은 “당시 총영사관에서 수기형 태극기 500개를 보내줬었다”며 “몇 년째 행사 때마다 잘 활용하고 있고 자랑스럽게 쓰고 있다”고 전했다. 이어 “미국 내 한국산 태극기 유통이 어렵다 보니 그전에는 대부분 한인 단체에서 중국산을 사용해왔었다”고 말했다.       이 사무국장은 또한 “올해 한국 정부에서 각 가정에 태극기 게양 캠페인을 하는 것을 참고해 여기서도 시행할지 논의했지만 아무래도 LA에서는 여전히 제대로 된 태극기를 구하기 힘들어 진행할 수는 없었다”고 아쉬움을 토로했다.     4년이 지난 지금 다시 태극기 구입을 시도해봤다.     온라인에서는 손쉽게 살 수 있다. 아마존, 월마트 등 대형체인이나 ‘플래그스토어USA(Flag Store USA)’와 같은 국기 제작·판매 업체에서 판매하고 있었다. 특히 아마존에서 ‘South Korea flag’로 검색한 결과 베스트셀러는 가로 8.2인치, 세로 5.5인치 작은 태극기 12개 한 묶음짜리였다. 가격은 6.95달러로 상당히 저렴하다.     하지만 온라인에서 판매하는 것은 규격도, 디자인도 제각각이다. 더구나 어디에서도 한국산 태극기는 찾을 수 없었다. 대부분 미국산이었고 더러는 중국산이었다.   대한민국국기법 시행령에 따르면 태극기의 가로와 세로 비율은 3대 2다.     국기 호수별 표준규격도 정해져 있다. 보통 수기용인 가장 작은 10호는 가로 27cm(10.6인치), 세로 18cm(7인치)다.   관리 또한 엄격하다. 시행령은 “국기는 제작·보존·판매 및 사용 시 그 존엄성이 유지되어야 한다”, “국기가 훼손된 때에는 이를 방치하거나 다른 용도에 사용하지 말고 즉시 소각 등 폐기하여야 한다” 등을 철저한 규정을 명시하고 있다.     그렇다 보니 LA에서 정통 태극기를 찾기란 쉽지 않다.       서점 ‘반디 북스’는 “소형 태극기가 포함되어 오는 한국어 교재가 인기가 많다”며 “하지만 따로 판매하고 있진 않다”고 말했다.       ‘김스전기’는 4년 전 본지 보도 때와 같이 여전히 태극기를 판매하고 있었다. 국경일 상관없이 항상 1층 매대 한쪽에 수기용 태극기를 구비하고 있다.     최영규 김스전기 매니저는 “오늘(14일) 특별히 많이 팔지는 않았다”며 “태극기는 조금씩 꾸준히 팔린다”고 말했다.     이어 “국산은 대형을 제외하고는 구하기가 어렵다”며 “LA 현지에서 납품받아 판매 중인 소형 태극기는 중국산이다”고 아쉬움을 표했다. 외형만 같은 태극기는 미국에서도 얼마든지 쉽게 구할 수 있다. 하지만 쉽게 얻은 태극기에 깃든 진정성은 가볍기 마련이다.   장수아·정윤재 기자한국산 태극기 한국산 태극기 태극기 판매 태극기 구입

2024-08-14

바이어가 자주 하는 질문들 "수리 필요 시 예상 견적 미리 확인하세요"

