[부동산법]LA에서 세입자 퇴거소송과 절차

이승호 변호사

▲문: 저는 LA에 소재한 아파트에 거주하는 세입자입니다. 장기 리스 계약 없이 매달 연장되는 리스(month-to-month lease)로 아파트에 거주하고 있습니다.

최근 30일 통보서(30days Notice)를 받았습니다. 이런 경우 세입자 퇴거 소송에 관한 절차에 관해서 궁금합니다.



▲답: 임대주가 세입자를 퇴거시키려면 먼저 세입자에게 퇴거 통보를 해야합니다.

특히 퇴거 소송(unlawful detainer)을 진행하기 전 상황에 맞는 사전 통보가 있어야만 퇴거소송을 할 수 있습니다.

퇴거 통보는 상황에 따라서 3일, 30일, 60일 그리고 120일 통보가 있습니다.

첫째, 세입자가 렌트를 정시에 납부하지 않았을 경우 임대주는 세입자에게 렌트납부 또는 퇴거를 요구한 3일 통지를 반드시 서면으로 보내야합니다.

또한 애완동물을 두는 등 기타 다른 리스규정을 위반한 경우도 3일 통보를 합니다.

둘째, LA시의 경우 퇴거 요구가 소유주의 콘도미니엄 거주를 위한 것이고 부동산을 획득한지 30일 이내 된 새 소유주에 의해 행해질 경우, 모든 월 단위 임대는 30일 서면 통보에 의해 리스계약을 해제할 수 있습니다. LA시를 제외한 다른 시에서는 리스계약이 만료되기전 아무런 사유 없이 30일 통보로 임대를 종료할 수 있습니다.

셋째, 세입자가 임대주택에 최소 1년 간 거주했고 아무런 불법행위를 하지 않았음에도 불구하고 임대주가 임대를 종료하기를 원할 경우에는 60일 통보를 해야합니다. 또한 이런 경우 LA시의 경우 세입자를 퇴거하려는 합법적 사유가 있어야하고 때에 따라서는 세입자에게 이사비용을 지불해야 합니다.

넷째, 주택을 헐거나 임대시장에서 제거하려는 목적으로 퇴거하는 임대주는 120일 통보를 해야합니다. 뿐만 아니라 시에서 규정한 절차에 따라 시에 공개공지(Non-Confidential Memorandum)를 카운티에 등록해야 합니다.

세입자의 경우에 따라 적당한 통보를 하고도 세입자가 퇴거하지 않았을 경우에는 임대주는 퇴거명령 소송(unlawful detainer)을 제기할 수 있습니다.

카운티의 해당법원에 퇴거명령 고소장을 접수하고 세입자에게 고소장을 전달하면, 세입자는 5일 이내에 답변서를 법원에 제출해야 합니다. 일반적으로 세입자의 답변서가 제출된 후 20일 지난 후 법원은 퇴거에 관한 재판을 합니다.

법원의 최종판결이 있을 때까지는 임대주는 세입자의 권리를 제한할 수 없습니다.

예를 들어 세입자를 강제로 내쫓는다든지 자물쇠를 바꾸는 행동을 할 수 없습니다. 만약에 임대주가 재판이 계류된 상황에서 불법적 행동을 했을 경우 벌금과 세입자의 피해보상금을 지불할 수도 있습니다.

법원의 퇴거명령이 결정되면 세입자는 셰리프에 의해 퇴거명령서 전달이 된지 5일 안에 자진 퇴거를 해야하고 퇴거하지 않았을 경우에는 셰리프가 강제퇴거를 할 수 있습니다.

위와 같이 주거건물의 세입자와 임대자의 관계는 법으로 구체적으로 규정되어있고 특히 임대자는 퇴거소송에 관한 규정을 엄격하게 지키지 않았을 경우에는 세입자가 리스계약을 어겼다할지라도 소송에 질 수 있습니다.

△문의: 이승호 변호사 [phone]