[오문석의 부동산 백과] 경매·숏세일 통한 부동산 투자

뉴스타부동산 미동부지사 대표

투자의 가장 큰 매력은 낮은 가격에 사서 높은 가격에 되파는 것이다. 부동산 투자에 있어서도 싸게 사서 비싸게 판다면 그 보다 더 좋은 경우는 없을 것이다.

이런 측면에서 주택 소유자가 모기지를 제대로 납부하지 못함으로써 발생하는 쇼트세일(short sale) 주택이나 경매 물건 등은 투자자들에게는 대단히 매력적인 투자대상이다. 시세보다 상당히 낮은 가격에 부동산을 매입할 수 있는 절호의 기회이기 때문이다.

그러나 예상 수익률이 높다는 말은 그만큼 위험도 높다는 뜻이기 때문에 쇼트세일이나 경매 물건, 혹은 은행 보유 부동산 등에 투자할 때는 이런 부동산 매물들의 특성과 관련 규정 등을 세심히 살펴보아야 한다.

우선 경매물건에 대해 살펴보자. 모기지 납부를 하지 못하게 되면 융자기관이 관련 기관에 경매처분 사실을 공지하게 되고 채무자 즉 현재의 주택보유자에게 이 사실을 공지하게 된다.

일반적으로 융자기관은 채무자가 2달 이상 모기지 페이먼트(payment)를 연체하게 되면 경매 공지를 보내는데, 채무자가 연체된 모기지를 일정 기간 내에 납부하지 못하면 채무자는 주택 보유권한을 잃게되고 융자기관은 경매를 통해 물건을 처분하게 된다.

하지만 이러한 상황에 처한 모든 부동산이 실제로 경매에 나오지는 않는데 그것은 대부분의 주 정부에서 기존 채무자에게 모기지를 납부할 수 있는 일정한 구제 기간을 주기 때문이다.

부동산 투자자들이 경매 물건에 관심을 보이는 이유는 경매에 나온 물건을 구입할 때 발생하는 높은 수익 때문이다. 가끔씩 금융기관은 경매 물건을 매각할 때 모기지 잔금만 확보할 수 있으면 매각에 응하는 경우가 있는데, 이럴 때 투자자는 상당한 수익을 창출할 수 있다.

하지만 경매 물건의 경우에 주택을 제대로 살펴보기 힘들어 어떤 하자가 있는지 정확히 알 수 없는 상태에서 물건을 구입하기 때문에 주의해야 한다.

지난 2주 동안 다뤘던 쇼트세일은 채무자가 주택의 차압과 경매를 막기위해 취할 수 있는 조치다.

다만 쇼트세일이 성립하기 위해서는 융자기관이 반드시 쇼트세일에 동의해야 한다. 왜냐하면 쇼트세일은 모기지 잔액보다 낮은 가격에 주택을 판매하는 것이므로 융자기관이 일정 부분의 손해를 감수해야 하기 때문이다.

또한 주택의 시세가 하락해 모기지 잔액보다 현 주택시세가 낮은 주택 가격의 역전현상이 발생해야만 쇼트세일이 가능하다.

이외에도 쇼트세일이 성립하기 위해서는 채무자가 은행이 납득할 수 있는 모기지 연체 이유를 제시해야 하는 등 여러가지 까다로운 조건이 뒤따른다.

이같은 까다로운 조건에도 불구하고 쇼트세일은 채무자인 주택보유자와 바이어 양쪽이 모두 이익을 볼 수 있는 윈윈 전략이다.

채무자는 주택 차압과 경매 처분을 받지 않고 주택을 매각함으로써 경제적 어려움에서 벗어날 수 있고, 바이어는 낮은 가격에 주택을 매입할 수 있을 뿐 아니라 경매 물건과 달리 충분히 주택을 파악할 수 있기 때문이다.

경매 물건과 쇼트세일 외에 채무자의 연체로 인해 발생하는 또다른 주택 투자의 방법은 은행 보유 주택을 매입하는 것이다.

은행보유주택(REO, Real Estate Owned)은 경매에서도 유찰되어 은행이 보유하게된 주택이다. 은행보유주택은 채무자가 완전히 배제된 상태에서 투자자와 투자 에이전트가 은행이나 은행측의 대리인과의 협상을 통해 주택을 매입할 수 있다.

소위 말하는 부동산 투자 큰 손들은 경매가 유찰된 은행보유물건들을 한꺼번에 수십채씩 매입하는 경우도 있다.

경매물건과 쇼트세일에 대한 한인들의 관심이 높다. 투자에 나서기 전에 먼저 이러한 물건들의 특성과 장단점을 철저히 연구하는 지혜가 필요할 때다.

▷문의 : 703-338-2220