집 쇼핑을 하기 시작하면 궁금한 것들이 많아진다. 첫집을 장만하는 이들이라면 더더욱이 그렇다. 이 궁금증은 예산만에 국한된 것이 아닌 구입 전 몇 채의 집을 보는 것이 적당한지부터 주택 구매 전 미리 준비해야 할 것은 무엇인지에 이르기까지 다양하다. 그리고 이처럼 집 구매를 결정하기 전 다양한 각도에서 질문을 해보고 정보를 취합하는 것은 중요하다. 주택 구입은 인생에 있어 가장 큰 액수가 오가는 거래일 뿐만 아니라 가족의 라이프 스타일까지 달려있기 때문이다. 또 이런 질문들은 주택 구매 전 꼭 필요한 사항들을 점검하고 보다 합리적인 결정을 내리는 데 도움이 된다. 바이어가 집 구매 전 자주 하는 질문들을 모아봤다.   ▶몇 채 봐야 하나   이는 웨딩드레스 쇼핑 시 예비 신부들이 하는 질문과 동일하다. 물론 이 질문에 대해 정답은 없다. 첫 번째 입어본 드레스가 꿈에 그리던 완벽한 드레스 일 수도 있고 수십 벌을 입어 본 끝에 간신히 원하던 드레스를 찾을 수도 있기 때문이다. 집도 마찬가지다. 첫번째 하우스 투어에서 드림 하우스를 만날 수도 있고 몇 달간에 걸쳐 10채 이상의 집을 본 후에야 간신히 마음에 드는 집을 찾을 수도 있다. 또 몇 채의 집을 볼지는 바이어의 현 거주 상황과도 밀접한 연관이 있다. 임대 계약이 곧 끝나는 주택에 거주 중인 바이어라면 많은 매물을 보기 힘들겠지만 시간 제한 없이 천천히 집을 찾는 바이어라면 시간을 두고 많은 집을 둘러볼 수 있을 것이다. 이외에도 시장에 나와 있는 매물의 수도 큰 영향을 미친다. 바이어가 원하는 모든 조건을 갖춘 집이 바로 나올 수도 있고 원하는 집이 당장은 없어 리스팅을 좀 더 기다려야 할 수도 있기 때문이다.     ▶사전 준비는   가장 중요한 것은 모기지 사전 승인을 받아 두는 것이다. 사전 승인을 받으면 구매 의사와 재정적 준비를 갖췄음을 셀러에게 증명하는 것이기 때문이다. 그리고 주택 쇼핑 전 우선 고려 대상과 부차적인 고려 대상을 리스트로 작성하는 것도 도움이 된다. 즉 어떤 바이어에게는 주택 위치와 학군이 필수 조건이 될 수 있고 집 연식이나 크기는 부차적인 조건이 될 수 있다. 그리고 그 반대의 경우도 있을 수 있다. 이렇게 우선 고려 대상을 정해두면 검색 범위를 좁힐 수 있어 집 쇼핑에 드는 발품을 줄일 수 있다.   ▶클로징 기간은   바이어가 모기지 융자를 받아야 한다면 클로징까지는 대개 30~60일 정도 소요된다. 만약 사전 승인을 받았다면 이보다 더 빨리 끝날 수 있다. 융자가 필요 없고 셀러 역시 자금 여유가 있어 빠르게 움직인다면 30일 내 클로징도 가능하다. 단 셀러의 상황에 따라 클로징까지 걸리는 기간은 변동될 수 있다.     ▶개조 비용은   이는 구입하려는 주택의 개조 범위와 위치, 시간 등에 따라 크게 달라진다. 따라서 개조가 필요한 부동산을 구입하고 싶다면 중개인에게 리모델링 업체를 소개받아 대략적인 견적서를 받는 것이 필요하다. 이렇게 미리 개조 비용을 파악하면 매매가를 협상할 때 도움이 된다. 예를 들어 개조 비용이 10만달러일 때와 30만달러일 때 최종 집값은 크게 차이가 나기 때문이다.     ▶위험요소 확인은   마음에 드는 집이 나타났다면 해당 주택에 납 페인트, 라돈, 곰팡이와 같은 문제가 있는지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 이런 문제들은 구입 후 해결하려고 하면 비용이 많이 들 뿐만 아니라 대출 승인에도 지장을 줄 수 있기 때문이다. 게다가 이 문제들은 거주자 건강에 치명적이라는 것도 잊지 말자. 이외에도 다른 문제가 있었다면 이와 관련된 문서 제공을 셀러에게 요청해서 검토해야 한다.     ▶이웃 환경은   마음에 드는 리스팅을 발견했다면 가격뿐만 아니라 주변 상권과 인프라 등을 알아봐야 한다. 마켓, 병원, 식당, 커피숍, 세탁소 등과 같은 정보는 로컬 에이전트를 통해 얻을 수 있다. 그러나 지역 학교 정보는 공정주거법(Fair Housing Act)에 따라 바이어가 직접 알아봐야 한다.     ▶리스팅 가격 적당한가   부동산 중개인은 동일 지역 내 비슷한 크기와 조건의 집들이 최근 얼마에 팔렸는지 확인하여 가격의 적정성을 평가할 수 있다. 그러나 이는 집의 크기뿐만 아니라 상태, 부지 면적, 편의 시설 등 여러 변수를 고려해야 한다.     ▶오퍼 가격은   이는 시장 상황과 셀러의 상황에 따라 다르다. LA처럼 매물은 한정돼 있고 바이어는 많다면 오퍼 시 리스팅 가격 이상을 제시해야 할 수도 있고 그렇지 않은 지역에서는 리스팅가보다 낮은 가격을 제시해 볼 수도 있다. 게다가 셀러가 빨리 집을 팔기 원한다면 낮은 가격도 수용할 가능성은 더 커진다.   ▶총비용은   주택 구입에 필요한 총비용에 대한 이해 없이 집을 보는 것은 시간 낭비다. 집을 구매하기 위해선 집값 외에도 클로징 비용을 비롯해 재산세, 주택 보험, 유지 보수 비용, 리모델링 비용 등 추가 비용을 고려해야 한다. 각각 비용은 지역에 따라 달라질 수 있다. 클로징 비용은 주택 구매 가격의 2~5% 정도 잡으면 된다. 만약 타운하우스나 콘도를 구입한다면 관리비(HOA)도 계산에 넣어야 한다.  이주현 객원기자바이어 수리 주택 구입 주택 구매 주택 쇼핑

