[상법] 임대 주택 보증금에 관한 법률

수리비 보증금 공제 내용 21일 내 제공
수리·보수 비용 삭감 시 합당 증명 필수

임대 주택 부동산의 세입자와 소유주 사이에서 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나는 보증금에 관한 것이다. 임대 기간이 만료될 때 세입자 입장에서는 보증금을 돌려받을 수 있는가에 대해 우려를 하게 되고, 부동산 소유주 입장에서는 임대가 끝난 후 보수 여부에 따른 비용을 삭감해야 하는 입장이 대치된다.  
 
주거용 부동산의 경우 보증금을 받을 수 있는 한도액이 법으로 규정되어 있다. 가구가 제공되지 않은 임대용 주택의 경우에는 월 렌트비의 2개월 치까지, 그리고 가구가 제공되면 월 렌트비의 3개월 치까지 보증금으로 받을 수 있다. 법에 규정한 보증금 이상을 요구할 수는 없다.  
 
일반적으로 주거용 임대주택 일 경우에는 보증금은 환불이 가능하다. 어떤 경우에도 계약서에서 보증금을 환불이 불가능한 것으로 규정할 수는 없다. 다만 주거용 임대주택 소유주는 세입자가 이주한 후 임대 부동산에 대한 수리 목적으로 공제는 할 수 있다. 주거 중 일반적으로 발생하는 손상에 대해서는 청구할 수 없다.
 
부동산 소유주는 임대 종료된 후 우선 검사를 할 수 있는 권리가 있는 것을 세입자에게 통보해야 한다. 우선 검사의 목적은 세입자에게 임대주택에 대한 사전 검사를 해서 손상된 것에 대해 수리를 할 기회를 주기 위한 것이다. 세입자가 수리했을 경우 부동산 소유주가 보증금에서 일방적인 삭감을 할 수 없다. 부동산 소유주는 수리와 청소에 대한 명세서를 제공해야 한다.  
 

수리 비용을 보증금에서 공제할 경우 구체적인 명세서를 계약 종료 후 21일 안에 제공해야 한다. 마찬가지로 보증금에서 수리비용을 공제한 후 남는 보증금은 세입자가 나간 후 3주 안에 세입자에게 환불되어야 한다. 부동산 소유주가 보증금에서 수리비용으로 삭감할 경우에는 삭감한 금액이 합당한지를 증명할 의무가 있다.  
 
임대 부동산 소유주가 세입자에게 3주 안에 보증금 공제 명세서와 공제한 후 남는 보증금을 지불하지 않았을 경우에는 부동산 소유주는 보증금에서 금액을 공제할 수 있는 권리를 상실한다. 또한 세입자는 피해 보상금과 이에 따른 벌금을 청구할 수 있다.  
 
보증금의 공제액이 적당한가에 대한 소송에서는 임대 부동산 소유주가 그에 대한 주장을 증명할 의무가 있다. 따라서 세입자는 계약이 끝나고 보증금 공제명세서를 확인해야 하며, 임대 부동산 소유주가 공제명세서를 주지 않거나 공제 내용이 정당하지 않다고 판단될 경우에는 보증금 반환 소송을 제기해야 한다.  
 
보통 거주하면서 일반적으로 발생하는 손상은 책임을 질 필요가 없다. 거주 기간에 따라 발생하는 카펫의 손상에 대하여 원상 복구를 할 필요는 없으나, 기간에 비해 상대적으로 심한 손상일 경우에 책임을 지게 되는 것이다.  
 
이주할 때는 부동산의 소유주나 매니저와 같이 부동산 상태를 확인하는 절차를 밟고 사진을 찍어 놔야 한다. 일정한 물품이 손상됐을 경우에는 이주하기 전에 직접 고쳐 놓는 것으로 부동산 소유주와의 불필요한 분쟁을 예방할 수 있다.  
 
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이승호 / 변호사 Lee & Oh