[한현부동산칼럼] 부동산 보증양도증서(Warranty Deed)

변호사 오피스에서 클로징을 마치고 나오면서 변호사가 준 Closing Documents 서류 폴더를 한손에 들고 나오는 바이어에게서 가장 많이 듣는 질문 중 하나가 있다. “그런데 집문서는 어디있나요?”라는 질문이다.

집 문서의 카피는 분명 바이어의 한 손에 들고 있는 폴더에 있다. 한국 복덕방에서 부동산 거래를 했을 때 주고 받는 집 문서에 비해 단 몇장으로 되어있는 허술한 증서(Deed)에 대해 지나치게 부담스럽게 생각하거나 반대로 너무 가볍게 여겨 차후 낭패를 보는 일이 있을 수 있다.

바이어(신탁자)는 클로징, 즉 셀러와 바이어 사이에서 주택거래 계약 후 열었던 에스크로(Escrow)를 클로징한 뒤 공증된 이 증서는 카운티 등기소(Record’s Room)에 등록된 뒤 약 4-6 주가 지나면 카운티 또는 클로징 변호사 사무실에서 Legal Description(특정 대지표지)가 첨부된 증서의 사본을 메일로 받는다. 조지아에서 가장 많이 쓰이는 증서의 종류에는 크게 Warranty Deed(General , Special ), Quitclaim Deed 그리고 Deed of Trust 또는 Trust Deed 등이 있다.

이때 바이어가 메일로 받게되는 증서는 대부분 일반 보증 양도증서(General Warranty Deed)이다. 이 증서는 대표적인 집 문서로서 셀러, 바이어가 명시되며 매매가격으로 산정된 카운티와 시의 양도세를 명시하도록 되어있다. 또 주소 택지번호 APN(Assessor’s Parcel Number), Legal Description 등이 기재되어 있어야 한다. 이 문서는 셀러가 자신의 전체 혹은 일부의 지분을 바이어에게 양도하는 문서로서 원본만이 카운티 등기소에 등기할 수 있다.

이 일반보증 양도증서(General Warranty Deed)는 현재 양도인(셀러)이 타이틀을 보유기간은 물론 이전의 명의까지 전적으로 보증해 주는 증서이다. 여기서 명의에 보증해 주는 내용에는 크게 6가지가 포함되어 있다.

6가지는 ▶양도인이 양도하는 부동산을 소유하고 있다는 보증(Covenant of Seisin) ▶양도인이 양도할 수있는 권리를 가지고 있다는 보증(Covenant of right to convey) ▶양도하는 부동산에 담보(Lien)나 지역권(Easement)이 없다는 보증(Covenant against encumbrance) ▶양도를 받은 사람(바이어) 이 양도받은 부동산을 점유하고 향유하는데 제 3자로부터 타이틀을 갖고 있다는 법적인 주장으로부터 방해 받지 않을 것이라는 보증(Covenant of quiet enjoyment) ▶양도를 받은 사람의 타이틀이 완전하지 않다면 완전하게 하기위해 합리적으로 필요한 모든 것을 다 하겠다는 보증(Covenant of further assurance) ▶양도받은 사람을 위해 법적인 클레임도 방어해 줄 것이며 더 우월한 타이틀에 의해 손실을 입게되면 어떠한 손실도 모두 보상해 준다는 보증(Covenant of warranty forever) 등이다.

세번째의 경우 제한적인 면이 있어서 처음부터 보증을 해주지는 않지만 만약 나중에 양도 당시 계약서에 없었던 담보나 지역권이 발견되면 담보나 지역권을 제거하는 데 드는 비용을 양도인이 책임져 준다. 반대로 특별보증 양도증서(Special Warranty Deed)는 양도인이 부동산 명의를 보유하고 있던 기간 동안만의 명의를 보증해 준다는 것이다. 보증내용은 2가지이다. ▶양도인이 부동산 명의를 양도 받았다는 보증 ▶계약서에 명시된 것 이외에 양도인이 부동산 명의를 보유하고 있던 기간동안에는 부동산에 담보나 지역권이 없었다는 보증 등 두가지의 내용을 담고있다. 이 특별보증 양도증서는 보통 상업부동산(Commercial Real Estate) 매매 계약시, 주택의 경우 차압주택의 매매(Foreclosure)에서도 많이 쓰인다.