민간 빚 절반인 1900조 ‘부동산 쏠림’…11년새 2.3배 늘었다

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내수 갉아먹는 부동산 부채

이창용 한국은행 총재는 “미국의 상호관세 부과와 정치적 상황으로 기준금리 인하를 통한 경기 부양 필요성이 커지고 있다”면서도 “경기를 부양하더라도 (부동산 금융 때문에) 지난 3년간 이뤄온 가계부채 비율 축소 성과가 너무 악화하지 않도록 다짐할 필요가 있다”고 말했다.

이 총재는 3일 한은과 금융연구원이 공동으로 주최한 부동산 금융 관련 정책 콘퍼런스에서 김병환 금융위원장, 이복현 금융감독원장과 대담하면서 가계부채 비율 축소를 장기적 과제로 추진하자고 강조했다. 거시경제·금융 현안 간담회(F4)의 멤버이기도 한 금융당국 수장들이 공개석상에서 토론하는 건 이번이 처음이다.

김 위원장은 “부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출만 보더라도 경기가 좋으면 괜찮지만, 안 좋을 땐 완전히 죽는다는 게 문제”라고 말했다. 그러면서 “앞으로 금융사가 부동산 대출을 할 때 사업성 평가를 강화하는 쪽으로 정책을 추진해야 한다”고 했다.

이 원장도 “이제 대출의 부동산 쏠림 완화는 금융사에도 위험관리 차원이 아닌 생존의 문제”라며 “당국도 부동산 쏠림을 막기 위해 위험가중자산(RWA) 운용 기준, 총부채원리금상환비율(DSR) 관리를 어떤 형태로 가져가야 할지 고민하고 있다”고 말했다.

금융당국 수장들이 부동산 빚을 경계하는 건 개인과 기업이 금융권에서 빌린 돈 절반 정도가 부동산에 쏠려있어서다. 한은에 따르면 가계(주택담보대출·전세대출)와 기업(부동산·건설업 대출)의 부동산 신용(빚) 규모는 지난해 말 기준 1932조5000억원으로 전체 민간(개인+기업)신용의 약 절반(49.7%) 수준이다. 가계와 기업의 부동산 신용은 2014년 이후 최근 10년간 연평균 100조5000억원(8.1%)씩 빠르게 늘어났다. 2013년 말과 비교하면 지난해 부동산 신용 규모는 약 2.3배로 불어났다.

가계와 기업이 유독 부동산 관련 빚을 내는 배경엔 부동산 자산의 높은 투자 수익률이 꼽혔다. 부동산 가격이 다른 자산에 비해 더 많이 상승하자 가계는 ‘영끌(영혼까지 끌어 대출하는 것)’해 집을 사고, 기업도 부동산과 건설업에 진출하기 위해 큰 빚을 일으킨다는 것이다. 일반적으로 부동산과 건설업은 초기 투자금을 빚으로 해결한다. 여기에 안정적 이자 이익을 원하는 은행들이 주택담보대출을 선호하면서 부동산 관련 빚이 폭발적으로 늘어났다는 분석이다. 비은행과 정책금융도 느슨한 규제를 우회해 부동산 관련 대출을 확대했다.

부동산 대출 확대는 자본 생산성을 떨어뜨리고 소비를 위축시키는 등 경제 성장을 제약할 수 있다는 게 한은의 경고다. 특히 대내외 충격에 부동산 가격이 급락하면 담보 가치가 떨어져 금융사의 건전성이 나빠지고, 민간 소비와 투자가 제약될 가능성이 크다.

특히 금융연구원은 부동산 금융이 확대되지 않도록 부동산 관련 대출의 규제를 더 촘촘히 해야 한다고 짚었다. 부동산 대출에 대한 은행의 위험가중치를 높이고 신용공여 한도를 제한해야 한다는 것이다. 또 가계의 총부채원리금상환비율과 임대업자의 RTI(임대이자보상배율) 같은 현행 규제를 강화하고, 전세대출 보증비율도 축소해야 한다고 지적했다. 부동산 관련 리스크를 확대 반영한 스트레스완충자본 도입도 검토해야 한다고 짚었다. 다만, 이러한 규제는 금리상승이나 취약계층에 대한 대출 축소로 이어질 수 있는 만큼, 금융사 상생 금융 등을 통한 보완 대책이 필요하다고 했다.





김경희.김남준([email protected])