2024-07-31

6, 7월 남가주 주택 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 6, 7월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 주택시장의 변화가 예사롭지 않습니다. 6월 들어 18-20% 정도 매물과 마켓 대 기간이 큰 폭으로 증가하고 있고 오픈하우스 방문객이 줄어들면서 오퍼 또한 감소하고 있습니다.      7월 들면서 리스팅이 기간 내에 팔리지 않아서 취소되는 경우들이 증가세입니다. 불과 한두 달 새에 캐시로 전문적으로 주택을 거래하는 Opendoor의 경우 구입가격을 최소 10% 낮추어서 오퍼하고 있습니다.     시장이 냉각이 된 이유에는 7월이 여름 휴가철이라는 이유도 있지만 최근 렌트용으로 장기간 보유했던 매물들이 시장에 많이 나오면서 해당 매물에 거주하던 테넌트들이 대체 렌트 매물을 바쁘게 찾기 시작했습니다.     렌트용 매물들이 시장에 나오는 이유는 매매 후 목돈을 확보하기 위한 시도로 보입니다. 렌트용의 경우 주로 "테넌트에게 우호적인 지역"에서 투자가들이 철수하는 분위기이고 소액 투자가들의 경우 전국적으로 저렴한 구입 비용과 최근 렌트 시세가 상승하는 지역에 집중적인 투자가 이루어지고 있습니다.     기관투자가들의 임대용 주택시장에 대한 열기도 아직은 뜨거운 편입니다. 5월 정도까지만 해도 인기지역의 단독주택을 중심으로 지역별 중간가격까지의 매물이 이전 세일 가격보다 10% 정도의 인상된 호가로 마켓에 나왔지만 이후에는 평균 리스팅 가격이 하락했고 8,9월에 주택 매물들이 시장에서 어떻게 매매가 되느냐가  향후 시장에 판도를 점쳐볼 수 있을 것입니다.     신규주택의 매매 또한 기존주택의 매물 증가세로 주춤한 상황이며 그동안 저렴한 이자율이나 여러 가지 클로징 비용이나 HOA 비용의 대납 등을 이용해서 성과를 거두어왔지만 상대적으로 기존 주택보다 비싼 가격이 신규주택 구입 시 부담이 되고 있습니다.     솔라의 의무 설치를 포함한 각종 유틸리티 비용과 보험료의 상승 또한 신규주택구입자에게 부담으로 작용하고 있습니다. 팬딩 세일이 작년 대비 6.6% 그리고 5, 6월 사이에 2.1% 하락했지만 이는 거의 한 달 정도의 에스크로 기간이 필요한 경우를 생각해 본다면 장기간 거래량이 하락할 가능성이 있습니다. 지금의 리스팅 가격에서 최소 20%의 하락이 있어야만 이자율 감면의 효과가 실질적으로 거래량에 영향을 미칠 것으로 보입니다.     현재 연준에서 희망적인 여러가지 메세지를 보내고 있지만 신뢰성에 의문이 가며 실질적으로 금리가 9월정도에 인하가 되어도 시간이 지나야만 효과가 나타날 것으로 보입니다.     현재 셀러의 입장에서 주택매매를위해서 가장 중요한 것은 확실한 바이어와 딜을하는 것입니다. 실거주자로 주택구입이 반드시 필요하고 확실한의지가 있는 경우 그리고 융자가 확실한 경우들인지를 확인해야만 합니다.     주택의 수리나 관련 크레딧에 좀더 여유로워지셔야 하며 바이어를 위한 “바이다운”프로그램이나 가능한 FHA나 VA융자에 대한 이해도 중요합니다.       ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 퍼스트팀부동산 임대용 주택시장 남가주 주택 신규주택 구입

