[오문석의 부동산 백과] 가치있는 부동산 찾는 노하우

뉴스타부동산 미동부지사 대표

부동산 투자에 성공하려면 먼저 부동산의 미래가치를 발굴해 내 선점해야 한다. 남보다 한발 앞서 미래가치를 찾아내면 값싸게 부동산을 장만할 수 있고 선점의 효과로 인해 성공확률을 크게 높일 수 있다.

그러나 이러한 간단한 법칙이 실제 투자일선에 응용할 때는 말처럼 쉽지 않을 뿐더러 초보자가 처음부터 미래가치를 찾아내는 일은 쉽지 않다.

경험 많은 고수들은 투자의 첫 단추를 맞게 꿰는 기술을 나름대로 터득하고 있다. 실전 고수들은 미래가치를 찾는 방법이 오히려 단순하다. 거시적이고 광역적인 미래가치보다 먼저 부동산 현장의 개별요인을 찾아 분석하는 것부터 시작한다고 보면 틀림없다.

고수들이 실전에 활용하는 미래가치 찾아내는 노하우를 알아보자.

호재가 이미 반영된 부동산이나 모든 점에서 완벽한 조건을 갖춘 부동산은 시세가 오를 대로 올라 더 이상 가치상승을 기대할 수 없다. ‘소문난 잔치 먹을 게 없는’ 실속 없는 투자방법이다.

오히려 ‘벌레 먹은 사과가 더 달다’는 말이 있듯이 성공 투자자들이 관심을 기울이는 부동산은 약간 흠집(?) 있는 부동산이다. 겉모습이 번듯하고 잘 생긴 부동산은 가격만 높고 미래가치는 낮은 경우가 많다.

겉과 속에 약간의 흠집이 있다면 누구든 투자를 망설인다. 하지만 흠집 있는 부동산은 초급매 또는 저가에 매입할 기회가 많고 사는 사람 위주로 가격을 조정할 수 있다.

흠집이 있어도 더 달콤한 부동산으로 전환할 지식과 안목을 키운다면 수익을 극대화시킬 수 있다.

투자에서 최우선적으로 따지는 것이 건물의 현재 상황을 살피는 것이다. 외관이 노후화되고 가치가 없어 보이면 초보자들은 처음부터 투자대상에서 제외시킨다.

대인관계에서 첫인상으로 판단하는 것과 마찬가지로 투자대상 부동산이 실속 없을 것으로 단정 짓는다. 그러나 부동산에서 차지하는 땅의 가치를 간과해서는 안된다.

건물은 철거하면 그만이지만 토지의 활용가치는 무궁무진하다는 점에 주목해야 한다. 실제 베테랑 토지 업자는 부동산을 살 때 토지의 용도(조닝)부터 먼저 살핀다.

투자대상을 선정할 때 땅의 가치를 알아보는 안목과 건물이 깔고 있는 토지의 활용성을 미리 점치면 투자의 반은 성공한 것이나 다름없다.

공실율이 높아 가격이 저평가된 상가나 위치가 좋지않은 땅을 싸게 사들여 재테크로 활용하는 실전 전문가들도 있다.

부동산의 위치와 주변 현황을 살핀 다음 허점을 발견한 다음 활용가치가 충분하다면 이를 이용해 투자가치를 높인 후 매도하는 전략을 세운다. 토지는 도로확장 여부를 따지고, 주택이나 상가는 최근의 트렌드와 입지에 맞는 임대 상품으로 만들어 일정기간 세를 주고 비싸게 되판다. 리뉴얼을 통해 임대수익을 높였기 때문에 매수자는 쉽게 찾을 수 있다.

투자의 원칙은 현재의 가치, 즉 매입 당시의 가치를 최대한 끌어 올려 추가의 가치, 즉 미래가치를 창출하는데 있다. 그리고 미래가치를 창출하기 위해서는 투자자의 안목과 노력, 그리고 결단이 성패를 좌우한다는 점을 잊지 말아야 할 것이다.

(문의: 703-338-2220)