[오문석의 부동산 백과] 셀러 입장에서 본 숏세일

뉴스타부동산 미동부지사 대표

쇼트세일(short sale)에 대한 지난 주 칼럼이 나간 후 많은 사람들이 쇼트세일에 대해 문의를 해 왔다. 특히 쇼트세일로 집을 빨리 매각할 수 없겠냐는 질문이 많아 이번 주에는 셀러(seller) 입장에서 본 쇼트세일을 집중적으로 다뤄보고자 한다.

쇼트세일은 주택의 현재 가치가 모기지 잔액보다 낮은 상황에서 주택 소유자(채무자)가 모기지 납부를 제대로 할 수 없어 차압 위기에 처했을 경우 금융기관에 쇼트세일 또는 융자재조정 신청을 하게되고 금융기관이 이를 받아들이게 되면 모기지 잔액보다 낮은 가격에 주택을 매각할 수 있는 제도다.

따라서 셀러의 입장에서는 모기지 납부가 부담이 되어 차압당할 수도 있는 위기를 극복하고 차압에 따른 신용상의 불이익을 포함한 여러 손해를 피해갈 수 있는 좋은 방법이다.

하지만 문제는 금융기관이 쇼트세일 신청을 모두 다 받아 들이지는 않는다는데 있다. 금융기관은 여러가지 조건을 감안해 엄격한 심사를 거쳐 신청 수락 여부를 결정하게 된다.

결국 쇼트세일이 성사되기 위한 가장 중요한 조건은 금융기관이 쇼트세일을 허용할 수 있도록 채무자(셀러)가 철저하게 준비해야 한다는 점이다.

우선 쇼트세일이 성립하기 위해서는 네가지 조건이 맞아 떨어져야 한다.

첫째는 주택 가격이 하락해 주택 가격과 모기지 잔액이 역전되어 현 시세에 주택을 매각한다 하더라도 모기지를 완납할 수 없는 상황이어야 한다.

주택 가격이 하락했고 셀러(채무자)가 재정상의 난관에 봉착했다 하더라도 현 시세가 모기지 잔액보다 높다면 일단 쇼트세일의 신청 조건에는 부합하지 않는다.

둘째는 주택 소유자의 모기지 납부가 연체되거나 원활하지 못한 상황이어야 한다.

셋째는 주택 소유자는 집을 팔아도 모기지를 완납할 수 없는 상황임을 설명하는 Hardship Letter를 금융기관에 제출해야 한다.

이 Hardship Letter에는 셀러가 처한 상황을 진솔하게 설명하고 모기지 납부가 힘들어진 설득력 있는 이유가 포함되어야 한다.

가장 대표적인 Hardship Letter의 내용은 실직, 이혼, 갑작스러운 질병, 파산 등이다.

반면 금융기관은 고가의 물품 구입 등의 이유로 재정상황이 악화된 경우나 다른 지역으로 이사 등 이유로 쇼트세일을 신청할 경우에는 거부하는 것이 원칙이므로 주의해야 한다.

넷째는 채무자가 다른 자산이 있어서는 안된다.

채무자가 주택 외에 다른 재산이나 자산이 있을 경우 금융기관은 쇼트세일 신청을 거부하거나 혹은 자산의 일부를 정리해 모기지를 완납할 것을 요구하기도 한다.

은행에 예치된 현금이 많거나 다른 부동산을 보유하고 있는 경우, 주식이나 채권, IRA 등의 금융 자산은 쇼트세일 신청의 승인 여부를 결정하는 중요한 조건이 된다.

위의 네가지 조건을 성립한다면 일단 쇼트세일을 신청할 기본 조건은 갖추었다고 볼 수 있다.

하지만 이러한 조건이 갖추어졌다고 하더라도 쇼트세일의 신청이 모두 승인되는 것은 아니다.

쇼트세일 승인을 받기 위해서는 이 부분 전문가들의 도움이 절대적으로 필요하며 관련 서류들도 빈틈 없이 준비해야 한다.

쇼트세일 신청시 필요한 서류는 현재 모기지 스테이트먼트, 지난 2년간의 세금보고 내역, 최근 월급 또는 수입 명세서, 지난 2달간의 은행 계좌 스테이트먼트, 세틀먼트 페이퍼 등이다.

이들 서류를 바탕으로 협상 전문가가 셀러(채무자)를 대변해 은행과의 협상에 나서게 된다. 이 과정에서 쇼트세일에 필요한 협상전문가, 변호사, 융자재조정 전문가 등이 팀을 이뤄 업무를 추진해야 효율을 극대화할 수 있다.

쇼트세일을 원하는 셀러들은 우선 자신이 처한 상황이 쇼트세일 조건에 부합하는지 여부를 판단한 후 전문인들로 구성된 전담팀의 도움을 받아야 재정적 난관을 슬기롭게 극복할 수 있을 것이다.