2024-07-16

[파산법] 파산 후 주택 구입

파산해도 집을 살 수 있다. 아직도 많은 이들이 파산하면 집 구입은 커녕 은행거래도 못 하고 아무런 경제활동을 못 한다고 오해한다. ‘파산’에 꼭 따라다니는 단어, ‘10년’이 더해져서 ‘파산하면 10년 동안 아무것도 못한다'는 괴담이 떠도는데 이는 절대 사실이 아니다. 물론 돈이 없어서 파산한 사람이 파산 후 얼마 지나지 않아 집을 구입하는 경우는 극히 드물다. 하지만 파산 후 2~3년 동안 꾸준히 크레딧을 쌓고 어느 정도 크레딧 점수를 회복하면 얼마든지 집 구입이 가능하다.   챕터7 파산 후 2년, 챕터13은 1년 후 연방주택국(Federal Housing Administration)이 보증하는 FHA Loan을 받을 자격이 된다. 일반 은행의 모기지 융자(Conventional Loan)는 파산 후 최소 4년이 지나야 받을 수 있다. 이는 파산 후 2~4년이란 시간만 지난다고 융자를 받을 수 있는 게 아니라 그 기간 동안 꾸준히 크레딧을 쌓고 소득증명을 위한 세금보고를 한 사람에게 적용된다. 물론 파산 후 가족이나 지인의 도움으로 현금으로 집을 구입하는 경우 크레딧 점수나 2년~4년이라는 기간에 구애받지 않는다.   연방주택국이 보증하는 FHA  융자는 정부보험 프로그램의 모기지 론이다. 연방주택국은 돈을 빌려주는 기관이 아니지만, FHA에서 보장하는 은행들을 통해 모기지 프로그램을 운영하고 있다. FHA 융자는 현재 전체 모기지 대출의 25%를 차지할 만큼 큰 비중을 차지하고 있다. 부동산 경기가 좋아 다운페이가 없어도 모기지론이 나왔던 때에는 FHA 론에 대한 관심이 적었지만 높은 다운페이를 마련하기 힘든 사람이나 파산신청자에게 3.5 퍼센트만 다운해도 집을 살 수 있으므로 인기가 높다.     FHA 융자 승인을 위해 대부분 은행은 최소 620점 이상 크레딧 점수를 요구하고 500점 이하인 경우 10% 다운페이를 요구한다. 2024년 3월 기준 미국 평균 크레딧점수가 대략 705점인 것을 감안하면 FHA 융자는 크레딧 점수의 장벽이 낮고 수입에 대한 일정한 기준보다는 모기지 페이먼트를 낼 수 있는 지 여부를 주로 심사한다.     따라서 파산 후 경제 활동을 세금보고로 증명할 수 있고 크레딧을 꾸준히 쌓았다면 2년 후에는 3.5% 다운페이와 FHA 융자로 집을 구입할 수 있다. 또는 파산 후 4년 동안 크레딧을 잘 쌓았고 10% 이상의 다운페이를 할 수 있다면 일반 모기지 융자를 얻어 집 구입도 가능하다. 따라서 파산 후에는 10년 동안 크레딧도 못 쌓고 경제 활동도 못 하고 집도 못 사고 그야말로 ‘아무것도 못한다’는 말은 절대 사실이 아니다.     간혹 주변에서 파산 후 얼마 안 돼 집 사고 차 산다며 파산하기 전 돈을 숨겨놓고 파산했다고 비난하는 경우가 있는데 이는 파산법을 모르고 하는 소리다. 파산 전 재산을 숨기거나 가족 또는 지인에게 주는 행위는 파산 사기에 해당돼 빚 탕감은커녕 형사법 처벌 대상이다.     파산 후 꾸준히 크레딧을 쌓은 사람은 본인의 노력으로 얼마든지 차도 구입하고 집도 구입할 수 있다. 이게 미국의 파산법이다.   ▶문의:(213)283-9757 켈리 장 변호사파산법 파산 주택 파산 사기 주택 구입 크레딧 점수

