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헷갈리는 건축규정 (4) [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 점포 리모델링 허가과정 중에 장애인 규정에 안맞는 부분이 있다고 규정에 맞게 업그레이드하라는 지시를 받았습니다. 오래된 건물이라서 장애인 규정에 맞지않는 것들이 많아 업그레이드 비용이 부담이 됩니다. 시청의 지시에 따라 전부 업그레이드를 해야하나요?   ▶답= 기본적으로 리모델링이 되는 공간은 장애인 규정에 맞게 업그레이드가 되어야 합니다. 하지만 리모델링되는 공간외의 공간인 주차장, 공용엘리베이터, 공용화장실, 건물입구등을 장애인 규정에 맞게 업그레이드를 하라는 시청의 지시가 있을 수 있습니다. 이러한 추가적인 업그레이드를 하게되면 업그레이드에 들어가는 비용이 리모델링 공사바보다 커져 주객이 전도되는 경우도 생기게 되고 업주분께는 큰 부담이 됩니다.     이러한 경우를 방지하기 위해 빌딩코드에는 20% rule이라는 것이 있습니다. 20% rule은 장애인규정 관련 업그레이드 비용이 본공사비의 20%를 넘지 않게 해주는 규정입니다.     본공사비용이 일정수준 (valuation threshold)의 이하이면 본공사비의 20%까지만 장애인규정 관련 업그레이드 비용으로 써도 됩니다.   본공사비가 일정수준 이상이면 시청의 허락하에 본공사비의 20%까지만 장애인규정 관련 업그레이드 비용으로 사용해도 됩니다.     이 이외에도 본 건물의 지어진 연도나 용도변경의 종류에 따라 업그레이드의 정도가 달라 질 수 있기 때문에 자세한 사항은 건축가와 상의하시는 것이 좋습니다.       ▶문= 식당으로 퍼밋을 받아야하는 경우, 일반 리테일보다 까다롭다고 들었습니다. 이유가 무엇인지요?   ▶답= 식당용도로 퍼밋을 받는 것은 위생과 안전때문에 관련된 법규 및 담당 부서와 설비/기술적 요건이 일반 리테일보다 훨씬 더 많고 복잡하기 때문에 디자인과 허가절차가 일반 리테일보다 더 까다롭습니다.     우선 식당공사허가는 건축과 소방과의 심사외에도 도시계획과, 보건국, 공공사업부, 위생국등의 부서에서 추가적인 심사를 받아야 하고 때로는 인프라 업그레이드가 필요한 경우 수도국, 전력국, 개스회사등과의 협의도 필요한 경우가 있습니다.     또한 식당은 대부분 리테일보다 설비 수요가 크기 때문에 설비도면이 필수적으로 필요하여 건축가가 각 설비도면에 대한 리뷰와 조율을 해야 하기때문에 설계과정도 더 오래 걸립니다.       ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]  미국 건축규정 이웅범 건축사 장애인규정 관련 업그레이드 비용

2025-04-09

헷갈리는 건축규정 (3) [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 현재 살고 있는 집에 ADU를 건축하고 싶습니다. 면적을 얼마나 지을 수 있을까요?     ▶답= ADU에 관한 규정은 주법을 기본으로 하기때문에 일반적으로 비슷합니다. 하지만 해당 City나 County 별로 조금씩 다르게 자체적으로 법을 만들어 적용을 하고 있어 지자체별로 그 규정이 조금씩 다릅니다.     ADU의 크기는 일반적으로 본체면적의 50% 또는 1,200 sq. ft.까지 가능하고 추가적인 주차는 필요없거나 기존의 driveway를 활용할 수 있습니다. JADU Junior ADU)의 경우 최대 500 sq. ft.까지 가능합니다.   하지만 이것은 개략적인 기본규정이고 앞서말씀드린 것처럼 각 지자체 마다 이를 변용하여 적용하고 있기때문에 사전에 규정을 미리 알아보는 것이 중요합니다. 시청 홈페이지나 담당 planner에게 문의를 하거나 건축가에게 문의를 하면 자세한 규정을 알아보실 수 있습니다.       ▶문= 일반 하우스의 화장실을 리모델링 하려고 합니다. 벽을 허물지 않고 리모델링을 하려고 하는데 건축사가 도면을 그려서 시에 허가를 받아야 하나요?   ▶답= 건축 심의과정은 각 시마다 다르기 때문에 LA의 경우를 들어서 설명을 드립니다. LA의 경우 구조적인 변경이 없이 화장실을 리모델링 할 경우 건축사가 그린 도면은 필요없습니다. 다만 시의 공사허가는 필요합니다. 이렇게 간단한 공사의 경우 도면이 없이 공사허가를 받는 것을 express permit이라고 하고 화장실 리모델링 이외에도 하우스의 스터코 외장 변경, 40톤이하의 에어컨 설치, water heater 변경, 400 amps 이하의 전기공사등도 express permit으로 공사허가를 받을 수 있는 공사들입니다. Express permit이 가능한 공사의 자세한 내용은 링크 클릭 하시면 보실 수 있습니다.   다만, express permit으로 일반 하우스가 아닌 상업공간을 공사하실 때 주의하셔야 할 것은 시공업자가 규정을 잘 알고 규정에 따라 공사를 하여야 합니다. 시공업자가 규정을 잘 모를 경우 건축가나 엔지니어가 그린 도면을 바탕으로 공사를 하는 것이 좋습니다.       ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]  미국 건축규정 이웅범 건축사 express permit 시공업자가 규정

