[상법] 중도상환 수수료

주거용 부동산, 벌금 미리 설정하기도
조기상환 불가는 상업용 부동산에만

상업용 부동산 구매융자할때 주의해야 할 여러 요소 중 한 가지가 중도상환 수수료(Prepayment Penalty)이다. 융자 계약 때문에 일정한 기간 안에 원금을 조기 상환할 경우 일정 금액을 수수료로 부과하는 것이다. 총 수수료 액수가 총 융자 금액에 일정 퍼센티지를 수수료로 계산하기 때문에 융자 금액에 따라서 상당한 금액이 될 수 있다.  
 
많은 분이 부동산 융자할 때, 이자율이나 대출 기간 등에 대해서는 자세히 검토하지만 중요한 한 가지를 간과하는 경우가 많다. 따라서 융자 기간 동안 부동산을 매매 또는 재융자를 하려고 할 때, 중도상환에 의한 벌금에 대한 조항에 의하여 상당 금액을 수수료를 내거나 부동산 매매나 낮은 이자율의 재융자를 포기하는 경우가 생긴다.  
 
중도상환 수수료의 형태는 크게 두 가지가 있다. 첫째는, 융자가 나간 후 일정한 기간 동안 중도상환을 불허하는 형태의 융자다. 이러한 융자를 락인 론 (Lock-In Loan)이라고 하는데 상업용 부동산에 대한 융자에서만 가능하다. 락인론일 경우, 은행은 락인 기간 동안 중도상환을 불허할 수 있고, 다만 채무자와 협상 속에서 벌금을 받는 조건으로 중도상환을 허락할 수 있다.  
 
둘째는, 융자할 때부터, 중도상환에 관한 벌금을 이미 설정해 놓는 형태의 융자이다. 이러한 융자는 중도상환 수수료를 규정해 놓는데 많은 경우 부동산을 매매할 때와 재융자할 경우에도 중도상환으로 간주하여 수수료를 부과 할 수 있고 때로는 재융자일 경우에만 수수료를 부과하는 경우도 있다. 은행에서는 초기에 위험 부담을 안고 융자를 한 것에 대한 수익 확보라는 차원에서 중도상환 수수료를 부과하는 것이다. 부동산 매매에 따른 중도상환을 할 경우, 융자계약서 외에 부동산 융자 채무자가 중도상환 수수료에 대하여 통지를 받았고 이에 대한 권리를 포기한다는 각서에 서명해야만 효력이 있다. 즉, 융자 계약서에 중도 상환할 경우 수수료가 부과되는 것을 구체적으로 적시해야 한다.  
 

위에 설명한 중도상환 수수료 상업용 부동산일 경우에는 융자 당사자 간의계약 때문에 정해지기 때문에 차후에 벌금의 액수가 과도하다고 이의를 제기하기가 어렵다. 반면에 4유닛 이하의 주거용 부동산의 중도상환 수수료에 대해서는 법적 제한이 있다. 예를 들어, 상업용 부동산과는 달리 주거용 부동산융자에서는 락인에 의한 중도상환 수수료를 부과할 수 없다. 단독 주택일 경우에는 중도상환 수수료는 부과할 수 없고 그 외의 주거용 부동산일 경우에도 융자가 이뤄진 후 3년이 지난 후에는 중도상환 수수료를 부과할 수 없다.  
 
따라서 부동산 융자계약을 할 때 단순히 융자 기간과 이자율만 확인하는 것이 아니라, 중도상환 수수료에 관한 내용이 포함될 수 있다는 점을 잊지 말고 전체적으로 세밀하게 검토해야 한다.  
 
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이승호 / 변호사 Lee & Oh