[오문석의 부동산 백과] 최소의 법칙과 부동산 가치

미주한인부동산중개업협회 회장

인생을 살아가면서 가끔씩 별로 중요하지 않다고 생각했던 부분들이 삶에 큰 영향을 주는 경우를 경험하게 된다. 그래서 누구나 한번 쯤은 큰 것만 살피고 작은 부분들을 소홀히 한 실수를 후회하고 반성할 때가 있다.

부동산 시장에서도 중요하다고 생각되는 요소들이 모든 것을 결정하는 것처럼 생각하기 쉽다.

그러나 좀 더 깊이 살펴보면 가끔은 별로 중요하다고 생각되지 않는 요소들이 부동산의 가치를 결정하는데 엄청난 영향을 미치며, 사소하다고 생각되는 부분의 하자 때문에 중요한 장점이 그 빛을 발하지 못하는 경우도 많다.

독일의 식물학자 리비히는 식물에 필요한 필수요소는 질소, 인산, 칼륨, 석회 등 네가지인데 이 중에 한가지라도 부족하면 다른 것이 아무리 풍부하다 하더라도 식물이 제대로 성장할 수 없음을 밝혀냈다.

그래서 식물의 성장을 좌우하는 것은 넘치고 풍부한 요소가 아니라 가장 부족한 요소이며 최대가 아니라 최소가 성장을 결정한다는 의미의 ‘최소의 법칙’이 나오게 된 것이다.

식물에 있어서 최소의 법칙은 식물의 양분 중 가장 적게 들어 있는 물질에 의해 밭의 생산량이 결정된다는 뜻이며, 최근에는 식물학 부분 뿐 아니라 경제나 경영, 마케팅 등 여러 분야로 그 의미가 확대되어 해석되어 지고 있는 이론이다.

무엇이든 핵심 요소 중의 하나가 부족하면 아무리 다른 요소들이 풍부하다 해도 부족한 요소를 대체하지 못해 결국에는 성장은 커녕 생존마저도 힘들어진다는 의미이다.

‘최소의 법칙’을 부동산의 가치 결정에 적용시켜 보자. 일반적으로 부동산 가치를 결정하는 핵심 요소는 입지, 상품, 가격, 편의성 등 네가지로 압축할 수 있다. 입지는 접근성과 교통의 편리함 여부, 그리고 조망과 일조권 등을 포함한다. 상품은 부동산의 규모와 디자인, 시설, 마감재, 자재와 가전제품의 브랜드를 의미한다.

가격은 두말할 나위없이 부동산의 가장 큰 가치 평가 기준이며, 가격 경쟁력은 부동산 투자의 핵심 요소이다. 마지막으로 편의성에는 교육과 쇼핑, 취미생활 등의 조건들이 포함된다.

이 조건들 중에 어느 하나를 포기하고 나머지 조건들만을 중시하다보면 부동산 투자에 있어서 낭패를 보는 경우가 많고 지속적인 가치 창출에 한계가 있을 수 밖에 없다.

또한 이러한 가치 결정의 핵심 요소는 각 개인의 상황과 필요에 따라 다르게 평가될 수 밖에 없다. 개개인의 생활패턴이 모두 다르기 때문이다.

예를 들어 대규모 타운이 새롭게 조성되어 상품이나 가격, 편의성 측면에서는 모두 높은 점수를 받았다 하더라도 직장과 거리가 너무 멀다면 가치 결정에서 나머지 좋은 조건들이 그 빛을 발하지 못할 수 밖에 없다.

특히 주의해야 할 점은 가치를 결정하는 핵심 요소들을 평가할 때 현재의 상황 뿐 아니라 미래의 변화에 대해서도 주의 깊에 살펴야 한다는 점이다.

비록 현재 상황은 교육이나 쇼핑 여건 등이 다소 열악하다 할 지라도 가까운 미래에 이러한 열악한 조건이 크게 개선될 여지가 있다면 해당 부동산의 가치를 급상승하게 될 것이다.

최근 부동산 시장의 회복 조짐이 완연하다. 그동안 관망했던 많은 부동산 투자자들이 서서히 움직이고 있다. 새로운 투자처를 물색할 때 ‘최소의 법칙’을 한번 적용시켜 보는 것도 현명한 투자 방법이 될 것이다.

부동산 문의 및 상담 703-338-2220