2025-04-09

헷갈리는 건축규정 (2) [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 현재 리테일로 쓰이는 장소를 임대하여 식당을 오픈하려고 합니다. 장소를 정하기전에 알아봐야할 것이 있나요?     ▶답= 식당을 오픈하기 위해 리테일 공간을 임대하기 전에는 여러 가지 중요한 사항을 사전에 확인해야 합니다. 우선 현재 공간이 삭당운영이 가능한 상업용 용도지역인지 zoning을 확인해야 합니다. 조건부 허가 (CUP)가 필요한 경우 추가 시간과 비용이 들 수 있으니 미리 확인을 하셔야 합니다. 또한 Zoning규정상 추가적인 주차공간이 필요하다면 추가주차공간을 확보할 수 있는지도 확인하여야 합니다. 이러한 Zoning 규정 외에도 전기, 수도, 개스등의 인프라가 충분한 용량이 되는지 확인하셔야합니다.  이 외에도 소방법, 장애인법등도 확인하여야 하는데  이러한 사항들은 일반인들이 알기에는 어려운 규정들이라 전문가의 도움을 받아야 합니다.     ▶문= 리테일로 쓰이는 장소에 클리닉을 오픈하려고 합니다. 현재 있는 화장실을 그대로 써도 될까요?     ▶답= 화장실 관련 규정은 크게 두가지가 있습니다.  우선 화장실의 변기, 소변기, 세면대등의 숫자에 관한 plumbing code가 있고 장애인 접근성에 관한 accessibility code가 있습니다.   일반적으로 클리닉은 리테일 보다 많은 수의 변기, 소변기, 세면대를 필요로 합니다. 기존의 화장실 갯수가 충분하지 않다면 화장실을 확장하여야 합니다. 그리고 기존의 화장실이 장애인 코드에 맞지 않으면 코드에 맞게 공사를 하여야 합니다.     ▶문= 엘에이에 주차대수를 완화하는 법이 있다고 들었는데, 구체적으로 어떤 내용인지요?     ▶답= 엘에이에는 여러가지 주차대수 완화규정이 있습니다. Downtown Parking District이나 Enterprise Zone지역은 다른 지역에 비해 완화된 주차대수 규정이 적용이 됩니다. 또한 자전거 주차 4대당 1대의 주차를 감면해주는 혜택도 있습니다. 아파트의 경우 Density Bonus나 T.O.C.의 규정에 따라 개발을 하면 필요주차대수가 적어지는 인센티브를 받을 수 있습니다. 그리고 가장 최근에 실행된 법안으로는 AB-2097이라는 법안이 있는데 주요 교통시설로 0.5 마일이내에는 주차장을 제공할 의무를 없애주는 법안입니다. 이외에도 케이스별로 적용되는 주차감면 규정들이 많이 있으니 자세한 것은 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.       ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]  미국 건축규정 이웅범 건축사 주차대수 규정 주차감면 규정들

2025-04-09

헷갈리는 건축규정 (1) [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]

▶문= 상가 내에  손님용 화장실이 무조건 있어야 하나요?     ▶답= 화장실은 있어야 하지만 그 갯수와 위치는 경우에 따라 다릅니다. 화장실에 대한 규정은 Building Code, Plumbing Code 또는 Health Department Regulation을 따라야 하며 LA 시와 같은 경우는 시 별도의 규정이 따로 있습니다. 기본적으로 식당의 경우 일정 좌석 수 이상일 경우 남녀 분리된 고객용 화장실 설치가 의무입니다. 다만 건물안에 공용 화장실이 있을 경우 거리에 따라 면제받을 수 있습니다.       ▶문= 카페나 음식점 외부의 patio도 연면적에 포함되나요?     ▶답= 기본적으로 연면적에는 포함이 안됩니다. 다만 건축허가상의 점유 인원수(occupancy load) 산정 시는 옥외 좌석도 연면적처럼 취급되어 주차대수 계산, 화장실 갯수 계산등에 사용될 수 있습니다.     ▶문= 출입문은 어떤 방향으로 열려야 하나요?     ▶답= 출입구 이용 인원수에 따라 다릅니다. 출입구 이용 인원 수에 따라 달라집니다. 50명 이상 출입하는 공간에서는 바깥쪽(출구 방향)으로 열려야 하고 50명 이하일때는 문이 열리는 방향은 상관이 없습니다.     ▶문= 상업용 주방에서는 후드 설치가 무조건 필요한가요?     ▶답= 연기/유증기/열/냄새를 발생시키는 모든 조리기구는 후드가 필요합니다.  튀김기, 그릴, 오븐, 스토브 등 화재의 위험성이 높은 장비에는 type-I 후드가 필요하고 오븐이나 찜기 등 화재위험이 상대적으로 낮은 장비는 type-II 후드를  설치할 수 있습니다.     ▶문= 상가건물 외벽 페인트칠도 허가 받아야 하나요?     ▶답= 관할 시나 카운티에 따라 다르므로 시청이나 카운티에 문의를 해야합니다. 특히 역사 보존구역이나 디자인 심의가 있는 지역은 외벽 색상도 심의를 받아야 합니다.  그리고 일반 상업지역이러도 건물 색상 변경 시 허가 받아야 하는 경우가 많으니 반드시 시청에 문의 후 페인트칠을 해야 합니다.   건축규정은 복잡하고 담당City나 County마다 다르게 적용이 되기때문에 건축가와 미리 상의하시는 것을 권해드립니다.     ▶문의: (714) 829-4933 / [email protected]  미국 건축규정 이웅범 건축사 상가건물 외벽 손님용 화장실

2025-04-04

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