2024-07-09

[부동산 가이드] 첫 주택 구입 <3>

2024년에는 고공행진을 하던 금리가 내려갈 것이라고 한다. 집을 구입 하시려는 분들에게 희소식을 전하며 주택 구입 과정 중 알아야 할 것들과 이사까지 설명하도록 하겠다.     ▶주택 보험     컨틴전시 리무브까지 진행되면 거의 집 구입을 확정하게 된 것이다. 이제 집 구입이 결정되었기 때문에 주택 보험을 미리 알아봐야 한다. 융자를 받으면 렌더가 클로징할 때 주택 보험료 1년 치를 미리 납부하라고 하기 때문에 미리 어떤 보험을 선택할지 결정해두는 것이 좋다.     ▶파이널 인스펙션     파이널 인스펙션은 셀러가 고쳐주기로 약속했던 부분이 제대로 고쳐졌는지 바이어가 직접 확인하는 단계이다. 셀러가 고쳐줄 부분이 없었더라도 에스크로가 클로징 되기 전에 셀러가 실수로 집을 망가뜨리거나 하는 일도 있기 때문에 꼼꼼히 살필 필요가 있다. 만약 문제가 발견되었다면 셀러와 다시 얘기해 봐야 한다.   ▶융자 승인   은행의 융자 승인 서류가 에스크로에 도착하면 융자 승인이 완료된 것으로 본다. 이 서류는 100페이지가 넘는 분량을 가지고 있기도 하다. 이 단계가 거의 주택 구입의 마지막 단계라고 할 수 있다.   ▶자금 이체     파이널 인스펙션과 융자 승인이 모두 완료가 되었다면 에스크로 회사로 다운 페이먼트를 송금한다. 은행에서 승인된 융자 금액과 바이어가 지불해야 하는 다운 페이먼트 금액, 그리고 셀러가 내야 하는 세금과 기존 융자 등을 에스크로에서 계산하고 마지막으로 셀러에게 송금된다.   ▶소유권 이전     보통 에스크로 클로징 전날이나 당일에 에스크로 회사로 융자 금액이 송금된다. 그러면 에스크로 회사에서는 소유권 이전 등기를 신청한다. 보통 오전에 등기 신청을 하면 오후쯤 이전됐다고 연락이 온다. 등기가 완료되면 소유주의 이름이 셀러에서 바이어로 바뀌게 된다.   ▶클로징     셀러는 타운에서 집을 팔 수 있는 검사를 받고 허가증을 발부받아 바이어에게 전달한다. 그리고 타이틀 회사에서 클로징 서류를 만들어서 합의된 날짜에 클로징하게 된다. 클로징 비용으로는 변호사비, 타이틀 검사비, 타이틀 보험비, 집 보험비, 등기비 3개월분 부동산 세금 등이 포함된다. 클로징 후 2달이 지나면 등기서류가 받을 수 있다. 이때 성인 자녀나 배우자 이름을 등기에 추가할 수 있다.   ▶이사   이제 이사를 해야 한다. 에스크로 클로징 후 셀러의 요청이 있다면 약 3일 정도 이사 일정을 늦춰줄 수 있다. 이후에는 바이어가 자유롭게 이사를 하면 된다.   이제까지 3회에 걸쳐 설명한 주택 구입의 복잡한 프로세스처럼, 모든 과정이 쉽진 않다. 그래서 리얼터 입장에서는 똑같은 케이스는 없다 할 정도로 매번 다른 상황에 접하게 된다. 하지만 셀러도 바이어도 의지만 있다면 모든 거래는 성공한다.     ▶문의: (714)909-4433 애니 윤 / 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 가이드 주택 구입 주택 보험료 주택 구입 에스크로 클로징

