[오문석의 부동산 백과] 숏세일과 융자재조정

미주한인부동산중개업협회장

최근에는 부동산 전문인이 아닌 일반인들에게도 숏세일과 융자재조정이란 부동산 전문 용어가 대단히 친숙하게 되었다.

과거에는 극히 제한된 사람들이 알고 이용해 왔던 숏세일과 융자재조정이란 제도가 일반화된 것은 금융기관의 부실 대출로 인한 금융위기에 부동산 시장의 극심한 침체라는 두가지 요인이 겹치면서 모기지 등 금융비용을 감당하지 못하는 주택 소유자들이 급증하고, 이에 따라 금융권의 자금난이 심각해 진 데 따른 것이다.

경기 침체가 장기화되면서 호황기에 무리해서 주택을 구입한 사람들이 모기지 부담을 감당하지 못하게 되면서 은행 등 주택 융자기관도 함께 부실화되는 악순환이 지속된 관계로 주택 소유자와 금융권 모두가 일정한 손실을 감수하고 주택 거래를 성사시켜 파탄을 방지하고 일정한 자금 흐름을 확보하기 위한 고육책이 숏세일이고 융자재조정인 것이다.

결국 숏세일이나 융자재조정 모두 정상적인 금융 절차는 아니며 특수한 상황에서만 허용되는 일종의 부동산 시장의 비상조치인 셈이다.

그런데 최근에는 숏세일과 융자재조정이 너무나 일반화되면서 마치 누구나 숏세일과 융자재조정이 가능하다는 잘못된 인식이 광범위하게 퍼지고 더 나아가서는 비전문가들이 숏세일과 융자재조정을 담당함으로써 재정난에 처한 주택소유주들의 판단을 흐리게 하거나 오히려 경제적으로 더 큰 어려움에 처하게 만드는 경우가 많아 일선에서 활동하는 부동산 종사자의 한사람으로써 안타까울 때가 많다.

이번 칼럼에서는 우선 숏세일과 융자재조정이 무엇인지, 또 두가지 제도의 차이점은 무엇인지 살펴보기로 한다.

어떤 사람은 숏세일이 가장 좋은 방법이라고 하고, 또 다른 사람은 융자재조정이야말로 최선의 선택이라고 하는 등 일반인들에게는 두 제도의 성격과 차이를 이해하기가 애매모호하기 때문이다.

숏세일은 주택 가격이 크게 하락해 주택 구입 시 혹은 그 후에 얻은 융자금액이 현재의 주택 가격보다 오히려 더 많아 정상적인 주택 거래가 이뤄지지 않을 때 가능한 제도이다. 이 경우 주택 소유자는 은행 또는 융자기관의 허락을 얻어 주택 매매를 성사시키고 남은 융자금액은 탕감받을 수 있는데 이 제도를 숏세일이라고 부른다.

반면 융자재조정은 주택을 팔지 않고도 모기지 부담을 줄일 수 있는 제도다. 주택 구입시 금융기관에서 융자를 받을 때 융자금상환에 대한 월불입금과 기간을 약정하고 이행해야 하지만 주택구입자가 이 약속을 지킬 수 없을 때 융자은행에 특별히 요청하고 승인을 받아 월 불입금을 조정하거나 융자기간을 늘리거나 이자율을 낮추는 것이 융자재조정이다. 숏세일과 융자재조정의 가장 큰 차이는 숏세일이 주택 매매를 전제로 진행되는 제도라면 융자재조정은 주택을 팔지 않고도 모기지 부담을 일정부문 줄일 수 있다는 점이다.

언뜻 보면 융자재조정이 집도 지키고 재정부담도 줄이는 일석이조의 해결책인 듯 보이지만, 그렇기 때문에 금융기관의 승인을 받기가 더욱 까다롭고 성공 확률 역시 높지 않다. 만일 이 분야의 비전문인이 융자재조정을 신청한다면 실패 확률은 더 높아질 수 밖에 없다는 점을 감안해야 한다.

오랜 경기침체로 많은 분들이 재정난에 처해 융자상환이 힘든 상황이 일반화되고 있는 상황에서 새출발을 위한 단호한 결정을 내릴 때 가장 중요한 것은 숏세일과 융자재조정의 차이를 확실히 이해하고 본인의 상황에 가장 적합한 제도를 선택해야 하며, 더욱 중요한 것은 숏세일과 융자재조정을 확실히 처리해 줄 이 분야의 전문가들의 도움이 반드시 필요하다는 사실이다.

▷문의: 703-338-2220