[융자 이야기] 저당(lien)은 언제 설정되나

재산세나 콘도 관리비 연체시 단골
렌트 세입자 시정요구 묵살해도 위험

흔히 Lien 이란 저당을 의미한다. 집에 Lien이 걸려있다는 뜻은 건물을 담보로 융자를 얻었을 경우에 해당된다. 즉 차용한 돈을 갚지 못하면 집을 차압하여 받을 빚을 변제한다는 뜻이다. 하지만 꼭 돈을 빌린 것이 아니더라도 집에 Lien이 걸릴 수 있다. 내야할 재산세나 혹은 콘도라면 관리비를 내지 않았을 때도 집에 Lien이 걸릴 수 있다.

혹은 세를 주고 있는 Rent Unit의 관리소홀로 시정 명령을 받았는데 고치지 않았다면 Income Property에 Lien이 올라가게 된다.

LA에 사시는 김 사장님은 4unit을 소유하고 계신다. 이번 이자가 좋아 재 융자를 하는데 Title에 보니 Substandard House로 Lien이 올라가 있어 낭패를 보셨다.

작년에 Auction에서 시세보다 20%는 싸게 샀다고 좋아 하셨다. 하지만 현재 살고 있는 세입자가 주인이 자신의 유닛에 바퀴벌레 나오는 것을 시정해 주지 않았다고 Housing에 report를 하여 사단이 났다. 항상 불평불만이 많은 세입자라 무시하고 Housing의 시정 명령도 대수롭지 않게 여기셨다가 Lien이 집에 올라가 버린것이다.

김 사장님은 융자를 받기위해 비용을 들여 건물을 새롭게 정리한 후 Inspection을 받고 Substandard House 기록을 빼는 번거로움을 감수해야 했다.

흔히 조용한 주택지역에 사는 경우에도 좋은(?) 이웃들의 도움으로 시청에서 무슨 불만이 접수 되었으니 출두하고 시정하라는 편지를 받는 경우가 종종 있다. 옆집의 나무가 자기 집으로 자라났다거나 페인트가 너무 오래되어 동네 미관을 헤친다거나 등등 가끔은 터무니 없고 말도 안되는 요구사항도 많다.

이웃끼리 말로 한다면 좋으련만 언어소통의 문제를 구실삼거나 혹은 이민자에 대한 무시 정도로 일단 시에 불만을 리포트를 한다.

이때 그냥 가만히 있으면 괜히 집에 Lien이 올라가는 불이익을 당하므로 잘 보고 따질 것은 따져서 대처함이 현명하다. 특히 버려진 집에 대한 관리소홀로 골치를 썩이고 있는 경우가 많다.

창문이 판자로 싸여있고 잔디가 모두 말라죽은 단정치 못한 정원을 가진 집들이 동네에 많이 있다면 이는 주위 집 가격에 실로 중대한 영향을 끼칠 수 있다.

일단 집이 "Notice of Substandard Building" 으로 판명되고 이대로 Lien이되어 County Recorder's Office에 올라가면 은행에서는 이것이 해결될 때까지 융자가 나오지 않는다. 융자를 하려면 Preliminary Title Report를 은행에 제출하는데 여기에 집에 Lien이 걸린것이 나오게된다.

이전에 다 해결 된것으로 아는데 아직도 나온다면 Release of Lien이 등기되지 않았을 경우가 많다. 이 경우 예전의 서류를 찾아 다시 등기소에 Record하여 바로잡는 번거로운 절차를 거쳐야 한다.

집에 걸려 있는 Lien을 제거하는 가장 빠른 방법은 빚이있다면 이를 갚는 것이고 집을 고쳐야 한다면 빨리 고쳐서 Inspection을 받아 lien을 풀고 Release of Lien을 직접 등기소에 가지고가서 Record하는 것이다. 혹시 Lien이 자신이 모르는 것이거나 협박 강요 등 본인의 의지와 관계없이 올라간 것이라면 언제라도 Court에서 없애 줄 수 있다.

특히 현금으로 집을 살 경우 Title Insurance를 비용절감을 위해 안드는 경우가 있는데 이는 매우 위험하다.

만약 Lien이 걸려있는 집을 그냥 사면 자신이 주인이 된 후 그 전 주인의 Lien도 따라오므로 같이 책임지게된다. 설사 현금으로 주택을 구입하고 집에 걸린것이 없는것을 확인 했다 해도 타이틀 보험은 꼭 드는 것이 좋다.

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