[알기 쉬운 세금 이야기] 별장에 대한 세무처리

15일 미만 임대는 수입 지출 보고 의무 없어
경상이익·손실에 대한 공제혜택 받을 수 있어

부동산은 매력적인 투자 수단이지만, 단순히 구매 후 방치하는 것 외에도 다양한 활용 방법이 존재한다. 은퇴 후 거주를 목표로 빈집으로 보관하거나, 임대 이익을 얻기 위해 임대주택으로 전환하는 방법도 있다. 또한, 본인이나 가족이 사용하지 않을 때는 단기간 임대하여 별장(vacation home·2nd Home) 수익을 창출할 수도 있다. 이처럼 부동산 활용 방식에 따라 임대주택으로의 전환 여부, 임대 기간, 임대 목적이 달라질 수 있으며, 이는 세법상 납세자가 누릴 수 있는 공제 혜택에도 영향을 미친다.  
 
별장이란 개인적으로 사용할 수도 있고 임대용으로도 동시에 사용될 수 있는 주거지를 의미한다. 흔히 일반 주택, 별장, 조립식 구조물, 보트, 또는 레저 차량 등 기본적인 주택시설(수면 공간, 화장실, 그리고 취사설비)을 갖춘 주거공간을 뜻한다. 이는 호텔 등과 같이 임대만을 목적으로 하는 숙박시설 또는 사람들이 거주하는 주 거주지와도 세법상 다르게 취급된다.  
 
일반적으로 모든 임대수입은 개인 세금보고 시 다른 수입과 함께 보고되어야 하지만 비용을 공제하면서 임대 활동에 따라 허용되는 범위에 차이가 있음에 주의해야 한다. 세법상 별장에 대한 임대 수입과 지출은 얼마의 기간 임대목적으로 사용되었고 또 얼마의 기간 개인적인 용도로 사용되었는지에 따라 결정된다.  
 
첫 번째, 부동산이 일 년에 15일 미만으로 임대되었다면 그 부동산의 주목적은 임대로 간주하지 않는다. 따라서 그 기간의 임대 수입과 지출에 대해서 전혀 보고하지 않아도 된다. 같은 기간의 융자이자 및 재산세 등도 정상적으로 개인 세금보고 시 스케줄 A에 포함하여 보고하면 된다.  
 

두 번째, 부동산이 임대됐거나 언제든지 임대될 수 있는 상태에 있었고, 개인적인 용도로 일 년에 14일 또는 임대된 전체 일수의 10% 이하로 사용되었다면, 임대 부동산으로 간주하여 납세자는 그해의 경상이익(ordinary income)에 대하여 모든 비용을 공제할 수 있다. 또한, 임대 손실이 발생하였다면 경우에 따라 손실에 대한 공제 혜택을 받을 수 있다. 일 년에 750시간 이상을 임대업에 종사하는 임대 업자를 제외하고 연 2만5000달러까지의 수동적 손실 제한 룰이 적용될 수 있다. 모든 임대 수입과 지출은 개인 세금보고 시 스케줄 E를 이용하여 보고하여야 한다.  
 
세 번째, 부동산이 개인적인 용도로 일 년에 15일 또는 임대된 전체 일수의 10% 이상 사용되었다면, 취미 대여(hobby rental)로 간주하여, 임대수입을 초과하는 손실분에 대해서는 공제 혜택을 받을 수 없다. 따라서 이 경우에는 개인적인 용도로 지출된 부분과 임대용으로 지출된 부분을 잘 나누어서 개인적으로 지출된 부분에 대해서는 개인 세금보고 시 스케줄 A의 공제항목으로 공제를 받아야 하며, 그래도 사용되지 못한 손실분에 대해서는 차후에 이익이 발생한다면 공제를 받을 수 있도록 기록으로 잘 남겨놓아야 한다.    
 
▶문의:[phone] 

엄기욱 / CPA·Mountain LLP