2024-06-26

식비 부담에 4명 중 1명 식사 거른다

#. LA한인타운 직장인 J씨는 팁까지 포함하면 한 끼 20달러 전후에 달하는 점심값 부담을 해결하기 위해 학창시절 가지고 다녔던 것과 비슷한 보온 도시락을 새로 구매했고 매일 도시락을 싸서 출근한다. 준비를 못 하면 ‘다이어트 한다’ 생각하고 거르기도 한다. 주중 도시락 준비가 힘들지만 한 달에 400달러나 절약하는 셈이라며 그만둘 수 없단다.     #. 패서디나에서 자취하는 대학생 K씨는 뛰는 물가 탓에 최근 들어 패스트푸드를 사 먹는 횟수가 늘어났다. 자주 먹으면 건강에 좋지 않다고들 하지만 렌트비를 포함한 생활비를 절약하기 위해서다. 예전과 달리 이제는 광고 전단이나 웹사이트에서 할인쿠폰을 구해야만 10달러 미만으로 한 끼를 해결할 수 있다고 토로했다.     팬데믹 후 인플레이션으로 인한 그로서리 가격이 25% 급등하면서 4명 중 1명 이상이 식사를 건너뛰는 것으로 밝혀졌다.   인튜이트 크레딧 카르마의 의뢰로 퀄트릭스가 지난달 18세 이상 성인 2011명을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면 최근 수년간 식료품 비용이 ‘눈에 띄게’ 증가했다고 답한 응답자가 전체의 80%에 달했다.   식료품 이외에 가격 급등을 인지한 항목으로는 개스값 51%, 각종 유틸리티 및 케이블, 인터넷 등 월청구서 39%, 주거비와 외식비가 각각 27% 순으로 나타났다.   식료품 비용 증가로 27%는 종종 식사를 거른다고 답했으며 26%는 식비 부담 때문에 자신과 가족들이 건강에 해로운 식품을 사 먹은 일이 있는 것으로 나타났다. 또한 비용 부담에 할인점에서 식료품을 구매하는 등 쇼핑 습관을 바꾼 경우도 37%에 달했으며 식료품을 구매할 수 없는 상황에 대해 수치심을 느꼈다고 답한 응답자가 21%나 돼 정신 건강에도 영향을 미칠 수 있는 것으로 분석됐다.   28%는 식료품 구입 때문에 렌트비나 월청구서 납부에 지장이 있다고 답했으며 18%는 푸드 스탬프 신청 또는 고려, 15%는 푸드뱅크에 의존하거나 의존을 고려하는 것으로 드러났다.   렌트비, 유틸리티비, 식료품과 같은 필수 항목 지출 규모가 월 소득의 60% 이상이라고 답한 응답자가 32%, 46~60%는 21%에 달했다.   푸드스탬프와 같은 정부 지원 대상 기준보다는 수입이 많지만, 생필품을 구매하기에는 부족하다고 답한 응답자도 53%나 됐다.   응답자의 44%가 재정적으로 불안정하다고 느끼는 가운데 가구 연 소득이 5만 달러 미만인 경우는 56%로 더 높은 비율을 차지했다. 이 같은 재정적 불안감은 생활비 상승으로 55%가 빚을 지게 된 데서 비롯된 것으로 알려졌다. 박낙희 기자 [email protected]식비 식사 식료품 비용 식료품 구입 렌트비 유틸리티비

2024-06-19

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