[상법] 공사대금 미지급 분쟁 시 대처법

선취 특권 등기 시 저당권의 권리 취득 가능
설정 90일 안에 반드시 차압소송 진행해야

공사대금을 받지 못한 건축업자에게 가장 강력한 조치는 선취 특권(Mechanic's Lien)을 건물이 위치한 카운티에 등기하는 것이다. 가주 법은 건축업 종사자가 부동산 건축에 들어간 대금을 지불받지 못할 경우 건축된 건물에 저당권(lien)을 등기할 수 있는 권리를 주고 있다. 선취 특권은 법이 정한 절차에 따라 등기될 경우, 해당하는 부동산에 담보설정과 같은 역할을 한다.    
 
이를 설정하기 위해서는 다음의 기본적인 조건을 충족해야 한다. 첫째, 부동산에 공사했거나 재료를 제공했어야 한다. 둘째, 건축업자는 공사하는모든 기간 공정에 필요한 라이선스를 소유하고 있어야 한다. 셋째, 선취 특권을 신청할 수 있는 금액은 공사하는 데 필요한 합리적인 가격이어야 한다. 넷째, 공사에 재료를 제공하든가 서비스 또는 노동력을 제공하는 당사자는 20일 사전 통보서를 부동산의 소유주 또는 제너럴 컨트랙터에게 발송해야 한다.  
 
통보서에는 제공하는 공사의 내용 또는 재료의 목록, 공사를 실행하는 당사자의 이름과 주소, 공사가 진행되고 있는 공사현장의 주소가 기재되어야 한다. 통보서는 공사를 시작 또는 재료를 제공한 후 20일 안에 통보되어야 한다.  
 
선취 특권은 공사가 중단 또는 완료된 지 90일 전, 또는 공사 완료 통지서나 공사 중단 통지서를 등기한 후 60일 안에 등기해야 한다.  
 

이후에도 집주인이 공사 대금을 지불하지 않을 경우에는 부동산을 차압을 요구하는 소송을 등기 후 90일 안에 제기해야 한다. 그러지 않았을 경우 건물을 차압하는 소송은 진행될 수 없으나 계약위반에 따른 공사대금 지불 소송은 진행할 수 있다.  
 
건물주와의 대금지불에 관한 협상이 지연됨으로 인해서 시효가 지날 경우에는 협상에 대한 조건으로 선취 특권에 관한 소송할 수 있는 기간을 연장하는 합의문을 작성하여 카운티 등기소에 등기하면, 1년까지 소송할 수 있는 기간을 연장할 수 있다. 이러한 합의가 없을 경우, 대금 지불 협상이 실패하고 90일 시효가 지난 경우에는 건설업자는 건물에 대한 차압소송을 할 수 없고 대금지불에 관한 소송만 진행할 수 있다.  
 
차압소송을 진행할 때, 소송장에는 대금을 지불 안 한 건물주뿐 아니라 건물에 저당권을 설정한 모든 채권자 또한 소송의 당사자로 기재해야 제삼의 담보 채권자에 대한 차압의 효력이 있다. 소송이 제기되면 건물주와 건물에 담보를 설정한 모든 채권자에게 소송장을 전달해야 한다.    
 
선취 특권을 등기했을 경우에는 건물주가 파산신청을 했어도 저당권의 효력은 계속 존재한다. 따라서 파산신청에 들어간 건물이 청산, 우선순위 저당권을 가진 채권을 해결하고도 잔금이 남았을 경우에는 무담보 채권자보다 먼저 권리행사를 할 수 있다.  
 
건축업자에 있어서 대금지불에 관한 가장 강력한 수단은 선취 특권을 설정하고 이에 따른 차압소송을 진행하는 것이다. 또한 전문 변호사와 상의 후 반드시 90일 지나기 전에 소송을 진행해야 한다.  
 
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이승호 / 변호사 Lee & Oh